4.4. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án nghiên cứu
4.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
4.4.3.1. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh
Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh đã xác định được 143 người trúng đấu giá trong đó có 01 người trúng được 24 lô; 01 người trúng được 15 lô; 01 người trúng được 7 lô; 01 người trúng được 6 lô; 01 người trúng đúng 5 lô; 03 người mỗi người trúng 04 lô, số người còn lại được trúng từ 01-03 lô đất với tổng số tiền thu được cho Nhà nước là 17.989.176 nghìn đồng (Bảng 4.5).
Từ kết quả bảng 4.5 cho thấy vị trí các lô đất nằm ở gần trung tâm xã, bến xe, chợ, trường học đã thu hút được người tham giá đấu giá nhiều hơn so với vị trí các lô đất nằm ở cách xa trung tâm. Về công tác xác định giá khởi điểm để đấu giá tại dự án cho thấy chưa sát với giá thị trường ở nhiều vị trí khác giá khởi điểm giống nhau. Giá trúng đấu giá các lô đất là chưa cao, vì khi trả giá đối tượng đều trả giá ở mức tối thiểu để mua lô đất (bằng giá khởi điểm + 01 bước giá) và sau đó không có yêu cầu tiếp tục đấu giá nên phải tổ chức bốc thăm để chọn người trúng đấu giá.
Bảng 4.5. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Sinh
STT Số lô
Diện tích (m2)
Giá KĐ (nghìn đồng/m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ước thu (nghìn
đồng)
Số tiền trúng đấu
giá (nghìn
đồng)
MCL (lần) Giá trúng
thấp nhất (nghìn đồng/m2)
Giá trúng cao nhất
(nghìn đồng/m2)
1 68 12.055 300 - 520 3.616,500 3.811,270 1,05
2 18 3.549 400 - 559 1.419,600 1.482,982 1,04
3 114 17.671 500 - 709 8.835,500 9.449,291 1,06
4 13 2.267 600 736 2.000 1.348,200 2.234,033 1,6
5 06 900 700 700 700 630.000 630.000 1,0
6 01 180 800 800 800 144.000 144.000 1,0
7 01 198 1.200 1.200 1.200 237.600 137.600 1,0
∑ 221 36.820 16.231,400 17.989,176 1,1
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Ninh Bình (2014)
Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm tại dự án có mức chênh lệch không cao đặc biệt một số vị trí của dự án có mức chênh lệch bằng nhau 1,0 lần cho thấy số vị trí các lô đất không có tiềm năng cách xa trung tâm xã, lượng người tham gia đấu giá ít và được tham gia đấu giá nhiều lô đất trong cùng một vị trí ở một phiên đấu giá nên không có sự cạnh tranh, khác với ở Thành phố Hà Nội một người chỉ được tham gia đấu giá 01 lô đất tại một phiên đấu giá.
Sau khi phiên đấu giá kết thúc, 100% người trúng đấu giá đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Đến nay, UBND huyện Gia Viễn đã cấp 100% GCN QSDĐ cho người sử dụng.
4.4.3.2. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Thanh
Kết quả dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Thanh cho thấy: chỉ trong 1 phiên đấu giá đã tổ chức đấu giá thành công 33 lô đất với diện tích 4.912 m2 đất. Số tiền mà dự án đã thu về cho ngân sách Nhà Nước là 6.912,412 nghìn đồng vượt mức giá khởi điểm của các lô đã bán là 757 triệu đồng ( Bảng 4.6).
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng tại xã Gia Thanh
STT Số lô
--Diện tích (m2)
Giá KĐ (nghìn đồng/m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ước thu (nghìn
đồng)
Số tiền trúng đấu giá (nghìn
đồng)
MCL (lần) Giá trúng
thấp nhất (nghìn đồng/m2)
Giá trúng cao nhất
(nghìn đồng/m2)
1 6 870 1.500 1.562 3.500 1.305,000 1.780,722 1,36 2 27 4.042 1.200 1.260 1.505 4.850,400 5.131,700 1,05
∑ 33 4.912 6.155,400 6.912,422 1,12
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Ninh Bình (2015) Kết quả bảng 4.6 cho thấy sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn của dự án được tổ chức đấu giá năm 2015 cao gấp từ 1,05 đến 1,36 lần so với giá khởi điểm. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch không lớn. Hầu hết người trúng đấu giá là người thực sự có nhu cầu và không phải trả giá nhiều lần để được thửa đất mình mong muốn.
Sau khi phiên đấu giá kết thúc, 100% người trúng đấu giá đã hoàn thành
việc nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Đến nay, UBND huyện Gia Viễn đã cấp100% cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng.
4.4.3.3. Kết quả dự án đấu giá quyền sử dụng đất xã Gia Tân
Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân cho ta thấy: chỉ trong 1 phiên đã đấu giá thành công 69 lô đất đưa ra đấu giá với diện tích 6.750 m2. Trong tổng số 90 người mua hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và có 49 người trúng trong đó có 01 người trúng đấu giá 10 lô đất, 11 người trúng đấu giá 2 lô đất và 37 người trúng đấu giá 01 lô với tổng số tiền thu được là 9.719.900 nghìn đồng (Bảng 4.7).
