CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
2.1 Chủ thể, đối tƣợng và hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.1.1 Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Chủ thể trong giao dịch dân sự về mua bán tài sản nói chung theo Bộ luật Dân sự và giao dịch trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng bao gồm là bên bán và bên mua nhà ở. Trong giao dịch về mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác đều có thể trở thành chủ thể trong quan hệ hợp đồng. Để tham gia giao kết hợp đồng và trở thành chủ thể hợp pháp của hợp đồng thì các bên phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, ngoài ra các bên còn cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định do pháp luật quy định.
Xét về bên bán nhà ở, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì bên bán nhà ở phải có điều kiện sau:
Thứ nhất, là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật dân sự;
Thứ hai, nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân.14
Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, trên thực tế, còn có các chủ thể kinh doanh nhà ở dưới hình thức mua đi bán lại, tuy nhiên hình thức này chủ yếu tìm cách khai thác làm tăng giá trị bất động sản sẵn có để bán kiếm lời. Chủ thể này được luật quy định là tổ chức, cá nhân trong nước theo điểm a điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
14 Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở 2014
21
Tùy vào mỗi loại nhà ở, ví dụ: nhà ở thương mại, nhờ ở xã hội, nhà ở công vụ,...
luật có các quy định khác nhau về điều kiện của chủ đầu tư dự án bất động sản. Trong phạm vi nghiên cứu của khóa luận, tác giả sẽ chỉ đi sâu nghiên cứu và phân tích các vấn đề về nhà ở thương mại, theo đó chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở 2014 phải là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, có chức năng kinh doanh bất động sản và có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản là không được thấp hơn 20 tỷ đồng15, có vốn ký qu để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.16
Ngoài những điều kiện đã nêu, theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Theo đó, khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: “Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
Xét về bên mua nhà ở, để có thể trở thành bên mua nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định, đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; Tổ chức, cá nhân nước ngoài thỏa mãn các điều kiện theo quy định của luật nhà ở. Ngoài ra, theo quy định tại điều 119 Luật Nhà ở 2014, bên mua nhà ở thương mại phải có các điều kiện sau:
Thứ nhất, nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Thứ hai, nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy
15 Khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
16 Điều 21 Luật Nhà ở 2014
22
định của Luật Nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
Thứ ba, bên mua nhà ở nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; Trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở.
Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về các đối tượng được mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, gồm: tổ chức trong nước; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
Về quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định các đối tượng được sở hữu nhà ở của tổ chức cá nhân nước ngoài gồm: tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của luật có giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của luật; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, qu đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (Gọi chung là tổ chức nước ngoài) có giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động ở Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp mua nhà ở để bố trí cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở; Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 75 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014: “1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam; 2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở.” Bên cạnh đó, quy định về số lượng nhà ở tổ chức, cá nhân
23
nước ngoài được sở hữu cũng gây không ít khó khăn cho các chủ đầu tư khi giao kết thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với người nước ngoài, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ trong dự án. Theo đó, nghị định 99/2015/NĐ_CP quy định: “4. Trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có nhà ở riêng lẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở riêng lẻ theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó;
b) Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn;
c) Trường hợp có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
5. Bộ xây dựng hướng dẫn cụ thể cách thức xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu”.
Theo quy định này, Bộ xây dựng sẽ văn bản hướng dẫn cụ thể cách thức xác định số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu. Tuy nhiên, cho đến nay, Bộ xây dựng vẫn chưa có hướng dẫn liên quan đến vấn đề này, dẫn đến chủ đầu tư bị lúng túng khi thực hiện giao dịch với cá nhân, tổ chức nước ngoài, bởi lẽ không biết chính xác đã có bao nhiêu người nước ngoài đã sở hữu nhà ở trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường. Do đó, trước khi có văn bản hướng dẫn từ Bộ xây dựng, nhiều chủ đầu tư không mạnh dạn bán nhà ở riêng lẻ cho cá nhân, tổ chức người nước ngoài vì sợ vượt quá số người sở hữu thì giao dịch mua bán không có giá trị pháp lý và không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Nếu có giao dịch với người nước ngoài mua nhà, thường chủ đầu tư cũng chỉ ký hình thức hợp đồng cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian chờ văn bản hướng dẫn.
24