CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai . 46
3.2.3 Một số tranh chấp điển hình về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, tranh chấp về nghĩa vụ chậm bàn giao nhà.32
Trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán có nghĩa vụ bàn giao nhà ở cho bên mua trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận. Theo Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng. Thông thường, trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán sẽ quy định về thời gian bàn giao sớm hoặc muộn nhà ở trong khoảng 3 tháng hoặc 6 tháng, quá thời hạn này bên bán không bàn giao sẽ phải chịu một chế tài nhất định quy định trong hợp đồng, nếu bàn giao sớm bên mua có nghĩa vụ phải nhận nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định. Thực tế trong thời gian vừa qua, việc bàn giao nhà ở cho người mua nhà từ một số chủ đầu tư dự án đặc biệt là các chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính
32 Bản án số 741/2014/DS-PT về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ, Tòa dân sự_Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
51
thấp thường không theo đúng quy định của hợp đồng, dẫn đến tranh chấp giữa các bên trong hợp đồng. Tác giả dẫn chứng trường hợp cụ thể như sau:
Ngày 10/06/2014, Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có bản án số 741/2014/DS-PT về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn là ông Trần Ngọc Thành và bị đơn là công ty cổ phần đầu tư xây dựng An Điền (Gọi tắt là công ty An Điền). Theo đó nguyên đơn trình bày: Ngày 29/06/2010, ông và công ty An Điền ký hợp đồng mua bán số 99/HĐ.NPN nhằm mua bán căn hộ chung cư thuộc dự án Viên Ngọc Phương Nam tại địa chỉ 125/20 Âu Dương Lân, Phường 2, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hợp đồng, ông Thành mua căn hộ số A.906 diện tích 92,8 m2 tại địa chỉ trên với giá tổng cộng là 2.182.226.735 đồng. Hình thức thanh toán chia làm 15 đợt theo tiến độ xây dựng, thời hạn giao nhà vào quý I/2012 và được gia hạn đến quý II/2012, nếu công ty bàn giao căn hộ trên quá 03 tháng thì công ty phải chịu phạt tính trên số tiền đã giao theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng nhà nước quy định. Ông đã đóng cho công ty An Điền số tiền 1.091.002.436 đồng đúng theo hợp đồng, nhưng đến hết thời gian gia hạn của quý II/2012 của hợp đồng, công ty vẫn không có nhà đề giao, ông đã nhiều lần liên hệ nhắc nhở công ty, thì công ty hứa sẽ trả lãi cho thời gian giao nhà chậm, nhưng thực tế thì công ty không trả tiền lãi cho ông.
Hiện nay công trình xây dựng nhà mới đến tầng thứ 9 thì bị ngưng lại không xây dựng nữa. Công ty An Điền không giao nhà đúng theo hợp đồng và không trả lãi cho ông theo cam kết. Ông Thành khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ trên với công ty An Điền. Đồng thời, ông Thành yêu cầu công ty An Điền trả lại cho ông số tiền mà ông đã đóng cho công ty và buộc công ty phải chịu lãi phạt tính trên số tiền mà công ty đã nhận của ông theo mức lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng nhà nước quy định (được quy định tại Điều 8 của hợp đồng).
Về phía bị đơn, công ty An Điền do ông Nguyễn Thiện Đức đại diện trình bày:
Công ty thừa nhận có ký hợp đồng với ông Thành về việc mua bán căn hộ hình thành trong tương lai tại địa chỉ trên và ông Thành đã đóng tiền theo đúng hợp đồng. Do tình hình kinh tế khó khăn nên công ty không thực hiện đúng tiến độ thi công và công trình xây dựng đến tầng thứ 9 thì tạm ngưng nên công ty không có khả năng giao nhà cho ông Thành theo đúng hợp đồng. Công ty thừa nhận, công ty chậm giao nhà cho ông Thành, công ty phải chịu lãi phạt đúng như ông Thành trình bày. Tuy nhiên, theo hợp
52
đồng thì ông Thành muốn chấm dứt hợp đồng phải có sự đồng ý của công ty. Hiện công ty đang gặp khó khăn, công ty không đồng ý chấm dứt hợp đồng theo yêu cầu của ông Thành và đề nghị ông Thành thực tiếp tục thực hiện hợp đồng đã giao kết.
Điều 8 của hợp đồng đã ký kết cũng quy định, nguyên đơn chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có sự đồng ý của bị đơn.
