2.2.1. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất tài sản của Trung Quốc
Để cơ cơ sở pháp lý cho việc THPL về bán đấu giá tài sản, Trung Quốc đã ban hành Luật về bán đấu giá tài sản. Luật này được Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa thông qua ngày 05/7/1996.
Đối với tài sản bán đấu giá, là những tài sản và quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định pháp luật của Trung Quốc. Chủ sở hữu hoặc người có quyền xử lý tài sản hoặc quyền tài sản sẽ uỷ quyền cho doanh nghiệp bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá. Bên cạnh đó, một số tài sản hoặc quyền tài sản pháp luật cấm mua bán. Đối với những tài sản và quyền tài sản mà việc chuyển giao quyền sở hữu phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ thì việc bán đấu giá chỉ được thực hiện sau khi có sự chấp thuận đó.
Đối với chủ thể bán đấu giá tài sản là các doanh nghiệp có tư cách pháp nhân được thành lập để tiến hành hoạt động bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật bán đấu giá tài sản và pháp luật doanh nghiệp. Việc thành lập doanh nghiệp bán đấu giá tài sản phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý bán đấu giá theo uỷ quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố thuộc trung ương và khu tự trị nơi doanh nghiệp có trụ sở.
Để được phép hoạt động trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp phải đáp ứng đủ các tiêu chuẩn như: Có vốn đăng ký ít nhất là 1 triệu nhân dân tệ; có tên, cơ cấu tổ chức, trụ sở và điều lệ riêng; có đấu giá viên và nhân viên đủ tiêu chuẩn để tiến hành hoạt động bán đấu giá; có quy chế bán đấu giá phù hợp với pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy định của pháp luật có liên quan;
có giấy phép hành nghề kinh doanh đặc biệt do cơ quan công an cấp.
Đối với đấu giá viên, là những người trực tiếp chủ trì cuộc bán đấu giá tài sản do doanh nghiệp bán đấu giá nhận uỷ quyền. Để trở thành đấu giá viên cần đáp ứng các điều kiện nhất định như: Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấu giá; đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên; có tư cách đạo đức tốt. Để được công nhận chính thức là đấu giá viên, những người đáp ứng điều kiện nêu trên và phải tham gia kỳ thi tuyển chọn đấu giá viên do Hiệp hội bán đấu giá tổ chức (Hiệp hội bán đấu giá là một tổ chức xã hội có tư cách pháp nhân, được thành lập theo quy định của pháp luật và là tổ chức tự quản trong lĩnh vức bán đấu giá. Hiệp hội thực hiện chức năng giám sát các doanh nghiệp bán đấu giá và đấu giá viên). Những người đạt yêu cầu của kỳ thi sẽ được Hiệp hội bán đấu giá cấp chứng chỉ đấu giá viên.
Để tiến hành bán đấu giá tài sản thì doanh nghiệp bán đấu giá tài sản ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với chủ sở hữu tài sản. Nội dung về các điều khoản cần phải có, hợp đồng bán đấu giá tài sản được Luật bán đấu giá tài sản quy định cụ thể.
Việc xác định giá khởi điểm của tài sản đưa ra bán đấu giá là do chủ sở hữu tài sản đưa ra. Riêng đối với tài sản nhà nước cần phải tiến hành định giá trước khi bán đấu giá theo quy định của pháp luật hoặc của Chính phủ, việc định giá tài sản sẽ do một cơ quan theo quy định của pháp luật tiến hành định giá. Giá khởi điểm của tài sản bán đấu giá được đưa ra đồng thời với kết quả giám định tài sản.
Tài sản bán đấu giá được người bán đấu giá thông báo về việc bán đấu giá trong 7 ngày trước khi tổ chức bán đấu giá. Thông báo bán đấu giá được đăng trên báo hoặc các phương tiện thông tin đại chúng khác. Người bán đấu giá phải trưng bày tài sản bán đấu giá tối thiểu là 2 ngày trước khi tiến hành bán đấu giá, nhằm tạo điều kiện cho việc xem xét tài sản bán đấu giá và cung cấp các thông tin liên quan khác.
Việc xử lý vi phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản được quy định rất cụ thể đối với từng chủ thể tham gia đấu giá, từ doanh nghiệp bán đấu giá đến người được uỷ quyền, người tham gia đấu giá và vi phạm của cơ quan cán bộ nhà nước. Như đối với doanh nghiệp bán đấu giá, nếu người thành lập doanh nghiệp bán đấu giá không đăng ký kinh doanh hoặc không được sự phê chuẩn
thì sẽ bị đình chỉ hoạt động; các khoản thu nhập bất hợp pháp của doanh nghiệp sẽ bị tịch thu.
Ngoài ra còn bị phạt một khoản tiền từ 100% đến 500% khoản thu nhập bất hợp pháp. Doanh nghiệp bán đấu giá cấu kết với người tham giá đấu giá mà gây thiệt hại cho người khác, thì cuộc bán đấu giá sẽ không có hiệu lực và doanh nghiệp vi phạm phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật, có thể xử phạt một khoản tiền từ 100% đến 500% giá trả cao nhất đối với người bán đấu giá có hành vi cấu kết. Đối với người tham gia đấu giá mà cố ý cấu kết với những người tham gia đấu giá khác và doanh nghiệp bán đấu giá sẽ bị xử phạt một khoản tiền từ 10% đến 30% của giá trả cao nhất. Đối với người uỷ quyền tham gia trả giá hoặc uỷ quyền cho người khác thay mặt mình tham gia trả giá sẽ bị phạt tiền đến 30% giá bán tài sản bán đấu giá ( Trần Tiến Hải, 2015).
2.2.2. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Pháp
Ở Pháp, đất đai được xác định là tài sản với nhiều hình thức sở hữu nên đấu giá tài sản trong đó có đấu giá về đất đai. Hoạt động đấu giá đất đai, tài sản ở Pháp xuất hiện từ thế kỷ XV và hiện nay rất phát triển. Đây là hình thức mua bán đất đai, tài sản được nhiều tổ chức và cá nhân lựa chọn.
Theo quy định của pháp luật, điều kiện để trở thành đấu giá viên là phải có bằng cử nhân Luật và kiến thức lịch sử nghệ thuật (đại học đại cương 02 năm) và phải trải qua một kỳ thực tập đấu giá là 2 năm tại các cơ sở bán đấu giá tài sản. Người được công nhận là đấu giá viên bên cạnh yêu cầu về kiến thức pháp luật, kiến thức về tài sản mà còn yêu cầu kiến thức sâu về thị trường, về giá trị tài sản, giá trị nghệ thuật.
Khi hành nghề đấu giá, đấu giá viên bị ràng buộc bởi nhiều nghĩa vụ do luật quy định, phải có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp.
Điều kiện bắt buộc đối với hoạt động đấu giá đất đai, tài sản là phải do những cá nhân, tổ chức đủ điều kiện nhất định tiến hành. Việc bán đấu giá phải được công chứng viên và thừa phát lại tiến hành thông qua hoạt động bổ trợ.
Hoạt động bán đấu giá sẽ được thực hiện tại văn phòng của họ và được chỉ định là người chủ sở hữu tài sản. Ngoài cá nhân thì pháp luật Pháp còn quy định các công ty đấu giá động sản tự nguyện được thực hiện hoạt động đấu giá, tuy nhiên bị hạn chế về giá trị động sản. Các công ty bán đấu giá động sản tự nguyện cũng
sẽ hoạt động như người đại diện chủ sở hữu tài sản nhưng họ không có quyền nhân danh cá nhân họ mua hoặc bán trực tiếp hoặc gián tiếp động sản đưa ra đấu giá.
Các công ty bán đấu giá động sản tự nguyện chỉ có thể thực hiện hoạt động của họ sau khi có sự cho phép của Uỷ ban quản lý về bán đấu giá động sản tự nguyện được thành lập bảo đảm cơ cấu tổ chức, cơ sở vật chất và tài chính đầy đủ theo quy định của pháp luật.
Công ty phải đảm bảo tính trung thực và kinh nghiệm của người điều hành và kế hoạch để đảm bảo an toàn cho các giao dịch với khách hàng.
Trình tự, thủ tục THPL về bán đấu giá đất đai, tài sản, thì mỗi phiên bán đấu giá tài sản tự nguyện sẽ được công bố công khai theo cách thức phù hợp. Giá đăng ký, thông báo giá thấp nhất được bên bán đồng ý. Nếu đất đai, tài sản đã được định giá, giá này sẽ không thể cao hơn giá thấp nhất đã được định giá và thông báo công khai bởi người điều hành phiên đấu giá và xác định trong biên bản đấu giá.
Người điều hành phiên đấu giá sẽ tự điều hành phiên đấu giá, xác định người mua được tài sản là người trả giá cao nhất hoặc công bố tài sản không được bán và lập biên bản đấu giá. Biên bản đấu giá phải được lập trong thời hạn một ngày sau ngày kết thúc phiên đấu giá. Nội dung biên bản phải xác định tên, địa chỉ của người sở hữu mới đã được tuyên bố là người mua được tài sản bán đấu giá, họ tên của người bán, mô tả tài sản và giá bán tài sản đó.
