CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
1.3 Kinh nghiệm của một số nước về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
Nhà ở hình thành trong tương lai cũng như các bất động sản khác sẽ hình thành trong tương lai là nhóm đối tượng đã được pháp luật các nước tiên tiến trên thế giới điều chỉnh với những quy định cụ thể và chặt chẽ nhằm hạn chế các rủi ro không đáng có trong giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai.Về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện nay trong các văn bản pháp luật của Việt Nam vẫn chưa đề cập đến khái niệm cũng như quy định cụ thể về “hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”, do đó, việc tham khảo pháp luật nước ngoài sẽ giúp pháp luật Việt Nam có cách nhìn khác về hợp đồng cũng như vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thông qua một số quốc gia điển hình gồm Pháp và Trung Quốc.
17
1.3.1 Pháp luật Pháp quy định về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Tham khảo Bộ luật Dân sự Pháp tại Chương III - 1 về hợp đồng mua bán bất động sản sẽ được xây dựng, đã quy định các trường hợp mua bán bất động sản nói chung (trong đó nhà ở được coi là một loại bất động sản cụ thể) sẽ được hình thành trong tương lai. 7
Theo đó, hợp đồng mua bán bất động sản sẽ xây dựng là thỏa thuận theo đó bên bán có nghĩa vụ xây một bất động sản trong thời hạn được quy định trong hợp đồng.
Có thể thỏa thuận bán theo phương thức chìa khóa trao tay hoặc theo phương thức hoàn thiện từng bước. Căn cứ loại hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua sẽ được phát sinh, thực hiện tùy thời điểm. Hợp đồng bán theo phương thức chìa khóa trao tay là hợp đồng theo đó bên bán cam kết giao bất động sản cho bên mua sau khi đã xây dựng xong, còn bên mua cam kết nhận bất động sản và trả tiền vào thời điểm nhận. Việc chuyển giao quyền sở hữu được thực hiện đương nhiên, do việc xác nhận bằng công chứng thư việc xây dựng xong bất động sản và phát huy hiệu lực ngược lại từ ngày bán.8 Còn đối với hợp đồng bán theo phương thức hoàn thiện từng bước là một hợp đồng theo đó bên bán chuyển ngay cho bên mua mọi quyền đối với đất đai cũng như quyền sở hữu những kết cấu xây dựng hiện có trên đất. Quyền sở hữu công trình được chuyển giao từng bước cho bên mua theo tiến độ thi công và bên mua trả tiền làm nhiều lần theo tiến độ đó. Bên bán giữ quyền chủ công trình cho đến khi nghiệm thu công trình.9
Ngoài ra, tại Điều 1601 - 4 Bộ luật Dân sự Pháp quy định về việc người mua nhượng quyền của họ như sau: “Đối với bất động sản sẽ xây dựng đương nhiên làm cho người được chuyển nhượng thay thế các nghĩa vụ của người mua đối với người bán Nếu việc bán có kèm theo ủy thác, việc ủy thác này được tiếp tục giữa người mua và người được nhượng. Những quy định này được áp dụng đối với mọi chuyển nhượng khi còn sống, tự nguyện hoặc bắt buộc hoặc chuyển nhượng vì lý do chết”.
Qua đó có thể thấy pháp luật dân sự Pháp không những đã gián tiếp kh ng định bảo vệ bằng pháp luật đối với các giao dịch mua bán nhà ở sẽ được xây dựng (được hình thành trong tương lai), mà còn đưa ra các quy phạm tạo cho các giao dịch mua
7 Nhà pháp luật Việt - Pháp (1998), Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa Pháp, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội
8 Điều 1601 – 2 Bộ luật Dân sự Pháp
9 Điều 1601 – 3 Bộ luật Dân sự Pháp
18
bán này được thực hiện một cách tương đối hoàn chỉnh, mà pháp luật dân sự Việt Nam cũng như pháp luật một số nước khác nên học tập theo.
1.3.2 Pháp luật Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa quy định về nhà ở hình thành trong tương lai
Chịu ảnh hưởng của Bộ luật Dân sự Pháp đối với các quy định về bất động sản, pháp luật Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa đã đưa ra những quy định thắt chặt các vấn đề liên qua đến mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai trong Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998, cụ thể theo Điều 23 quy định về việc bán trước nhà ở thương mại, doanh nghiệp phát triển bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu sau: đã trả tất cả tiền thù lao cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có giấy chứng nhận quy hoạch dự án xây dựng và chứng chỉ xây dựng; được tính toán phù hợp với nhà ở thương mại được cung cấp để bán trước, vốn đã đầu tư đã đạt 25% tổng số vốn đầu tư trở lên, và tiến độ xây dựng và ngày hoàn thành và giao hàng đã được xác định; đăng ký bán trước đã được hoàn thành và giấy chứng nhận cho phép bán trước nhà ở thương mại đã được lấy từ cơ quan hành chính chịu trách nhiệm phát triển bất động sản theo Điều 25 của Pháp lệnh này.
Ngoài ra, tại Điều 26, để tránh rủi ro cho người mua nhà đối với loại nhà ở hình thành trong tương lai, doanh nghiệp phát triển bất động sản không được tham gia vào các hoạt động quảng cáo sai sự thật; số sê-ri của các tài liệu chứng nhận cho phép bán trước nhà ở thương mại sẽ được nêu trong các quảng cáo. Đồng thời, doanh nghiệp phát triển bất động sản phải trình bày trước cho người mua trước giấy chứng nhận cho phép bán trước nhà ở thương mại.10 Tuy nhiên, trường hợp doanh nghiệp phát triển bất động sản giao cho các tổ chức trung gian bán nhà ở thương mại , doanh nghiệp phát triển bất động sản phải cấp cho tổ chức trung gian thư ủy quyền để trình cho người mua nhà ở thương mại các chứng từ liên quan đến nhà ở thương mại và thư ủy quyền bán nhà ở thương mại.11
10Khoản 1 Điều 27 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa
11 Điều 29 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân dân Trung
Hoa
19
Cũng như Pháp và Việt Nam, khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải ký hợp đồng bằng văn bản, quy định diện tích xây dựng và diện tích sử dụng, giá cả, ngày bàn giao, yêu cầu chất lượng, phương tiện quản lý bất động sản và các khoản nợ phải trả cho các vi phạm hợp đồng.12 Sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, trong vòng 30 ngày, các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải lập hồ sơ với các cơ quan hành chính chịu trách nhiệm phát triển bất động sản và các cơ quan hành chính chịu trách nhiệm quản lý đất đai của chính phủ nhân dân tại hoặc trên cấp quận nơi có nhà ở thương mại.13
Như vậy, Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa đã đưa ra rất nhiều quy định chặt chẽ liên quan đến việc bán trước nhà ở thương mại (được hình thành trong tương lai) nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời cũng giúp cơ quan nhà nước kiểm soát các giao dịch bất động sản nói chung và bán trước nhà ở thương mại nói riêng.
Qua chương 1, tác giả đã nêu các vấn đề tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai cũng như phân tích khái niệm, đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đồng thời, tác giả còn trình bày, phân tích một số quy định của pháp luật hiện hành cũng như các luật điều chỉnh cùng một vấn đề, từ đó đưa ra so sánh, đối chiếu làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong Chương 2 và Chương 3.
12Điều28Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa
13Khoản 2Điều 27 Pháp lệnh hành chính về phát triển và quản lý bất động sản đô thị 1998 của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa
20
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI