CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
3.1 Tình hình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế xã hội, kéo theo nhu cầu về nhà ở qua các thời kỳ tăng cao, do đó tình hình mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có nhiều thay đổi thể hiện qua việc áp dụng pháp luật đối với các loại giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, cụ thể qua các giai đoạn sau:
3.1.1 Giai đoạn trước Bộ luật Dân sự 2005
Trong giai đoạn này, tài sản hình thành trong tương lai được tiếp cận dưới góc độ là đối tượng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”.
(Khoản 77 Điều 2).Như vậy, tại thời điểm đang xét, người chủ của tài sản hình thành trong tương lai chưa hoàn toàn xác lập quyền sở hữu đầy đủ cho mình nhưng vì trong tương lai gần người ấy sẽ xác lập được quan hệ sở hữu đối với tài sản ấy nên pháp luật dành cho họ khả năng hưởng dụng một số quyền trong những giao dịch nhất định, cụ thể là giao dịch bảo đảm.
Theo Luật sư Đỗ Hồng Thái, để tài sản hình thành trong tương lai trở thành đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, người bảo đảm phải có căn cứ chứng minh tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc sở hữu của mình để được bên nhận bảo đảm chấp nhận làm vật bảo đảm. Nghĩa là tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm hồ sơ tài sản bảo đảm phải có bằng chứng về việc người bảo đảm chắc chắn sẽ xác lập quyền sở hữu (hoặc quyền sử dụng, quyền quản lý, sử dụng đối với doanh nghiệp nhà nước).
Nhìn chung, đối với loại tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng thì giấy chứng nhận về chủ quyền (bao gồm cả giấy tờ Nhà nước cấp vốn cho doanh nghiệp nhà nước, giấy tờ cơ quan chủ quản cho phép doanh nghiệp nhà nước dùng tài sản để bảo đảm tiền vay…) do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ hiện tại và giấy tờ chuyển nhượng hợp pháp cho chủ sở hữu trong tương lai là
42
căn cứ đáng tin cậy. Tuy nhiên với những tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì việc bên nhận bảo đảm chỉ ra và yêu cầu người bảo đảm cung cấp các tài liệu cụ thể chứng minh về chủ quyền trong mỗi trường hợp lại rất khác nhau, đó có thể là: tài liệu về xuất xứ hàng hoá, hợp đồng chuyển nhượng, phiếu nhập kho – xuất kho, hóa đơn mua bán, chứng từ nộp tiền mua hàng, chứng từ nhập khẩu, phiếu bảo hành, văn bản bàn giao tài sản cho doanh nghiệp nhà nước, biên bản nghiệm thu công trình … tựu chung đó là các giấy tờ phản ánh, chứng minh nguồn gốc tài sản và dẫn dắt đến việc xác lập chủ quyền trong tương lai của người bảo đảm. Nếu như hình thức giấy tờ đã phản ánh đầy đủ, rõ ràng theo yêu cầu, giao dịch bảo đảm phải được công nhận và thực thi, vấn đề rủi ro về khả năng xác lập quyền sở hữu trong tương lai (nếu có) là việc mà các bên tham gia giao dịch phải tự chịu trách nhiệm.24
3.1.2 Giai đoạn từ Bộ luật Dân sự 2005 đến Luật Nhà ở 2014
Bộ luật Dân sự 2005 ra đời đã ghi nhận khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai. Theo quy định mới về tài sản hình thành trong tương lai của Bộ luật Dân sự 2005, rất nhiều văn bản pháp luật khác cũng được ban hành để điều chỉnh các giao dịch liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai. Đây cũng là tiền đề cho sự ra đời của thuật ngữ “nhà ở hình thành trong tương lai” được đề cập trong Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010, tuy nhiên thuật ngữ này chưa được định nghĩa và giải thích trong Nghị định.
Ngoài ra, Luật Nhà ở 2005 cũng không đề cập đến nhà ở hình thành trong tương lai.