Bộ luật Thương mại Pháp còn cho phép công ty tổ chức bán đấu giá ký hợp đồng bảo hiểm với công ty bảo hiểm hoặc một tổ chức tín dụng nhằm bảo đảm về giá tối thiểu cho người có tài sản được bán đấu giá. Theo đó công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng cam kết trong trường hợp công ty tổ chức bán đấu giá thất bại thì công ty bảo hiểm hoặc tổ chức tín dụng này phải thanh toán số tiền chênh lệch giữa giá bảo đảm và giá bán thực tế nếu như tài sản không được bán với giá bảo đảm trong phiên đấu giá.
Đối với cơ quan quản lý bán đấu giá tài sản, theo quy định Bộ luật Thương mại Pháp, cơ quan quản lý về đấu giá tài sản tự nguyện là Uỷ ban quản lý về bán đấu giá động sản tự nguyện, Uỷ ban có tư cách pháp nhân, có trách nhiệm quản lý, cho phép các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tổ chức bán đấu giá động sản tự nguyện; xử phạt các vi phạm của các công ty, các chuyên gia đối với quy chế và nghĩa vụ nghề nghiệp của công ty bán đấu giá hàng hoá tự nguyện.
Uỷ ban được quyền từ chối hoặc rút giấy phép của một công ty hoặc cá nhân hoặc đăng ký của một công dân thuộc Châu Âu theo đúng quy định. Uỷ ban quản lý về bán đấu giá động sản tự nguyện và Hội đồng quốc gia định giá viên của Toà án và đấu giá viên sẽ tổ chức các khoá đào tạo với mục đích đào tạo người đủ tiêu chuẩn cần thiết để điều hành các phiên đấu giá.
Vi phạm của đấu giá viên tuỳ theo mức độ có thể do Hội đồng đấu giá viên quốc gia thi hành kỷ luật hoặc quy trách nhiệm theo Bộ luật Hình sự Pháp.
Trong Bộ luật Hình sự Pháp cũng có điều khoản quy định về tội thông đồng, dìm giá của những người tham gia đấu giá ( Trần Tiến Hải, 2015).
2.2.3. Thực hiện pháp luật về bán đấu giá đất đai, tài sản của Nhật Bản Theo quy định của pháp luật Nhật Bản thì đất đai được xem là tài sản như những tài sản khác, vì vậy có thể đem đấu giá. Việc THPL về bán đấu giá đối với bất động sản và động sản có thủ tục, trình tự và trách nhiệm của các chủ thể thực hiện khác nhau.
Đối với đất đai và các bất động sản khác, thủ tục bán đấu giá bao gồm trường hợp yêu cầu bán đấu giá sau khi có phán quyết của Toà án và trường hợp không thông qua phán quyết mà yêu cầu bán đấu giá bằng cách xuất trình các giấy tờ cho Toà án chứng nhận sự hiện hữu của quyền lợi đối với tài sản đảm bảo.
Thủ tục trong THPL về yêu cầu bán đấu giá được thực hiện bằng cách đệ đơn kèm theo một số giấy tờ cần thiết đến toà án. Giấy tờ quan trọng nhất cần xuất trình đó là giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình đối với tài sản bảo đảm thường là bản sao sổ đăng ký bất động sản. Sau khi xem xét giấy tờ này và xác nhận lại là có thiết lập quyền thế chấp thì toà án sẽ ra quyết định thực hiện thủ tục bán đấu giá. Để tiến hành thủ tục bán đấu giá, toà án sẽ làm một văn bản trình bày nội dung mở thủ tục bán đấu giá gửi đến Sở đăng ký nơi có đăng ký đất đai, bất động sản đó. Sau khi nhận được văn bản của toà án, Sở đăng ký sẽ đăng ký bất động sản đang bị kê biên để bán đấu giá và gửi cho toà án. Toà án sẽ gửi giấy thông báo việc mở thủ tục bán đấu giá cho người có nghĩa vụ hoặc chủ sở hữu bất động sản đó.
Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây.
Trình tự đấu giá đất ở Nhật Bản như sơ đồ sau (Phạm Văn Vượng, 2011)
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản
Tòa án Người tham
gia đấu giá
Quảng cáo bất động sản
Lựa chọn bất động sản
Làm thủ tục tham gia
Điều tra bất động sản
Mở phiên đấu giá
Quyết định cho phép bán
Xác nhận bán
Thông báo hạn nộp tiền
Đăng ký (Chuyển nhượng
quyền sở hữu)
Ra lệnh giao nhà
Yêu cầu giao BĐS (Trong trường hợp
có người chiếm)
Giao bất động sản Tiến hành nộp tiền
- Trường hợp đấu giá thành công mà không trùng đấu
giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền.
- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các
cách xử lý tài sản cụ thể riêng.
Bỏ giá cho bất động sản