CHƯƠNG III KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai
3.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang
Ngay sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, UBND thành phố đã thành lập Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố; đến năm 2009 thành lập Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố và năm 2011 tiếp tục thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố. Hiện tại phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố và Văn phòng Đăng ký QSD đất thành phố có 30 cán bộ; trong đó cán bộ trong biên chế 18 người, cán bộ hợp đồng 12 người (trung bình gấp 03 lần so với phòng Tài nguyên và Môi trường các huyện khác). Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố có 22 cán bộ; trong đó cán bộ trong biên chế 13 người, cán bộ hợp đồng 09 người.
Để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng các công trình, UBND thành phố thành lập Hội đồng bồi thường do một đồng chí Phó chủ tịch UBND thành phố làm Chủ tịch hội đồng; đồng thời thành lập Tổ thẩm định bồi thường giải phóng mặt bằng gồm cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Kinh tế, Quản lý đô thị, Tài chính - Kế hoạch do Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường làm tổ trưởng. Đa số cán bộ chuyên môn có trình độ đại học chuyên ngành, nhiệt tình với công việc đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương nói chung cũng như công tác giải phóng mặt bằng nói riêng.Tình hình quản lý đất đai được thể hiện qua các nội dung sau:
3.2.2.1. Thực hiện và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
UBND thành phố đã triển khai các văn bản Luật Đất đai năm 2003 các Nghị định hướng dẫn thực hiện và các văn bản của UBND tỉnh dưới mọi hình thức như:
CƠ CẤU DIỆN TÍCH CÁC LOẠI ĐẤT NĂM 2011 CỦA THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG
- Thông qua hội nghị UBND thành phố: 35 buổi với 3.307 người tham gia - Thông qua hội nghị tại xã, phường: 327 buổi với 14.322 người tham gia - Thông qua hình thức trợ giúp pháp lý: 52 buổi với 1.100 người tham gia - Phát tài liệu: 10.851 tài liệu
- Thông qua Đài truyền thanh thành phố: 696 tin, bài
- Thông qua hệ thống loa truyền thanh ở cơ sở : 41.867 phút phát thanh - Phối hợp với Sở Tư pháp tuyên truyền pháp luật về đất đai và bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư tại địa bàn các phường: Minh Xuân, Phan Thiết, Tân Hà và Ỷ La.
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003 UBND thành phố đã ban hành 04 văn bản quy phạm pháp luật thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể:
- Nghị quyết số 56/2007/NQ-HĐND ngày 14/8/2007 của Hội đồng nhân dân thị xã về việc thông qua Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của thị xã Tuyên Quang.
- Quyết định số 04/2005/QĐ-UBND ngày 22/7/2005 của UBND thị xã Tuyên Quang về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ, trách nhiệm, thời gian giải quyết mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp phép xây dựng cho cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn thị xã theo quy trình “một cửa”.
- Quyết định số 01/2007/QĐ-UBND ngày 29/3/2007 của UBND thị xã Tuyên Quang về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn thị xã Tuyên Quang.
- Quyết định số 03/2007/QĐ-UBND ngày 18/10/2007 về việc thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
* Về ưu điểm: Nhìn chung công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn cơ bản đã đáp ứng được nhu cầu và đi vào đời sống của nhân dân. Uỷ ban nhân dân thành phố đã tổ chức tuyên truyền về lĩnh vực đất đai dưới nhiều hình thức đa dạng, phong phú; kịp thời ban hành các văn bản thuộc trách nhiệm, thẩm quyền của thành phố để tổ chức thi hành Luật Đất đai phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương. Các phòng, ban chuyên môn của thành phố và
Uỷ ban nhân dân các xã, phường đã có sự gắn kết chặt chẽ và có nhiều cố gắng trong việc thực hiện chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND thành phố và Ủy ban nhân dân thành phố trong công tác quản lý đất đai.
