Đề tài được tiến hành trong phạm vi huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình. Gia Viễn là một huyện nằm ở cửa ngõ phía Bắc tỉnh Ninh Bình. Đây là huyện có địa hình phức tạp với đủ cả rừng núi, đồng bằng, hồ đầm, sông bãi. Gia Viễn còn được biết đến với nhiều danh lam thắng cảnh như: khu bảo tồn thiên nhiên Vân Long, suối Kênh Gà, động Vân Trình, chùa Bái Đính, chùa Địch Lộng... Trong những năm qua, công tác ĐGQSDĐ tại huyện Gia Viễn có vai trò quan trọng trong việc huy động nguồn vốn phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, công tác này còn tồn tại một số hạn chế cần phải giải quyết. Do vậy việc nghiên cứu đánh giá và đề xuất giải pháp đối với công tác ĐGQSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn là rất cần thiết.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đề tài được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 5/2015 đến tháng 3/2017.Các số liệu thứ cấp của đề tài được thu thập trong giai đoạn 2012-2016.
Các số liệu sơ cấp liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu được điều tra trong khoảng thời gian từ tháng 11 năm 2016 đến tháng 1 năm 2017.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
- Công tác đấu giá quyền SDĐ tại 3 dự án của huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu.
- Cán bộ công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Gia Viễn.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Viễn.
3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Gia Viễn
- Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016 - Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Viễn năm 2016.
3.4.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn - Các văn bản đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Gia Viễn.
- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn giai đoạn 2012 - 2016.
3.4.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Gia Viễn
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Sinh.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Thanh.
- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất làm nhà ở tại xã Gia Tân.
3.4.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn
3.4.6. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý đất đai có liên quan đến công tác đấu giá đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Gia Viễn, Chi cục Thống kê huyện Gia Viễn.
- Điều tra thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án đấu giá quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý, tổ chức thực hiện, kết quả đấu giá tại Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Ninh Bình, phòng Tài chính Kế hoạch huyện Gia Viễn.
- Thu thập các văn bản có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ, các tài liệu có liên quan tại Phòng Tài nguyên và Môi Trường huyện Gia Viễn.
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Trong giai đoạn 2012 - 2016, trên địa bàn huyện Gia Viễn đã tổ chức đấu
giá 38 dự án của 21 xã, Thị trấn. Các dự án được chọn phân tích, đánh giá theo các chỉ tiêu: vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định. Một số dự án điển hình trong 5 năm ngoài các chỉ tiêu trên được chọn phân tích dựa trên các chỉ tiêu:
- Số lượng người tham gia đấu giá lớn.
- Tỷ lệ đấu giá thành công 100% với mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đạt yêu cầu (>1).
- Người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ tài chính với tỷ lệ từ 90 - 100%.
- UBND huyện Gia Viễn hoàn thành công tác cấp GCN và bàn giao đầy đủ cơ sở hạ tầng (điện, đường, mương, rãnh thoát nước).
Trên cơ sở các tiêu chí đã xây dựng, đề tài lựa chọn nghiên cứu 3 dự án sau:
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh: 221 lô;
- Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh: 33 lô - Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Tân: 69 lô;
Lý do lựa chọn 3 dự án trên: Dự án quy mô có số lô đất nhiều nhất, trung bình, ít trên 30 lô đất và có tính thời sự, thời điểm gần đây nhất, phản ánh rõ thực trạng quy trình, thủ tục, hiệu quả và hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Huyện Gia Viễn, Tỉnh Ninh Bình.
3.5.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Sử dụng phiếu điều tra có sẵn điều tra 90 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu (mỗi dự án điều tra 30 người) để làm rõ ý kiến đánh giá của những người đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án lựa chọn. Các chỉ tiêu đánh giá về chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các khía cạnh khác nhau cấu thành nên chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Thông tin cơ về người trúng đấu giá.
- Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của người trúng đấu giá gồm: ông(bà) tham gia đấu giá QSDĐ đối với lô đất có diện tích bao nhiêu mét vuông; mục đích của ông (bà) tham gia đấu giá để ở, phục vụ sản xuất kinh doanh, đầu tư bất động sản, dành cho con hay tích lũy tài sản; ông(bà) nắm được
thông tin về đấu giá qua phương tiện nào, Việc niêm yết thửa đất, công khai phương án đấu giá đã phù hợp chưa, hình thức đấu giá hiện nay đang áp dụng đã phù hợp chưa, phí đấu giá, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm, bước giá quy định, giá trúng đấu giá QSDĐ đã phù hợp chưa, việc đấu giá QSDĐ tại địa phương có tình trạng “ cò đất” tham gia không.
- Đánh giá của hộ gia đình sau khi có dự án đấu giá như đã đưa đất trúng đấu giá QSDĐ vào sử dụng chưa, Đánh giá về đời sống, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường nơi có dự án đấu giá QSDĐ.
Ngoài ra, đề tài còn thực hiện điều tra 24 cán bộ công chức, viên chức liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản Ninh Bình, Phòng Tài nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng ký QSDĐ, cán bộ địa chính xã có trong dự án đấu giá QSDĐ giai đoạn 2012-2016) để đánh giá được thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn nghiên cứu thông qua các tiêu chí đánh giá như: thông báo về dự án đấu giá, việc niêm yết thửa đất, hình thức đấu giá, phí tham gia đấu giá, khoản tiền đặt trước đã phù hợp chưa;
đánh giá về giá khởi điểm và bước giá , Đánh giá của cán bộ sau khi có dự án đấu giá, chất lượng cơ sở hạ tầng, đời sống của hộ gia đình sau khi có dự án đấu giá, giá đất có sự biến động hay không; sau khi người tham gia trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình.
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá giai đoạn 2012-2016.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.
3.5.5. Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu thu thập được với nhau hoặc với chỉ tiêu cụ thể nhằm làm sáng tỏ vấn đề hoặc nhận ra sự khác biệt:
+So sánh biến động đất đai giữa các năm, giữa năm đầu kỳ và cuối kỳ nhằm để thấy rõ sự thay đổi diện tích các loại đất.
+ So sánh giá trúng đấu giá và giá đất cụ thể từ đó chỉ ra sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá đất trên địa bàn huyện Gia Viễn.
+So sánh những thay đổi trong nội dung các văn bản luật thay thế, chỉ
ra mức độ hợp lý, phù hợp giữa 2 văn bản luật với điều kiện thực tế đất nước và địa phương.
+ So sánh mức giá trúng đấu giá so với giá sàn (giá khởi điểm).
Mức chênh lệch( MCL):
Số tiền trúng đấu giá MCL=
Số tiền ước thu