Sau khi xem xét lời khai của nguyên đơn, bị đơn và các chứng cứ có trong vụ án, hội đồng xét xử tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh nhận thấy dấu hiệu vi phạm hợp đồng của công ty An Điền khi chậm trễ giao nhà cho người mua nhà.
Nguyên đơn đã thực hiện đúng các điều khoản trong hợp đồng và đóng tiền theo đúng quy định. Việc lấy quy định trong hợp đồng và tình hình khó khăn của bị đơn để đề nghị nguyên đơn không được đơn phương chấm dứt hợp đồng là không hợp lý, do đó, hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng của nguyên đơn ông Thành. Buộc công ty An Điền trả lại số tiền ông Thành đã thanh toán và lãi quá hạn theo quy định của hợp đồng.
Ví dụ trên đây chỉ là một trong số rất nhiều những tranh chấp xảy ra giữa người mua nhà và chủ đầu tư liên quan đến việc bàn giao nhà. Trên thực tế, không phải ai cũng có thể có đủ thời gian và tiền bạc để thực hiện các thủ tục tố tụng. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và nền tảng pháp lý, do đó việc khởi kiện không phải lúc nào cũng mang lại kết quả theo mong đợi của người mua nhà.
Thứ hai, tranh chấp về vấn đề cung cấp thông tin cho người mua nhà
Đối với hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư luôn cố gắng vẽ ra một môi trường sống hoàn hảo và lý tưởng để câu khách. Những quảng cáo thường thấy như “dự án cách trung tâm Quận 1,… vài phút; gần bệnh viện - trường học - trung tâm thương mại, view sông, tiện ích vượt trội,…”Thế nhưng, sau những lời quảng cáo hoa m , cái mà người mua nhà nhận được là một ngôi nhà không đúng như những gì được nhà đầu tư vẽ ra. Lấy ví dụ, khi mở bán chung cư MB Babylon (quận Tân Phú), đơn vị bán hàng từng quảng cáo hàng loạt tiện ích nội khu đi kèm gồm trung tâm thương mại, vườn treo Babylon rộng 500m2, nhà trẻ, khu vui trẻ em, hồ bơi, phòng gym. Đến lúc bàn giao nhà, khách hàng mới biết rằng những tiện ích này chỉ có ở trên giấy, chưa kể thiết kế và vật liệu hoàn thiện căn hộ đã bị thay đổi, cắt xén.
53
Tương tự đó còn có dự án Centa Park Tân Bình được quảng cáo rầm rộ trên website của chủ đầu tư Centa Park. Đây là dự án có vị trí đắc địa khi tọa lạc 4 mặt tiền đường gồm Âu Cơ – Hồng Lạc – Đồng Đen – Bàu Cát. Khu đất này có quy mô 2,2ha, và khi hoàn thành Centa Park sẽ cung ứng ra thị trường khoảng 1.500 căn hộ, dự án Centa Park thật sự khiến khách hàng chú ý. Bên cạnh đó dự án này còn được chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ như phong cách thiết kể vườn nhiệt đới gồm 4 block A,B,C,D cao 31 tầng, trong đó 5 tầng trung tâm thương mại, 1 tầng hầm để xe và 5 hồ bơi, diện tích căn hộ của dự án từ 55m2 – 99m2. Dự án được chủ đầu tư sở hữu các tiện ích nội khu như công viên trung tâm, phòng tập gym, spa, đường chạy bộ dài 400m, 3 hồ bơi tràn, khu vực BBQ ngoài trời. Vì nằm ở trung tâm của quận Tân Bình nên dự án này cũng sở hữu các tiện ích ngoại khu ở đây. Tuy nhiên, sau đó không lâu thì dự án nằm bất động cho đến nay. Những người mua dự án này cho biết, dự án này “đứng bánh” là do chủ đầu tư vẫn chưa chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa, khu đất trên vẫn chưa phải là đất ở, chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nên chưa được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng. Dự án Centa Park ở thời điểm hiện tại ngoài phần móng dở dang thì toàn bộ khu đất vẫn chỉ là đất để cỏ. Theo thông tin trên website của chủ đầu tư thì dự án này sẽ được bàn giao vào quý IV/2019, tuy nhiên với tình trạng của dự án hiện tại đang khiến nhiều người mua nhà cảm thấy lo lắng về điều này.33