CHƯƠNG II. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH TỈNH CAO BẰNG
2.2. Thực trạng pháp luật về thế chấp tài sản tại các NHTM
2.2.4. Quy định về hợp đồng thế chấp tài sản
Về hình thức, Việc thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Nếu việc thế chấp được ghi trong hợp đồng chính thì những điều khoản về thế chấp là những điều khoản cấu thành của hợp đồng chính.
Nếu việc thế chấp được lập thành văn bản riêng thì được coi là một hợp đồng phụ bên cạnh hợp đồng chính, hiệu lực của nó phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng chính. Do đó, nội dung của văn bản thế chấp được lập riêng phải phù hợp với hợp đồng chính.
Về hiệu lực của hợp đồng, "Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác." Cũng giống như các hợp đồng dân sự thông thường thì hợp đồng thế chấp phát sinh hiệu lực khi bên sau cùng ký bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác có giá trị tương đương. Ngoài ra các bên cũng có thể thỏa thuận thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, đối với các loại TSTC theo quy định của pháp luật phải đăng ký công chứng, chứng thực như QSDĐ, tàu bay, tàu biển…thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực tại thời điểm đăng ký.
Về Sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp tài sản, được quy định chi tiết tại khoản 3, Điều 22, NĐ 21/2021/NĐ-CP: "Tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật khác liên quan." Theo đó hợp đồng "Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu."
Quy định về trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng thế chấp tài sản * Về trình tự xác lập và ký kết hợp đồng thế chấp tài sản
Bước 1:
– Bên thế chấp xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu nhà tài sản và gửi kèm các giấy tờ có liên quan đến hồ sơ thế chấp tới NHTM
Bước 2.
– NHTM tiến hành thực hiện thủ tục thẩm định tài sản thế chấp, nếu:
+ TSTC không đủ điều kiện bảo đảm cho khoản vay: NHTM thực hiện thủ tục thông báo cho bên thế chấp.
+ TSTC đủ điều kiện bảo đảm cho khoản vay: NHTM thực hiện thủ tục và bên thế chấp xác định giá trị TSTC, lập biên bản xác định giá trị TSTC.
– NHTM thực hiện thủ tục và bên thế chấp thỏa thuận lập và ký hợp đồng TCTS.
Bước 3:
–NHTM thực hiện thủ tục cùng bên thế chấp thực hiện công chứng hợp đồng TCTS, đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Bước 4:
– Bên thế chấp giao hoặc nộp bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng tài sản giấy tờ liên quan đến TSTC cho NHTM.
* Quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Đăng ký biện pháp thế chấp là một trong các biện pháp nhằm công khai hóa giao dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc:
Thứ nhất, xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 319, BLDS 2015: "Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký." Theo đó sau khi đăng ký biện pháp bảo đảm mang lại cho bên nhận thế chấp 3 quyền năng: quyền truy đòi, quyền ưu tiên và quyền trực tiếp xử lý TSBĐ, khi biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu bên thứ ba giao tài sản để xử lý. Pháp luật đặt ra yêu cầu về việc đăng ký giao dịch thế chấp nhằm công khai hóa việc dùng TSBĐ thực hiện nghĩa vụ, tạo điều kiện cho việc kiểm tra thông tin về tài sản, góp phần xác minh nhanh chóng tài sản có đủ điều kiện để làm TSBĐ.
Thứ hai, xác định thứ tự ưu tiên thanh toán.
Theo quy định tại Điều 308, BLDS 2015 thì việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định như sau:
"1Trong trường hợp biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm."
Như vậy trong trường hợp mà tài sản đã bị bên thế chấp hoặc bên thứ ba xử lý thì bên nhận bảo đảm có quyền được ưu tiên thanh toán từ tài sản đó.
(1) Các loại tài sản phải đăng ký biện pháp bảo đảm.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 4, Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thì các biện pháp thế chấp phải đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm:
"a) Thế chấp quyền sử dụng đất;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất trong trường hợp tài sản đó đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) thế chấp tàu bay;
d) Thế chấp tàu biển."
Ngoài ra tại khoản 2 của điều luật này cũng quy định thêm về các biện pháp thế chấp phải đăng ký khi có yêu cầu bao gồm:
"a) Thế chấp tài sản là động sản khác;
b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;"
(2) Các cơ quan có thẩm quyền về đăng ký giao dịch TCTS.
Theo quy định tại Điều 9 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm bao gồm:
"1. Cục Hàng không Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu bay.
2. Cục Hàng hải Việt Nam hoặc Chi cục hàng hải, Cảng vụ hàng hải theo phân cấp của Cục Hàng hải Việt Nam trực thuộc Bộ Giao thông vận tải (sau đây gọi chung là Cơ quan đăng ký tàu biển Việt Nam) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng tàu biển.
3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi chung là Văn phòng đăng ký đất đai) thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
4. Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp (sau đây gọi chung là Trung tâm Đăng ký) thực hiện đăng ký."
Từ khi Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm được ban hành các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm ở Việt Nam đã tập trung hơn, các quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm liên quan đến các loại tài sản khác nhau và được quy định rải rác ở các văn bản pháp luật khác nhau tập trung ở nghị định này khiến cho việc nắm bắt, theo dõi, tuân thủ pháp luật về bảo đảm dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, việc thực hiện đăng ký giao dịch TCTS được thực hiện bởi nhiều cơ quan khác nhau như đã trình bày ở trên, tùy thuộc vào từng loại TSTC điều này dẫn đến tình trạng không thống nhất giữa các trình tự đăng ký giao dịch bảo đảm nên không có một quy trình chung cho việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung và đăng ký TCTS nói riêng nên khi tiến hành xác minh thông tin về nhiều loại TSTC cùng bảo đảm cho một khoản vay phải tiến hành thu thập thông tin, xác minh ở nhiều cơ quan và nhiều nguồn lưu trữ thông tin khác nhau.