2.1. Một số vấn đề lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4. Đấu giá quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất
Theo từ điển kinh tế học hiện đại xuất bản năm 1999: đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu.
Dưới góc độ của quan hệ pháp luật dân sự, bán đấu giá có thể hiểu là hình thức bán đặc biệt để người mua tự trả giá, không thấp hơn giá trị thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả người mua được trả giá một lần thông qua hình thức bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định.
Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và tổ chức theo những hình thức mà pháp luật quy định; do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán tài sản ở giá cao nhất, người trả giá cao nhất đối với tài sản là người mua được tài sản bán đấu giá.
Theo đó, khái niệm bán đấu giá quyền sử dụng đất được hiểu như sau:
“Bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở mức giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá”..
Từ khái niệm trên cho thấy quyền sử dụng đất được bán đấu giá bởi vì:
Thứ nhất, đây là một loại tài sản có thể thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người (chẳng hạn được thừa kế chung, tặng cho chung), có khả năng xảy ra xung đột về mặt lợi ích giữa các chủ thể trong quá trình sử dụng. Vì vậy, để đảm bảo tính khách quan trong quá trình định giá tài sản, phân định rạch ròi quyền lợi của các bên, tránh mâu thuẫn khi không thống nhất giá cả giữa các đồng sử dụng, cần phải đem ra bán công khai để người mua tự định giá.
Thứ hai, quyền sử dụng đất đem bán đấu giá trong một số trường hợp là đối tượng phải thực hiện một phán quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
trong trường hợp này, chủ sử dụng hợp pháp đã mất đi một số quyền năng nhất định trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của mình; họ sẽ không được tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; mà việc chuyển nhượng đã được ấn định bởi cơ quan Tòa án.
Thứ ba, quyền sử dụng đất đang thuộc quỹ đất dự trữ của Nhà nước, Nhà nước chưa giao cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Đứng trước nhu cầu cần phải huy động một số lượng nguồn vốn lớn nhằm xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật và các yếu tố hạ tầng khác, Nhà nước quyết định bán đấu giá quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch và giám sát quyền hoạt động của nhân dân trong hoạt động kinh tế chung.
Thứ tư, quyền sử dụng đất được bán đấu giá trong trường hợp thế chấp khi chủ sử dụng là người thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ. Trường hợp này, quyền sử dụng đất có thể được bán đấu giá theo thỏa thuận từ trước của hai bên, hoặc theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của người nhận thế chấp.
Thứ năm, trong thực tế, một số trường hợp khó có thể xác định được giá trị đích thực của quyền sử dụng đất đối với một thửa đất; nên chủ sử dụng hợp pháp đó đã tuyên bố bán đấu giá để xác định giá trị sử dụng của nó thông qua sự giám định của khách hàng là những người có nhu cầu sử dụng thực tế, để từ đó thực hiện các quyền tài sản của mình.
2.1.4.2. Vai trò và ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất a. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại
bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định). Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo ra mối quan hệ “trực tiếp” giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ “trực tiếp” này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện. Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách nhà nước. Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ
“tâm phục, khẩu phục” hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá cho thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang rất bức xúc hiện nay (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho
thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin - cho”. Đây là cơ hội để cho tham nhũng nảy sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, “quân xanh, quân đỏ”… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này. Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai, cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
- Thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội.
Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. Tuy nhiên, trong thực tiễn, việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất vẫn hết sức khó khăn. Nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này bao gồm cả nguyên nhân khách quan và chủ quan (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
b. Ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng đất
- Đấu giá QSDĐ là hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, hợp lý, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất, đồng thời loại bỏ được yếu tố tiêu cực trong cơ chế “xin,cho” khi giao đất, thu hút được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào TTBĐS.
- Nếu đấu giá QSDĐ được tiến hành thường xuyên sẽ giúp cho việc định giá đất sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường, hạn chế sự thất thu cho ngân sách Nhà nước.
- Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang, dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về BĐS, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh, bền vững.
- Hoạt động bán đấu giá QSDĐ giúp lựa chọn được chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thực sự và đảm bảo cho QSDĐ được chuyển nhượng đúng với giá trị thực của nó, tránh được tình trạng đầu cơ đất đai.
- Tạo nguồn vốn từ đấu giá QSDĐ để đầu tư cho các dự án khác và tạo điều kiện cho việc chuyển đổi ngành nghề của nhân dân địa phương khi Nhà nước thu hồi đất.