Do đó, các giao dịch phát sinh trong giai đoạn này liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai chủ yếu dựa vào Bộ luật Dân sự 2005 để giải quyết.Năm 2006, Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định về điều kiện mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Vấn đề mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được quy định một cách chi tiết và đầy đủ hơn khi Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Đến năm 2014, tại khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ra đời đã giải thích thuật ngữ nhà ở “hình thành trong tương lai”. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây
24 Tạp chí Ngân hàng số 07/2006, Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng được dùng để bảo đảm nghĩa
vụ dân sự, https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/06/21/2106008/ [Ngày truy cập: 25/07/2019]
43
dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.25 Tuy nhiên, quy định về nhà ở hình thành trong tương lai nêu trên của thông tư cũng chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp.
Như vậy, tuy đã có sự điều chỉnh rõ hơn về tài sản hình thành trong tương lai nói chung và nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng nhưng vẫn chưa cụ thể và tổng quát dẫn đến việc các bên trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn cảm thấy lúng túng và khó kiểm soát được rủi ro.
3.1.3 Giai đoạn Luật Nhà ở 2014 đến nay
Kế thừa từ những nguyên nhân xảy ra tranh chấp trong các giao dịch liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian trước đó, Luật Nhà ở 2014 đã đưa ra khái niệm cụ thể hơn về nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng đã có những quy định thắt chặt việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai qua các điều kiện cụ thể nhằm đảm bảo những tranh chấp không đáng có. Mặt khác, xét về các quy định của luật hiện hành liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, có thể thấy khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 có nội hàm rộng hơn so với khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở 2014 và khái niệm nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó “Luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã thiết kế khái niệm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai dưới giác độ vật chất, còn Bộ luật Dân sự năm 2015 thì xây dựng khái niệm trên dưới giác độ nhà ở là đối tượng của giao dịch nên cần phải được đáp ứng cả hai tiêu chí vật chất và pháp lý (chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể tại thời điểm xác lập giao dịch).”26
Có thể thấy,Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Nhà ở 2014, Bộ luật Dân sự 2015 ra đời đã có nhiều sửa đổi, và bổ sung những vấn đề mới đáng lưu ý và phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong thời gian gần đây, đáng chú ý là việc sửa đổi và bổ sung những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất
25 Khoản 1 Điều 3 Thông tư Liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25 tháng 04 năm
2014
26 Vũ Thị Hồng Yến, Nhận diện nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản thế chấp theo Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành, Trang thông tin điện tử của tạp chí dân chủ và pháp luật
http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/thi-hanh-phap-luat.aspx?ItemID=345 (Ngày truy cập 01/05/2018)
44
động sản hình thành trong tương lai, đây là một vấn đề khá nóng và có xu hướng phát triển rất mạnh tại các thành phố lớn đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong báo cáo tổng kết thị trường nhà ở thương mại của thành phố 3 quý đầu năm 2017, Sài Gòn có 61 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Trong hơn 60 dự án này, có tổng số 28.639 căn (trong đó, có 25.320 căn hộ chung cư, 3.319 căn nhà thấp tầng), với tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 61.102 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.451 căn, chiếm tỷ lệ 26%; phân khúc trung cấp có 13.976 căn, chiếm tỷ lệ 48,8%; phân khúc bình dân có 7.212 căn, chiếm tỷ lệ 25,2%. Như vậy, tỷ lệ căn hộ có giá vừa túi tiền (trung cấp và bình dân) có tỷ trọng lớn nhất, chiếm đến 74% trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường trong 9 tháng đầu năm 2017. Qua các số liệu cụ thể, có thể thấy nhà ở hình thành trong tương lai phân khúc vừa túi tiền với người tiêu dùng đang chiếm lĩnh thị trường. Hiệp hội cho rằng nguồn cung căn hộ bình dân hiện tại vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của đại đa số người dân đô thị. Đó là những đối tượng: cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang, công nhân lao động, sinh viên, người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư. Nhìn toàn cục, thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2017 vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi - tăng trưởng nhưng đã manh nha hé lộ trạng thái chững lại. Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh còn dự báo trong giai đoạn 2017 - 2020, thị trường nhà ở hình thành trong tương lại tại Sài Gòn sẽ có sự điều chỉnh lớn để tìm ra hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn.27
Và cho đến thời điểm hiện tại, hoạt động mua bán căn hộ hình thành trong tương lai vẫn đang diễn ra hết sức sôi động. Tuy nhiên, do đây là sản phẩm bên mua khó lường trước được các tình huống pháp lý và rủi ro trong tương lai. Chính vì vậy đối với hình thức này, pháp luật bắt buộc dự án phải đưa vào kinh doanh đất đai có sổ đỏ dự án, giấy phép xây dựng, giấy nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng tòa nhà, trước khi bán phải có thông báo với cơ quan quản lý nhà nước chứ không được phép bán bừa bãi. Hàng loạt chế tài này nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho người mua.