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng 69 lô đất tại xã Gia Tân
STT Số lô
Diện tích (m2)
Giá KĐ (nghìn đồng/m2)
Giá trúng đấu giá
Số tiền ước thu
(nghìn đồng)
Số tiền trúng đấu giá (nghìn
đồng)
MCL (lần) Giá trúng
thấp nhất (nghìn đồng/m2)
Giá trúng cao nhất
(nghìn đồng/m2)
1 41 4.100 700 1.100 1.220 2.870,000 4.882,800 1,70 2 28 2.650 1.500 1.500 10.000 3.975,3000 4.837,100 1,21
∑ 69 6.750 6.213,700 9.719,900 1,56
Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản Ninh Bình (2016) Kết quả số liệu tại bảng 4.7 cho thấy sự chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá sàn của dự án được tổ chức đấu giá năm 2016 cao gấp từ 1,21 đến 1,7 lần so với giá khởi điểm. Khoảng cách giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch rất cao. Hầu hết người trúng đấu giá là người thực sự có nhu cầu phải trả giá nhiều lần để được thửa đất mình mong muốn.
Sau khi phiên đấu giá kết thúc, 98% người trúng đấu giá đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước. Đến nay, UBND huyện Gia Viễn đã cấp100% cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng.
4.4.3.4. So sánh mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá quyền dụng đất với giá Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu cho thấy, giá trúng đấu giá QSDĐ cao hơn so với giá đất do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu, mức chênh lệch nằm trong khoảng từ 1,00 đến 6,70 lần (bảng 4.8).
Bảng 4.8. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với giá do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu
STT Các lô đất
Giá trúng đấu giá TB
(tr.đ/m2)
Giá được Nhà nước quy định
(tr.đ/m2)
Mức chênh lệch (lần) I. Dự án đấu giá tại xã Gia Sinh
1 Khu vực xóm 1 (Đường đi Âu Lê) 0,70 0,50 1,40
2 Khu vực xóm 2
Vị trí 1(trước cửa ông Việt - Núi Lý 0,51 0,51 1,10
Vị trí 2 (đường liên thôn) 1,00 0,50 2,00
3 Khu vực xóm 4
Vị trí 1 (KDC) 0,33 0,30 1,10
Vị trí 2 (Ven đường liên thôn) 1,13 0,50 2,26
4 Khu vực xóm 5
Vị Trí 1 (KDC) 0.94 0,50 1,88
Vị trí 2 (Ven đường liên thôn) 0,65 0,03 2,16
5 Khu vực xóm 6 (KDC) 0,67 0,03 2,23
6 Khu vực xóm 7
Vị trí 1 (KDC) 0,30 0,30 1,00
Vị trí 2 (Đoạn 3 MĐ Anh Trỗi) 0,80 0,80 1,00
7 Khu vực xóm 8 (KDC) 0,30 0,30 1,00
8 Khu xóm 9
Vị trí 1 (KDC) 0,41 0,30 1,36
Vị trí 2 ( Bám MĐ anh Trỗi đoạn 2) 1,20 1,20 1,00
TB dự án 1 0,75 0,52 1,44
II. Dự án đấu giá tại xã Gia Tân
1 Bám đường ra Cảng Vissai 2,68 0,40 6,70
2 Bám đường phân lũ chậm lũ 1,45 0,40 3,63
TB dự án 2 2,06 0,40 5,16
III. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Gia Thanh
1 Bám đường chung quanh chợ dãy 3 1,00 0,90 1,12
2 Bám đường chung quan chợ dãy 2 2,28 1,20 1,90
TB dự án 3 1,64 1,05 1,51
TB 1,48 0,65 2,70
Kết quả điều tra tại bảng 4.8 cho thấy: Mức chênh lệch giữa giá bán đấu giá QSDĐ so với giá đất do Nhà nước quy định tại các dự án nghiên cứu có mức chênh lệch trung bình là 2,70 lần. Trong đó, mức chênh lệch trung bình dự án
đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh là 1,44 lần mức chênh lệch tại dự đấu giá QSDĐ tại xã Gia Tân là 5,16 lần; mức chênh lệch trung bình dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Thanh là 1,51 lần. Điều này thể hiện cho thấy công tác định giá đất trên địa bàn huyện vẫn còn chưa phù hợp ở một số dự án. Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Gia Sinh một số ở vị trí khác nhau nhưng giá trúng đấu giá bằng giá Nhà Nước quy định. Do vậy cán bộ trong công tác thẩm định giá cần phải khảo sát hợp lý để thực hiện tốt trong công tác đấu giá của huyện Gia Viễn được tốt hơn.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những cơ sở để các cơ quan Nhà nước xác định giá đất, hình thành thị trường bất động sản, góp phần tạo mặt bằng giá cả và tạo sự ổn định cho thị trường bất động sản. Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường là một trong những nguyên tắc quan trọng giúp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thực tế, cho thấy nếu khoảng cách chênh lệch giữa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất so với giá đất do UBND tỉnh quy định thấp thì công tác định giá đất được các cơ quan Nhà nước thực hiện tốt.