Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn

4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu

4.4.4. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Viễn

4.4.4.1. Đánh giá của cán bộ, viên chức về công tác đấu giá QSD đất tại các dự án a. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Có thể nói trong thời gian qua, công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn được thực hiện khá tốt.

- Thông báo về dự án đấu giá: Theo điều tra thông tin về dự án đấu giá QSDĐ tại huyện Gia Viễn thì được thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Đài truyền thanh của huyện, loa phóng thanh của xã, thôn tại bảng tin của UBND huyện, UBND xã nơi có khu đất đấu giá, trang thông tin điện tử của Sở Tư pháp hay thông qua người quen. Do vậy việc thông báo về dự án đấu giá trên các phương tiện thông tin đại chúng được cán bộ, viên chức đánh giá là khá phù hợp chiếm 100%.

Niêm yết thửa đất đấu giá: Thông tin về dự án đấu giá được niêm yết công khai tại UBND huyện Gia Viễn, công ty tổ chức bán đấu giá, UBND cấp xã nơi có thửa đất đấu giá, nhà văn hóa thôn, xóm có thửa đất đấu giá . Kết quả điều tra

cho thấy 100% cán bộ cho rằng việc niêm yết thửa đất đấu giá đã được thực hiện đầy đủ và phù hợp.

Về hình thức đấu giá: Hiện nay, hình thức đấu giá đang được áp dụng tại huyện Gia Viễn là bỏ phiếu kín trực tiếp từng vòng, liên tục và được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Hình thức trên được cán bộ, viên chức đánh giá là khá phù hợp chiếm 98,2%.

Bảng 4.9. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ĐVT: %

TT Nội dung

Trung tâm dịch vụ

BĐG

Phòng TN&MT

Văn Phòng ĐKQSDĐ

Cán bộ địa chính

Trung bình

1 Thông báo về dự án

đấu giá. 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1.1 Phù hợp 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

1.2 Chưa phù hợp 0,0 0.0 0,0 0,0 0,0

2 Niêm yết thửa đất 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

2.1 Phù hợp 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

2.2 Chưa phù hợp 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

3 Hình thức đấu giá 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

3.1 Phù hợp 100,0 100,0 100,0 92,9 98,2

3.2 Chưa phù hợp 0,0 0,0 0,0 7,1 1,8

4 Phí tham gia đấu giá 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

4.1 Cao 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

4.2 Phù hợp 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

5 Khoản tiền đặt trước 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

5.1 Cao 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

5.2 phù hợp 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Về phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá:

Kết quả điều tra cho thấy 100% số cán bộ, viên chức được hỏi cho rằng hiện nay phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước hiện nay đang áp dụng là không cao, phù hợp góp phần thu hút người tham gia đấu giá và đúng theo quy định của pháp luật.

b. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá

Theo kết quả điều tra 24 cán bộ thì có 21 cán bộ (chiếm 94,6%) cho rằng giá khởi điểm sát với giá đất ngoài thị trường và 3 cán bộ (chiếm 5,4%) cho rằng không phù hợp, 03 cán bộ này cho rằng việc xây dựng giá khởi điểm quá cao so với giá thị trường dẫn tới số lượng người tham gia đấu giá tại một số dự án bị hạn chế; Ví dụ: Dự án đấu giá tại xã Gia Sinh đấu giá 08 lô đất nhà ở năm 2014. Do mức giá khởi điểm cao diện tích các lô đất lớn nên không có người tham gia đấu giá. Năm 2015 và năm 2016 hội đồng đấu giá phải trình UBND tỉnh phê duyệt lại giá khởi điểm đến 2 lần mới có người tham gia đấu giá tại dự án trên (Bảng 4.10).

Bảng 4.10: Giá khởi điểm và bước giá

ĐVT: %

STT Cán bộ Giá khởi điểm Bước giá

Phù hợp Không phù hợp Phù hợp Không phù hợp

1 Trung tâm dịch vụ BĐG 100,0 0,0 100,0 0,0

2 Phòng TN&MT 100,0 0,0 100,0 0,0

3 Văn Phòng ĐKQSDĐ 100,0 0,0 100,0 0,0

4 Cán bộ địa chính 78,6 21,4 85,7 14,3

Trung bình 94,6 5,4 96,4 3,6

Về bước giá: Do đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất quy định trong Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng cuộc bán đấu giá. Hiện nay, đối với các dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn việc quy định bước giá là 200.000 đồng/m2 được cán bộ và viên chức đánh giá là khá phù hợp chiếm 96,4%.

c. Đánh giá của cán bộ, viên chức sau khi có dự án đấu giá

Theo đánh giá của các bộ, viên chức sau khi đấu giá CSHT đã được các hộ gia đình xây dựng thêm nên đã tốt hơn so với trước, hoạt động kinh doanh buôn bán dần phát triển nên đời sống của các hộ gia đình dần được nâng lên, do đó kéo theo giá đất tại 3 khu vực này đều đã tăng lên so với trước. Từ đó cho thấy những kết quả đáng khích lệ sau đấu giá QSDĐ. Kết quả điều tra cho thấy 100% số cán bộ và viên chức được điều tra đều cho rằng chất lượng môi trường, CSHT và đời sống hộ gia đình đều đã tốt hơn so với trước.

Trong quá trình thực hiện đấu giá thì hội đồng đấu giá đã thực hiện nghiêm túc, đúng quy chế, đúng hướng dẫn của tỉnh Ninh Bình đã đề ra (được

đánh giá 100%). Hội đồng đấu giá đã thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn trong các phiên đấu giá (được đánh giá 100%).

Sau khi người tham gia trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình, về ý kiến của cán bộ sau khi có quyết định phê duyệt kết quả đấu giá, vẫn có tình trạng người trúng đấu giá QSDĐ không hoàn thành nghĩa vụ tài chính chiếm 19,3% các trường hợp này thường tham gia đấu nhiều lô trong cùng 1 vị trí, bỏ giá cao nhất 1 lô khi trúng được quyền yêu tiên chọn các lô tiếp theo.

Sau khi có quyết định trúng đấu giá họ sẵn sàng bỏ lô đã chọn trả giá mức cao nhất và mất số tiền họ đã đặt cọc. (Dự án đấu giá tại xã Gia Tân giá khởi điểm để đấu giá 1.500.000 đồng/m2 người trúng đấu giá đã trả 10.000.000 đồng/m2 để nâng mặt bằng khu vực đó lên sau khi có Quyết định phê duyệt trúng đấu giá người trúng đấu giá đã không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bỏ số tiền đã đặt cọc). Đối với các trường hợp hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến nay UBND huyện Gia Viễn đã cấp 100% cho người sử dụng đất.

4.4.4.2. Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử đất ở tại dự án nghiên cứu

a. Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác đấu giá QSD đất tại các dự án nghiên cứu đánh giá thông qua các tiêu chí như: Việc thông báo về dự án đấu giá, về phí đấu giá, khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá, giá khởi điểm và bước giá.

Hiện nay công tác đấu giá QSDĐ tại các dự án trên địa bàn huyện Gia Viễn được thực hiện khá tốt, tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, mang lại nguồn lợi lớn cho ngân sách Nhà nước. Theo kết quả điều tra, người trúng đấu giá đều nắm được các thông tin về đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn qua các phương tiện khác nhau. Hình thức đấu giá hiện đang được áp dụng là bỏ phiếu kín trực tiếp nhiều vòng, liên tục. Phí tham gia đấu giá và khoản tiền đặt trước được người trúng đấu giá đánh giá là phù hợp.

- Việc thông báo vể dự án đấu giá QSDĐ tại huyện Gia Viễn thực hiện theo đúng Quy chế bán đấu giá quyền sử dụng đất của UBND tỉnh Ninh Bình theo nhiều hình thức khác nhau như: Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh, Báo Ninh Bình, trang thông tin điện tử của Sở Tư pháp và Đài truyền thanh cấp huyện, cấp xã. Đồng thời, thông tin về dự án đấu giá cũng được niêm yết công khai tại nơi bán đấu giá, nơi có thửa đất bán đấu giá và Trụ sở UBND cấp xã nơi

có thửa đất bán đấu giá. Do vậy, phần lớn người trúng đấu giá đều nắm được các thông tin ĐGQDĐ tại các dự án mà họ quan tâm.

- Về hình thức đấu giá: Hiện nay hình thức đấu giá đang được áp dụng tại huyện Gia Viễn là bỏ phiếu kín trực tiếp từng vòng, liên tục thời gian tối đa của mỗi vòng trả giá không quá 05 (năm) phút kể từ khi người tham gia đấu giá nhận được phiếu trả giá cho đến khi không còn người bỏ phiếu giá tiếp. Kết quả điều tra cho thấy có 84/90 người trúng đấu giá chọn hình thức bằng cách bỏ phiếu kín nhiều vòng và cho rằng hình thức trên khá phù hợp chiếm 93,3% (Bảng 4.11).

Bảng 4.11. Đánh giá của người trúng đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án

TT Chỉ tiêu

DA.Đấu giá tại xã Gia Sinh

D.A Đấu giá

tại xã Gia Thanh

D.A.

Đấu giá tại xã

Gia Tân

Tổng Tỷ lệ (%)

1 Thông báo về dự án ĐGQSDĐ 30 30 30 90 100,0

1.1 Phù hợp 30 30 30 90 100,0

1.2 Chưa phù hợp 0 0 0 0 0,00

2 Niêm yết thửa đất đấu giá 30 30 30 90 100,0

2.1 Phù hợp 29 29 29 87 96,7

2.2 Chưa phù hợp 1 1 1 3 3,33

3 Hình thức đấu giá 30 30 30 90 100,0

3.1 Phù hợp 30 29 28 84 93,3

3.2 Chưa phù hợp 0 1 2 6 6,7

b. Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm và bước giá

Phí tham gia đấu giá: Theo quy định của người tham gia đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Viễn nói riêng và thành phố Ninh Bình nói chung phải nộp phí tham gia đấu giá, trường hợp phiên đấu giá không tổ chức được thì người tham gia đấu giá được hoàn lại toàn bộ tiền phí tham gia đấu giá. Tùy vào giá trị QSDĐ theo giá khởi điểm của lô đất và điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cụ thể mức thu phí tham gia đấu giá QSDĐ cho phù hợp. Theo kết quả điều tra dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân

vị trí lô đất có mức giá khởi điểm 1.500.00 đồng/m2 thì phí tham gia đấu giá là 500 nghìn đồng/1 hồ sơ, mức giá khởi điểm 700.000 đồng/m2 phí tham gia đấu giá là 100 nghìn đồng/1 hồ sơ. Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh và tại xã Gia Thanh phí tham gia đấu giá là 200 nghìn đồng/1 hồ sơ. Có 83/90 người trúng đấu giá đấu giá đều cho rằng phí tham gia đấu giá như vậy là khá phù hợp chiếm 92,2%.

Về khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá: Theo quy định người tham gia đấu giá khi nộp hồ sơ phải nộp một khoản tiền đặt trước. Người trúng đấu giá được trừ tiền đặt trước vào tiền SDĐ phải nộp, người không trúng đấu giá được trả lại tiền đặt trước. Tại các dự án nghiên cứu khoản tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản và người có tài sản bán đấu giá thỏa thuận quy định nhưng tối thiểu 1% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Khoản tiền đặt trước tại 3 dự án đấu giá QSDĐ nghiên cứu đều không quá 15% giá khởi điểm của thửa đất, trong đó khoản tiền đặt trước dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh từ 5 - 10%, tại dự án QSDĐ tại xã Gia Thanh từ 6 - 7,5%, dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân từ 13 - 15%. Do đó khoản tiền đặt trước như trên là đúng theo quy định của pháp luật. Theo điều tra, có 78/90 người trúng đấu giá đều cho rằng khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá hiện nay được áp dụng tại huyện Gia Viễn là khá phù hợp chiếm 86,7%.

