CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
3.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai . 46
3.2.1 Các tranh chấp liên quan đến pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thị trường bất động sản đặc biệt là thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh đang diễn ra hết sức sôi động, điều đó đồng nghĩa với việc các tranh chấp liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai ngày một gia tăng. Các tranh chấp xảy ra thường liên quan đến việc các bên vi phạm điều khoản của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, với các vi phạm chủ yếu là về vấn đề quyền và nghĩa vụ các bên; vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng, cụ thể như sau:
Thứ nhất, vi phạm về nghĩa vụ cung cấp thông tin cho người mua nhà. Sau khi ký kết hợp đồng, quyền được cung cấp thông tin của người mua vẫn rất cần thiết bởi họ đang thực hiện chuyển giao tiền cho bên bán và chưa nhận tài sản trên thực tế, mức độ rủi ro là rất cao tuy nhiên hiện nay cung cấp thông tin của chủ đầu tư chủ yếu ở giai đoạn trước và khi giao kết hợp đồng. Pháp luật hiện hành chưa có quy định tăng cường quyền được cung cấp thông tin của người mua nhà sau khi hợp đồng được ký kết, với vai trò là chủ sở hữu trong tương lai hầu như người mua không được tham gia vào quá trình xây dựng dự án, việc dự án thực hiện như thế nào, tới đâu là do chủ đầu tư quyết định. Ngoài ra, việc quy định thông tin cung cấp phải đầy đủ hầu như không được thực hiện bởi bên bán thường chỉ muốn mô tả những thông tin có lợi nhất cho mình để thu hút khách hàng. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư thường che giấu thông tin về quyền sử dụng đất thực hiện dự án như tình trạng quyền sử dụng đất, thời hạn giao và thuê đất
29 Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Công bố 10 dự án với tổng số 3.109 sản phẩm nhà ở đủ điều kiện được bán,
https://hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/930907/hon-3000-san-pham-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-du-dieu-kien-mo- ban [Ngày truy cập: 08/06/2019]
47
xây dựng dự án…bản thân người mua nhà cũng hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng.
Thứ hai, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích.
Hoạt động vi phạm này đang dần trở nên phổ biến hiện nay là chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn, đến khi khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không có khả năng hoặc không muốn hoàn trả. Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn hai luật này đều quy định những điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng. Trước lợi nhuận quá cao và dễ dàng kiếm được, nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng những điều kiện ch ng hạn chưa được phê duyệt dự án, chưa giải phóng mặt bằng, chưa khởi công xây dựng công trình hạ tầng, chưa xây xong phần móng nhà ở… nhưng đã huy động vốn từ khách hàng. Trong khi đó, các nhà đầu tư không nghiên cứu điều kiện của chủ đầu tư, khi có cơn sốt trên thị trường mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư, bất chấp hậu quả.
Và khi thị trường xuống giá, khách hàng đòi lại tiền của chủ đầu tư và đưa ra lý do chủ đầu tư đã vi phạm pháp luật, lừa dối khách hàng. Trong khi đó, chủ đầu tư do đã tiêu tiền vào những mục đích khó giải trình hoặc vào dự án khác, đã không còn nguồn tiền để hoàn trả. Nhiều chủ đầu tư năng lực kém, không đủ khả năng để tiếp tục dự án, thì tìm cách... trốn tránh.
Thứ ba, chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và chuyển quyền sở hữu cho người mua. Mặc dù quy định về thời điểm giao nhà đã có từ lâu, trên hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng cũng có quy định rõ ràng về thời hạn, nhưng lâu nay nhiều chủ đầu tư vẫn tự ý chậm giao nhà mà không trao đổi với khách hàng. Trong các tranh chấp liên quan đến lỗi chậm bàn giao căn hộ điển hình là dự án Petro Vietnam Landmark.
Ngày 22/2/2010, bà Trần Thị Châu Giang (Sinh năm 1972, ngụ tại Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh) ký Hợp đồng mua căn hộ tầng 11 thuộc dự án Petro Vietnam Landmark (Phường An Phú, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh) do công ty cổ phần Bất động sản xây lắp dầu khí Việt Nam (“PVC Land”) làm chủ đầu tư. Bà Giang đã thanh toán cho chủ đầu tư 95% giá bán nhà ở và được bên Bán cam kết bàn giao nhà vào Quý IV năm 2011. Tương tự, ngày 10/03/2010, Bà Trần Thị Châu Hà, trú tại Quận 3, cũng đã ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư PVC Land và thanh toán đến 95%
giá bán căn hộ và cũng được bên Bán cam kết bàn giao nhà vào quý IV năm 2011.
