CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
2.3 Hợp đồng vô hiệu, sửa đổi, hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành
2.3.2 Sửa đổi, hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
22 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015
38
Hợp đồng theo mẫu, theo quy định tại Điều 405 Bộ luật Dân sự 2015, là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra.
Tuy là hợp đồng theo mẫu soạn sẵn, nhưng để tránh chủ đầu tư cố ý thêm vào các điều khoản bất lợi cho mình, người mua nhà hoàn toàn có thể yêu cầu sửa đổi hợp đồng. Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sửa đổi hợp đồng tại Điều 421, theo đó: i) Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng; ii) Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này; iii) Hợp đồng được sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.
Về hủy bỏ hợp đồng, theo Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau: i) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận; ii) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; iii) Các trường hợp khác do pháp luật quy định. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản. Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật.
Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.
Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.23
2.3.3 Chấm dứt, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chấm dứt trong những trường hợp sau đây: Hợp đồng đã được hoàn thành; Theo thỏa thuận của các
23 Điều 427 Bộ luật dân sự 2015
39
bên; cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện; Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện; Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn; Hợp đồng chấm dứt theo quy định của Điều 420 Bộ luật Dân sự 2014 và các trường hợp khác do Luật quy định.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ pháp luật thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Như vậy, có thể thấy sự ra đời của Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Bộ luật Dân sự 2015 đã có nhiều điểm mới đồng thời đánh dấu một bước phát triển lớn của quá trình lập pháp đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Về cơ bản, các quy định của pháp luật hiện hành đã phát huy được hiệu quả điều chỉnh, tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ theo cam kết trong hợp đồng, hạn chế được nhiều rủi ro. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định của pháp luật tỏ ra chưa thực sự hiệu quả trong quá trình áp dụng trên thực tế. Bên cạnh đó, cơ chế chính sách về kinh doanh bất động sản nói chung và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng còn đang trong quá trình hoàn thiện, thông tin khó tiếp cận, thiếu minh bạch, không đầy đủ, thiếu chính xác. Sự am hiểu pháp luật của các chủ thể tham gia hợp đồng còn hạn chế trong khi các thủ tục hành chính liên quan còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Chính sự bất cập trong những quy định của pháp luật là kẽ hở để không ít
40
chủ thể lợi dụng, không tuân thủ pháp luật nghiêm túc, ảnh hưởng xấu đến trật tự xã hội và gây bất ổn đến thị trường kinh tế.
Bằng cách tiếp cận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thông qua việc phân tích đánh giá toàn diện các ưu điểm và hạn chế của pháp luật liên quan, nội dung của chương 2 đã làm cơ sở để tác giả đưa ra một số đề xuất nhằm khắc phục các bất cập của pháp luật, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai.
41