Về giá khởi điểm: Xây dựng giá khởi điểm và quy định về bước giá là một trong các bước rất quan trọng của quy trình đấu giá. Xây dựng giá khởi điểm chính xác với vị trí, khu vực đưa ra đấu giá sẽ thu hút được người tham gia đấu giá góp phần vào thành công của dự án. Theo đánh giá của người dân, một trong những lý do làm hạn chế số người tham gia đấu giá là việc xác định giá khởi điểm còn cao, chưa phù hợp (chiếm 18,9%) (Bảng 4.12).

Bước giá: Cũng là một trong những yếu tố tác động đến hoạt động ĐGQSDĐ. Việc quy định bước giá là 200.000 đồng/m2 tại các dự án nghiên cứu được người dân đánh giá là khá phù hợp chiếm 97,8%.

Về giá trúng đấu giá: Kết quả điều tra cho thấy có 71,10% người trúng đấu giá hài lòng với mức giá mình đã trả, phù hợp với giá thị trường hiện nay và có 28,90% không hài lòng về mức giá mình đã trúng đấu giá cho rằng giá trúng đấu giá cao hơn so với giá thị trường.

Bảng 4.12. Đánh giá của người trúng đấu giá về khoản lệ phí, khoản tiền đặt trước, giá khởi điểm và bước giá

TT Chỉ tiêu

DA. Đấu giá tại xã Gia Sinh

DA.Đấu giá tại xã

Gia Thanh

DA.Đấu giá tại xã

Gia Tân Tổng Tỷ lệ (%)

1 Phí tham gia đấu giá 30 30 30 90 100,00

1.1 Cao 2 3 2 7 7,8

1.2 Phù hợp 28 27 28 83 92,2

1.3 Thấp 0 0 0 0 0,00

2. Khoản tiền đặt trước 30 30 30 90 100,00

2.1 Cao 4 5 3 12 13,3

2.2 Phù hợp 26 25 27 78 86,7

2.3 Thấp 0 0 0 0 0,00

3 Giá khởi điểm 30 30 30 90 100,00

3.1 Cao 6 4 7 17 18,9

3.2 Phù hợp 24 26 23 73 81,1

3.3 Thấp 0 0 0 0 3,57

4 Bước giá 30 30 30 90 100,00

4.1 Cao 0 0 0 2 2,2

4.2 Phù hợp 30 28 30 88 97,8

4.3 Thấp 0 0 0 0 0,00

5 Giá trúng đấu giá 30 30 30 90 100,00

5.1 Cao 10 7 9 26 28,9

5.2 Phù hợp 20 23 21 64 71,1

5.3 Thấp 0 0 0 0 0,0

Một trong những căn nguyên để “cò đất” có thể lộng hành, chèn ép khách hàng có nhu cầu trong phiên đấu là việc để lộ thông tin. Xác định đúng

“bệnh” để tìm “phác đồ điều trị” phù hợp được đánh giá là đã thành công một nửa. Do vậy, tiêu chí bảo mật thông tin tuyệt đối được đặt làm “kim chỉ nam”

khi xây dựng hình thức, phương thức đấu giá mới. Hiện nay UBND huyện Gia Viễn đang áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín liên tục, nhiều vòng đã làm giảm hạn chế được “cò đất” tham gia vào vòng trong do không giám

trả giá cao (sợ phải “ôm” đất hoặc mất khoản tiền đất trước). Đánh giá của người trúng đấu giá có 84,4% đều trả lời không biết có tình trạng cò đất tham gia đấu giá tại địa phương và 15,6% vẫn có tình trạng “cò đất”; “quân xanh, quân đỏ” tham gia vào đấu giá QSDĐ tại địa phương để truộc lợi bất chính.

b. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá

Công tác đánh giá QSDĐ tại các dự án của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá thông qua các tiêu chí: Đã đưa đất vào sử dụng, chất lượng đời sống của người dân sau khi có dự án đấu giá, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, giá đất tại khu vực dự án đấu giá có sự biến động, … (Bảng 4.13).

Bảng 4.13. Đánh giá của người trúng đấu giá sau khi có dự án đấu giá

TT Chỉ tiêu

DA.Đấu giá tại xã Gia Sinh

DA.Đấu giá tại xã Gia Thanh

DA.Đấu giá tại xã Gia Tân

Tổng Tỷ lệ (%)

1 Đưa đất vào sử dụng 30 30 30 90 100,0

1.1 Đã đưa 26 21 20 67 74,4

1.2 Chưa đưa 4 9 10 23 25,6

2 Đời sống của người dân 30 30 30 90 100,0

2.1 Tốt hơn 25 26 27 78 86,7

2.2 Không thay đổi 5 4 3 12 13,3

3 Cơ sở hạ tầng 30 30 30 90 100,0

3.1 Tốt hơn 26 30 30 86 95,6

3.2 Không thay đổi 4 0 0 4 4,4

4 Chất lượng môi trường 30 30 30 90 100,00

4.1 Tốt hơn 15 25 29 69 76,70

4.2 Không thay đổi 15 5 1 21 23,30

5 Giá đất tại khu vực

có biến động 30 30 30 90 100,0

5.1 Tăng lên 28 29 27 84 93,3

5.2 Giữ ổn định 2 1 3 6 6,7

Từ kết quả bảng 4.13 cho thấy tại 3 dự án nghiên cứu đến nay, người trúng đấu giá đã đưa đất vào sử dụng có 57/90 lô đất chiếm 74,4%. Trong đó dự

án đấu giá tại xã Gia Sinh 26/30 lô đất đã xây dựng, dự án đấu giá tại xã Gia Thanh 21/30 đã xây dựng nhà ở và kinh doanh buôn bán tại chợ Đò. Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân đã có 20/30 hộ đang trong quá trình xây dựng nhà ở.

Nguyên nhân dự án đấu giá tại xã Gia Tân được tổ chức đấu giá năm 2016, người dân mới đầu tư vào đất nên tài chính còn hạn chế và chưa được tuổi để xây dựng nhà ở. Có 23/90 lô đất chưa được đưa đất vào sử dụng chiếm 25,6%.

Chất lượng Môi trường: Các dự án mới được thực hiện trong những năm gần đây, dân cư mới đến sống nên chất lượng môi trường vẫn chưa bị ô nhiễm.

Vể cơ sở hạ tầng: Tại cả 3 dự án trước khi tổ chức đấu giá, đã được quy hoạch cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện, nước đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người dân có 95,6% người dân đánh giá cơ sở hạ tầng được đầu tư tốt hơn trước và sau khi dự án đấu giá.

Đời sống của hộ gia đình: Các hộ gia đình sau khi trúng đấu giá đã xây dựng nhà để ở và đẩy mạnh kinh doanh buôn bán, do đó đời sống của người dân được nâng lên. Đặc biệt là tại khu đấu giá tại Chợ Đò xã Gia Thanh, việc kinh doanh buôn bán phát triển nhất, đời sống của các hộ đã được nâng lên rõ rệt.

Về giá đất: Một số vị trí đẹp thuận lợi như gần bến xe, trường học, chợ, đã thu hút được nhiều nhà đầu tư vào mua đất để kinh doanh nên giá đất ở các vị đó sẽ tăng và kéo theo các lô đất giáp danh với dự án đấu cũng sẽ tăng lên chiếm 93,3%.

Sau khi trúng đấu giá, cơ quan chức năng đã làm tốt nhiệm vụ của mình, 100% các trường hợp đều đã có quyết định phê duyệt và 100% trường hợp trúng đấu giá sau khi làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.