1.3.1. Tính tất yếu khách quan của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng
Về mặt lý luận, các loại quy hoạch, các cấp quy hoạch luôn có quan hệ mật thiết với nhau, hỗ trợ lẫn nhau, là cơ sở và tiền đề của nhau, cùng hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, của mỗi vùng, mỗi địa phương. Trong đó, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch có tính định hướng chung, là căn cứ để lập và thực hiện các loại quy hoạch khác. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều phải phù hợp và dựa trên quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời có tác dụng hỗ trợ và bổ sung cho quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội.
Mối quan hệ hữu cơ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng xuất phát từ yêu cầu khách quan của quá trình phát triển. Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, cùng có đối tượng chính là đất đai và bố trí sử dụng đất. Việc giải quyết đúng đắn mối quan hệ này cũng là một yêu cầu khách quan nhằm làm cho các quy hoạch có sự thống nhất, đồng bộ, làm cơ sở cho việc phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong công tác quy hoạch thì mới có thể đem lại hiệu quả cao.
1.3.2. Nội dung chủ yếu của mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
Bản chất của mối quan hệ này được biểu hiện ở sự phù hợp hay chưa phù hợp giữa hai loại quy hoạch về các mặt:
- Về đối tượng lập quy hoạch: Quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đều căn cứ vào quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, đều nhằm đạt mục tiêu chung của sự phát triển, cùng có đối tượng chính là đất đai và bố trí sử dụng đất. Tuy nhiên đối tượng chủ yếu của quy hoạch đất đai là toàn bộ diện tích tự nhiên của đơn vị hành chính; đối tượng sử dụng đất gồm tất cả các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân; việc phân bổ diện tích đất đai phải trên cơ sở cân đối trong tổng
diện tích tự nhiên. Đối tượng của quy hoạch xây dựng chủ yếu chỉ là các khu vực đô thị và định hướng phát triển đô thị, các khu dân cư, khu công nghiệp, khu vực phát triển cơ sở hạ tầng.
- Về thời gian, không gian lập quy hoạch: Thể hiện ở thời điểm lập quy hoạch, thời hạn quy hoạch (kỳ quy hoạch), phạm vi lãnh thổ lập quy hoạch.
- Về nội dung quy hoạch: Thể hiện ở việc xác định mục tiêu, việc dự báo các chỉ tiêu, các phương án sử dụng đất, tổ chức không gian lãnh thổ trong một phạm vi nhất định. Nội dung quy hoạch là mặt chủ yếu, có tính bản chất trong mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch.
- Về quá trình tổ chức thực hiện hai loại quy hoạch: Thể hiện ở sự thích ứng, phù hợp lẫn nhau về quy trình, nội dung và cách thức tiến hành giám sát, kiểm tra việc thực hiện quy hoạch; thể hiện ở sự phân công và phối hợp giữa các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc lập, tổ chức thực hiện, quản lý quy hoạch.
1.3.3. Chất lượng của quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng Chất lượng của quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch xây dựng luôn gắn liền với việc giải quyết tốt hay không tốt mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch này. Khi giải quyết đúng đắn mối quan hệ giữa chúng, làm cho hai loại quy hoạch có sự thống nhất, đồng bộ, hỗ trợ lẫn nhau thì làm tăng tính khả thi, tính hiệu quả của mỗi loại quy hoạch. Mặt khác, khi chất lượng của cả quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng trên cùng một địa bàn được bảo đảm, có nghĩa là nội dung của cả hai loại quy hoạch đều phù hợp với các điều kiện cụ thể của địa bàn quy hoạch, đều đáp ứng được các mục tiêu phát triển thì khi đó mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch về cơ bản đã được giải quyết tốt, hai loại quy hoạch có sự thống nhất và đồng bộ với nhau.
Chất lượng quy hoạch không phải là yếu tố duy nhất ảnh hưởng đến việc giải quyết mối quan hệ mà là một trong những yếu tố cơ bản; ngược lại, việc giải quyết tốt mối quan hệ giữa hai loại quy hoạch cũng không phải là yếu tố duy nhất để bảo đảm chất lượng của mỗi loại quy hoạch mà là một trong những nhân tố quan trọng, có tính quyết định.