* Về tồn tại: Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai ở một số xã, phường còn chưa sâu rộng, chưa thường xuyên nên còn sảy ra việc người dân còn có các vi phạm trong quản lý, sử dụng đất và bàn giao đất đã có quyết định thu hồi của nhà nước.
3.2.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
UBND thành phố đã phối hợp với Sở Nội vụ, đơn vị tư vấn khảo sát lập hồ sơ địa giới hành chính nhập 05 xã của huyện Yên Sơn về thành phố Tuyên Quang và các phường mới thành lập trên địa bàn thành phố. Đến nay, hồ sơ địa giới hành chính của thành phố và các xã, phường (7 phường, 6 xã) đã được lập bằng công nghệ số nên thuận tiện cho công tác quản lý địa giới hành chính của địa phương.
Tuy nhiên, do việc xây dựng các công trình và nhận thức của người dân còn hạn chế nên một số cột mốc giới đã bị mất nên khó khăn cho việc xác định địa giới hành chính. Hiện tại thành phố đã lập được bản đồ hành chính của thành phố
3.2.2.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Từ năm 1996 đến 1998, trên địa bàn thành phố đã triển khai công tác đo đạc địa chính tỷ lệ 1/500 và 1/1000 cho các phường và xã Tràng Đà; hiện nay đang tiếp tục triển khai ở 3 xã là An Tường, Thái Long và Lưỡng Vượng. Năm 2010, UBND thành phố đã phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính theo Dự án SEMLA tại các phường Phan Thiết và Minh Xuân.
Hoàn thành công tác kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005 và năm 2010 của thành phố và các xã, phường. Công tác đo đạc khảo sát, đánh giá, phân hạng đất đã được thực hiện, kết quả đánh giá đất được sử dụng có hiệu quả trong việc bố trí các loại hình sử dụng đất có tính thích nghi cao và bền vững.
3.2.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thành phố và các xã, phường đến năm 2010; hoàn thành lập Đề án và các thủ tục, trình tự trình các cấp
công nhận thị xã Tuyên Quang đạt đô thị loại III và trở thành thành phố thuộc tỉnh.
Hiện nay, UBND thành phố đang tập trung triển khai quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011- 2020 của thành phố và các xã, phường; điều chỉnh quy hoạch đô thi thành phố Tuyên Quang với mục tiêu đạt các tiêu chí đô thị loại II vào năm 2020;
triển khai quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 của 07 phường, xã An Tường và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 trung tâm các xã; lập quy hoạch các khu tập thể, khu dân cư, khu tái định cư.
Việc công bố, công khai các tài liệu quy hoạch được công khai tại trụ sở làm việc UBND thành phố, các xã phường; trên các phương tiện thông tin đại chúng của thành phố. Tổ chức công khai các dự án đầu tư đã được xét duyệt tại trụ sở UBND xã, phường và khu vực thực hiện dự án nhằm kịp thời phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch đã được công bố.
Đối với các quy hoạch không tiếp tục thực hiện, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 1825/QĐ-CT ngày 14/9/2010 thành lập Tổ công tác rà soát quy hoạch chi tiết và thu hồi đất của các công trình trên địa bàn thành phố để đề xuất việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch và dự án đầu tư, cũng như làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cá nhân trên địa bàn.
3.2.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Thực hiện Nghị định 64/CP, Nghị định 88/CP, Nghị định 60/CP về giao đất, Nghị định 85/CP và Chỉ thị 245/TTg trên địa bàn thành phố đã thực hiện việc giao đất nông nghiệp cho 5.647 hộ gia đình và cá nhân sử dụng với diện tích 1.949,09 ha, giao cho 4 tổ chức kinh tế sử dụng diện tích 573,30 ha, 2 tổ chức khác sử dụng diện tích 11,05 ha; giao đất phi nông nghiệp cho 70 tổ chức kinh tế sử dụng với diện tích 88,63 ha, 92 tổ chức khác sử dụng với diện tích 152,34 ha và giao đất ở cho các trường hợp tái định cư, trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Hiện nay, UBND thành phố đang tiếp tục triển khai việc giao đất lâm nghiệp theo dự án 327, 661 được quy hoạch là rừng sản xuất cho nhân dân quản lý, sử dụng.