Đồng thời, một dự án nhà ở tương lai trước khi ký hợp đồng mở bán phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, ngân hàng có thể bảo lãnh toàn bộ dự án hoặc một phần, tùy theo từng dự án.
27 Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Báo cáo tổng kết thị trường nhà ở thương mại của thành phố 3 quý đầu năm
2017, http://www.horea.org.vn/tin-tuc/detail/Nha-vua-tui-tien-dan-dat-thi-truong-bat-dong-san-Sai-Gon.html [Ngày truy cập: 08/06/2019]
45
Tuy nhiên hiện nay tại TPHCM, vẫn có rất nhiều trường hợp dự án chung cư, nhà phố, đất nền biệt thự… đang được triển khai, mở bán, huy động vốn của khách hàng khi chưa đủ điều kiện pháp lý và chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Và cũng có nhiều dự án theo quy định không được bán nhưng chủ đầu tư đã triển khai ký kết hợp đồng mua bán với người dân để huy động vốn, kể cả những dự án chưa có gì đã rao bán. Cụ thể, như tại Dự án Gem Riverside (Quận 2) do Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư, dự án này chưa làm xong móng, chưa có biên bản nghiệm thu hạ tầng, chưa có thông báo đủ điều kiện kinh doanh nhưng vẫn đưa vào kinh doanh. Hay mới đây, cũng trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, một dự án được quảng cáo có quy mô lớn, lên đến gần 400ha, tọa lạc tại đường Nguyễn Xiển, Quận 9, dù vẫn đang ngổn ngang, bộn bề, pháp lý chưa hoàn thiện nhưng đã có tới hàng chục công ty, đơn vị môi giới bất động sản chào bán, thu tiền trước của khách hàng…Theo Sở Xây dựng, các dự án khi đủ điều kiện mở bán đều phải có văn bản chấp thuận của Sở và được công khai thông tin trên trang web của Sở. Theo thống kê được đăng tải trên trang web của Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, trong năm 2018 đã có 74 Dự án được Sở này xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đến thời điểm này, danh sách dự án đủ điều kiện lại không có tên các dự án kể trên. Để kiểm soát và hạn chế các rủi ro cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã giao cho các Sở, ngành liên quan thực hiện công khai bằng “App thông tin điện tử”
của từng dự án để người dân có thể tìm hiểu, biết được tiến trình pháp lý dự án. Một lãnh đạo Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho hay, nếu người dân tìm hiểu dự án nào đó mà không thấy trên trang web của Sở tức là dự án đó không đủ điều kiện mở bán.28
Tính đến thời điểm hiện tại, Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh vừa công bố 10 dự án với tổng số 3.109 sản phẩm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong 3 tháng đầu năm 2019. Đây là những sản phẩm nhà ở thuộc các dự án chung cư và nhà thấp tầng tập trung ở Quận 2, Quận 7, Quận 8, Quận 9, quận Thủ Đức và huyện Bình Chánh. Trong số này có những dự án quy mô lớn như:
Dự án khu nhà ở Vĩnh Lộc A (giai đoạn 1) xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh có tổng
28 Chính phủ, Nhiều dự án bất động sản mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, http://tphcm.chinhphu.vn/nhieu-du-an-bat-dong- san-mo-ban-khi-chua-du-dieu-kien-phap-ly [Ngày truy cập: 08/06/2019]
46