48
Trước đó, ngày 04/01/2010, ông Hà Khắc Huy (sinh năm 1978 tại quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh) ký hợp đồng mua căn hộ ở tầng 17, cũng đã thanh toán 95% giá bán căn hộ. Ông cũng được chủ đầu tư cam kết bàn giao nhà như hai trường hợp nêu trên. Tuy nhiên đến thời gian bàn giao nhà, chủ đầu tư chưa xây xong phần thô và sau nhiều lần không được thực hiện đúng quy định trong hợp đồng, vợ chồng bà Giang, bà Hà, ông Huy đã khởi kiện yêu cầu hoàn trả lại số tiền đã thanh toán cộng với lãi phát sinh do vi phạm hợp đồng. Cả ba vụ tranh chấp nêu trên đều do Tòa án nhân dân Quận 2 thụ lý.
Tuy nhiên, cả ba vụ lại có kết quả tuyên án khác nhau ( vụ của bà Giang thì Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu còn vụ của ông Huy và bà Hà, Tòa án tuyên hợp đồng có hiệu lực; tuy nhận định không giống nhau, nhưng Tòa án nhân dân Quận 2 đều tuyên hủy hợp đồng và các phụ lục hợp đồng đã ký, buộc PVC land trả lại nguyên đơn số tiền đã nhận cộng thêm lãi suất 9%/năm), cho thấy sự không đồng nhất giữa các Thẩm phán với nhau.30
Thứ tư, bên cạnh việc bàn giao nhà chậm tiến độ, nhiều dự án người mua nhà được nhận nhà đúng thời hạn nhưng sản phẩm mà họ được nhận lại không giống với các thỏa thuận trong hợp đồng, một trong những vấn đề bất lợi lớn mà người mua phải đối mặt khi sử dụng nhà ở là chất lượng. Người mua nhà thường không hiểu biết về chuyên môn, k thuật, không có khả năng đánh giá về độ tương xứng giữa chất lượng với giá cả do người bán đưa ra, tất yếu dẫn đến việc người mua phải gánh chịu sự thua thiệt do không thể nắm quyền chủ động trong giao kết và thực hiện hợp đồng. Mặt khác, do tài chính có hạn nên khi xảy ra các rủi ro phát sinh trong quá trình sử dụng hàng hóa, dịch vụ, người mua rất khó khăn trong việc chi trả các chi phí khắc phục rủi ro. Ví dụ như trong vụ cháy chung cư Carina, Công ty Hùng Thanh có mua Bảo hiểm Trách nhiệm công cộng, một loại hình bảo hiểm cho bên thứ ba (ở đây có thể là con người và tài sản của cư dân). Nhưng rất tiếc, mức độ bảo hiểm mà Hùng Thanh mua để chi trả cho trách nhiệm này lại rất thấp. Mức bồi thường tối đa chỉ 500 triệu đồng, trong đó mỗi nạn nhân liên quan tối đa cũng chỉ được bồi thường 20 triệu đồng và tổng mức chi trả thiệt hại về người không quá 200 triệu đồng. Nhìn chung, giá trị bảo hiểm cho tài sản của toàn bộ chung cư Hùng Thanh mua là hợp lý với giá trị của Carina Plaza, nhưng với bảo hiểm trách nhiệm công cộng, liên quan quyền lợi của bên thứ ba
30 Quý Hiền – Phạm Dũng/NLĐ, Một vụ việc 3 bản án 3 nội dung khác nhau,
http://vicongly.com/xem/3165/mot-vu-viec-3-ban-an-3-noi-dung-khac-nhau.html, [ Ngày truy cập: 08/06/2019]
49
là các cư dân, lại quá thấp. Nếu Hùng Thanh tham gia mức trách nhiệm bảo hiểm cao hơn thì quyền lợi được chi trả bồi thường của cư dân có thể được đảm bảo tốt hơn.31