- Việc thực hiện trình tự, thủ tục thu hồi, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: UBND thành phố đã thực hiện quy hoạch các công trình phục vụ
lợi ích công cộng, các khu dân cư, tái định cư để giao đất tái định cư cho các hộ di chuyển giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình. Trong công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện đúng trình tự, thủ tục và thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai. Uỷ ban nhân dân thành phố và Uỷ ban nhân dân các xã, phường đã có sự gắn kết chặt chẽ và có nhiều cố gắng trong việc thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo chỉ đạo của Uỷ ban nhân dân tỉnh.
- Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng việc thu hồi đất đối với đất Công ty chè Sông Lô giao trả về địa phương để quản lý còn chậm; việc quản lý quy hoạch tại một số địa bàn cấp xã còn thiếu chặt chẽ dẫn đến tình trạng sử dụng đất lãng phí, không đúng mục đích, lấn chiếm đất đai vẫn xảy ra. Một số các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; cố tình không thực hiện các quy định của Luật Đất đai như: không thực hiện di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất; không thực hiện thủ tục hành chính khi thực hiện quyền của người sử dụng đất; sử dụng đất không đúng mục đích…
3.2.2.6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thường xuyên và hồ sơ địa chính từng bước được hoàn thiện. Đến nay, thành phố đã cấp được 27.848/35.901 số GCN cần cấp, đạt 77,56%; trong đó đất ở cấp được 21.991/24.367 GCN, đạt 90,02%. Nhìn chung, công tác cấp GCNQSD đất đã từng bước cải cách thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ; các sai sót trong công tác cấp GCNQSD đất đã được chỉ đạo khắc phục kịp thời. Uỷ ban nhân dân thành phố đã chủ động triển khai công tác đo đạc địa chính; đầu tư các trang thiết bị, máy móc, hợp đồng cán bộ để thực hiện công tác cấp GCNQSD đất.
Bên cạnh những mặt đã làm được còn hạn chế một số mặt như: Còn thiếu nguồn kinh phí cho công tác đo đạc lập bản đồ địa chính; tài liệu bản đồ không được chỉnh lý thường xuyên dẫn đến không phản ánh đúng hiện trạng đất đai gây khó khăn cho công tác quản lý. Kết quả cấp Giấy CNQSD đất chậm so với yêu cầu của Luật Đất đai năm 2003 và Kế hoạch số 26/KH-UBND ngày 26/11/2006 của
UBND tỉnh; chưa lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định; các biến động về đất đai chưa được cập nhật đầy đủ, kịp thời.
Nguyên nhân
- Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai luôn có sự thay đổi, trong đó có những sửa đổi, bổ sung về trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất dẫn đến việc nghiên cứu, áp dụng gặp nhiều khó khăn.
- Nguồn nhân lực kỹ thuật thiếu, năng lực và trình độ chuyên môn của cán bộ thực hiện công tác quản lý đất đai chưa đáp ứng được so với yêu cầu công việc trong thời điểm hiện tại.
- Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các xã, phường chưa tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa xác định được khối lượng diện tích cần cấp giấy để xây dựng kế hoạch thực hiện.
- Công tác tuyên truyền chưa sâu rộng nên ý thức của một số người dân chưa thấy sự cần thiết về GCNQSD đất, việc lập hồ sơ cấp GCNQSD đất ở một số xã, phường còn kéo dài và có nhiều sai sót; cơ chế chính sách về thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai còn lớn nên khó khăn về kinh tế cho người sử dụng đất.
3.2.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai
Hàng năm, UBND thành phố căn cứ vào biến động sử dụng đất thông qua các quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; việc đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với các trường hợp không phải xin phép và các biến động khác để chỉnh lý biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, tổng hợp số liệu thống kê đất đai hàng năm.
Định kỳ 5 năm UBND thành phố Tuyên Quang đã thực hiện tổng kiểm kê đất đai, cập nhật các biến động để tổng hợp diện tích đất đai phân theo các loại đất và đối tượng quản lý, sử dụng. Qua các lần kiểm kê, thống kê đất đai độ chính xác số liệu về đất đai đã tăng lên; hồ sơ số liệu, bản đồ từng bước được quản lý bằng công nghệ số.
3.2.2.8. Quản lý tài chính về đất đai
- Hàng năm thành phố thực hiện việc rà soát, xây dựng bảng giá các loại đất để trình các Sở Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, Cục thuế tỉnh thẩm định
thông qua HĐND tỉnh để UBND tỉnh phê duyệt theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, làm cơ sở để thu tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xác định các loại thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất.
- Tình hình thu ngân sách từ đất: Từ ngày 01/7/2004 đến nay nguồn thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố là 295.394 triệu đồng.
Trong đó: + Tiền sử dụng đất: 242.300,7 triệu đồng + Thuế chuyển quyền sử dụng đất: 4.442,8 triệu đồng + Thuế thu nhập từ chuyển QSD đất: 3.429,8 triệu đồng
+ Tiền thuê đất: 16.450,5 triệu đồng + Thuế sử dụng đất nông nghiệp: 603,3 triệu đồng + Thuế nhà đất: 15.410,2 triệu đồng + Lệ phí trước bạ đất: 12.394,5 triệu đồng + Phạt VPHC thuế về đất: 362,2 triệu đồng
Nguồn thu ngân sách từ đất trên địa bàn thành phố tăng dần qua các năm.
Nguồn thu trên đã đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
3.2.2.9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
Luật Đất đai năm 2003 cho phép quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản và quy định những điều kiện cụ thể để được tham gia thị trường bất động sản; đồng thời tăng cường công tác quản lý đất đai để tạo điều kiện phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp như: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất. Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản. Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai. Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản.
Uỷ ban nhân dân thành phố đã tổ chức tốt việc đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, xoá thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố theo quy trình “một cửa”; thành lập
Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố để tạo quỹ đất sạch thực hiện các dự án và đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu dân cư, khu đô thị, dự án đầu tư có sử dụng đất nhằm tăng thu cho ngân sách địa phương. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được điều tra, khảo sát, phê duyệt sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Tuy nhiên, do chưa quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng QSD đất, chưa có chế tài xử phạt đối với các trường hợp chậm làm thủ tục chuyển nhượng QSD đất nên vẫn còn tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức trao tay.
Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai, khiếu kiện về đất đai.
3.2.2.10. Quản lý việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Để đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất, UBND thành phố đã có hướng dẫn về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện kê khai đầy đủ diện tích, loại đất, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, nộp nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp GCNQSD đất.
Tuy nhiên, do chưa hoàn thành công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên một số người sử dụng đất chưa có GCNQSD đất để thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
3.2.2.11. Kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
- Công tác thanh tra, kiểm tra về lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai đã có chuyển biến tích cực, kịp thời phát hiện, uốn nắn những vi phạm trong quản lý, sử dụng đất đai góp phần hạn chế được khiếu nại, tố cáo của nhân dân. Từ năm 2004 đến nay, UBND thành phố đã tổ chức và phối hợp với các cơ quan chức năng của tỉnh tổ chức 95 cuộc thanh tra, kiểm tra, xác minh và phối hợp giải quyết về đơn thư khiếu nại, tố cáo, đề nghị, kiến nghị của công dân. Nội dung chủ yếu của các cuộc thanh tra tập trung vào lĩnh vực cấp GCNQSD đất, sử dụng đất sai mục đích, lấn, chiếm đất đai và bồi thường giải phóng mặt bằng. Việc xử lý các vi phạm về đất đai nghiêm túc và kiên quyết được sự ủng hộ nhiệt tình của nhân dân. Qua thanh tra,