1.3.4. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cấp xã và quy hoạch nông thôn mới
Quy hoạch sử dụng đất cấp xã và quy hoạch nông thôn mới đều có điểm chung là được xây dựng trên phạm vi ranh giới hành chính toàn xã, đánh giá và đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất tối ưu, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Cụ thể:
Bảng 1.1. Mối quan hệ giữa QHSDĐ cấp xã và QH NTM
Nội dung Quy hoạch SDĐ cấp xã Quy hoạch nông thôn mới Tính chất quan hệ
1. Hiện trạng
Chú trọng về tài nguyên đất đai
Chú trọng về phân bố dân cư, cơ sở hạ tầng, phân vùng sản xuất…
Hỗ trợ
2. Mục tiêu, phương hướng
Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, khoa học, hiệu quả
Phát triển khu dân cư, khu công nghiệp, cơ sở hạ tầng, phân vùng sản xuất
Thống nhất
3. Xác định nhu cầu
Tính toán, cân đối về nhu cầu sử dụng và khả năng về đất đai của các ngành, các mục đích sử dụng
Xác định nhu cầu xây dựng hệ thống các điểm dân cư;
các khu công nghiệp, du lịch, cơ sở hạ tầng…
Thống nhất
4. Xây dựng phương án quy hoạch
Phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh, bố trí đất đai cho các công trình hạ tầng kỹ thuật
Bố trí hệ thống điểm dân cư và khu, cụm, điểm công nghiệp, xác định mạng lưới, vị trí, quy mô các công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật
Thống nhất
5. Danh mục ưu tiên
Xác định danh mục dự án đầu tư trọng điểm, ưu tiên
Xác định danh mục dự án đầu tư trọng điểm, ưu tiên
Thống nhất
6. Vấn đề bảo vệ môi trường
Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ MT cần phải áp dụng cụ thể đối với từng loại đất
Dự báo tác động môi trường và đề xuất biện pháp để giảm thiểu ảnh hưởng xấu đến môi trường
Hỗ trợ
1.3.5. So sánh một số quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp xã và quy hoạch nông thông mới
Bảng 1.2. So sánh một số quy định về QHSDĐ cấp xã với QHNTM Nội dung Quy hoạch SDĐ cấp xã Quy hoạch nông thôn mới 1. Hệ thống
văn bản pháp quy điều chỉnh
Luật Đất đai, NĐ của Chính phủ, văn bản hướng dẫn của Bộ TN&MT
Luật xây dựng, QĐ của Thủ tướng Chính phủ,văn bản hướng dẫn của Bộ XD, Bộ NN&PTNT 2. Thời gian,
không gian lập quy hoạch
10 năm (có phân kỳ quy hoạch). Áp dụng cho xã, phường, thị trấn
10 năm và xa hơn nữa. áp dụng cho xã nông thôn
3. Thẩm quyền thẩm định, xét duyệt quy hoạch
Sở TN&MT: Thẩm định phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực phát triển đô thị. Phòng TN&MT thẩm định các xã.
UBND cấp tỉnh xét duyệt của phường, thị trấn, các xã thuộc khu vực phát triển đô thị. UBND huyện xét duyệt quy hoạch xã
Phòng Kinh tế và hạ tầng hoặc phòng công thương huyện thẩm định
Uỷ ban nhân dân cấp huyện 4. Các nội dung
nhiệm vụ QH chủ yếu (theo Khoản 1 Điều 23 Luật Đất đai năm 2003 và Khoản 2 Điều 4 TT 09/2010/TT- BXD ngày 04/8/2010 quy định việc lập nhiệm vụ, đồ án quy hoạch và quản lý quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới).
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, KT-XH.
- Đánh giá hiện trạng và biến động SDĐ trong kỳ QH trước theo các mục đích sử dụng.
- Đánh giá tiềm năng đất đai, sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ.
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu QHSDĐ của kỳ trước.
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ QH và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH của huyện, của các ngành và địa phương.
- Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển KT-XH, quốc phòng, an ninh trong kỳ QH.
- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án quy hoạch.
- Thể hiện phương án QHSDĐ trên bản đồ quy hoạch.
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường.
- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện
a. Phạm vi toàn xã: xác định ranh giới, quy mô SDĐ, dự báo quy mô dân số, quy mô xây dựng trên địa bàn toàn xã và của các thôn, bản theo từng giai đoạn quy hoạch; các yêu cầu về bố trí mạng lưới dân cư, mạng lưới các công trình công cộng, công trình phục vụ sản xuất; mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật kết nối các thôn, bản với nhau, với vùng sản xuất và các khu động lực có ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của xã; yêu cầu về bảo đảm vệ sinh môi trường trong các thôn, bản.
b. Phạm vi trung tâm xã, các thôn, bản: xác định vị trí, ranh giới, quy mô đất xây dựng, nội dung cần cải tạo, chỉnh trang, xây dựng mới; yêu cầu xây dựng, định hướng kiến trúc đặc trưng, các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của khu trung tâm xã, các công trình công cộng cấp xã, công trình phục vụ sản xuất, dịch vụ công cộng và nhà ở từng thôn, bản làm cơ sở để triển khai QHCT