CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
3.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong lai
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại hình ngày càng phổ biến ở nước ta, do vậy quy định pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề còn khá mới mẻ. Mặc dù Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do giao dịch này rất đa dạng nên các quy định pháp luật có nhiều điểm chưa thống nhất dẫn đến thực tiễn có nhiều bất cập, ảnh hưởng đến người tham gia quan hệ mua bán và hoạt động quản lý của các cơ quan có thẩm quyền...
33 Café Land, Quá thiệt thòi cho người mua dự án Centa Park khi 2 năm mở bán vẫn "chưa thấy gì" |
CAFELAND, https://www.youtube.com/watch?v=-0vmNyWpCp0 [Ngày truy cập: 08/06/2019]
54
3.3.1 Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, về phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo quy định tại khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 thì vốn sử dụng cho phát triển nhà ở thương mại gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc huy động vốn góp như vậy được thể hiện thông qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường là chưa có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng) thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp khi nào đủ điều kiện mua bán thì sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chính thức. Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 cũng nêu rõ chủ đầu tư không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, tuy nhiên, phương thức này thật sự chưa có quy định một cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến vẫn có những thỏa thuận ngầm.
Khi trường hợp có xảy ra tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra. Cho nên, khi đã quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; hoặc cần quy định chi tiết hơn nữa về vấn đề hợp đồng góp vốn đối với cá nhân, hộ gia đình.34
Thứ hai, về việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại
34Nguyễn Đình Phong và Nguyễn Thu Hương, Một số bất cập về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai,
https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2018/04/02/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-bn-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai/
[Ngày truy cập: 09/06/2019]
55
không phải có. Như vậy, có thể thấy chính trong nội tại Luật Kinh doanh bất động sản đã có sự mâu thuẫn. Theo quy định tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì
“Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”. Đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ chịu phạt mà không phải chịu bồi thường. Theo đó, tác giả đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường trong hợp đồng.
3.3.2 Hoàn thiện kỹ năng của cán bộ khi giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Về năng lực của cán bộ khi giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai và xảy ra tranh chấp, cách thức bảo vệ quyền lợi khách hàng thường được áp dụng là khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Việc thắng hay thua trên Tòa chủ yếu phụ thuộc vào k năng giải quyết tranh chấp và giải thích pháp luật của các thẩm phán. Tuy nhiên, k năng của các thẩm phán là khác nhau, do đó, khi xảy ra tranh chấp, quyền lợi của người mua nhà không được bảo vệ tốt nhất. Có nhiều trường hợp, cùng một sai phạm của chủ đầu tư trong cùng một dự án nhưng tòa án lại đưa ra các bản án khác nhau đối với khách hàng, gây ra tâm lý hoang mang cho khách hàng.
Tác giả cho rằng việc đảm bảo chất lượng xét xử là một yêu cầu hết sức quan trọng trong công tác giải quyết, xét xử các loại vụ án. Trong thời gian qua, ngành Tòa án nhân dân đã có nhiều cố gắng để chất lượng xét xử ngày càng nâng lên nhưng vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu. Vẫn còn trường hợp bản án, quyết định vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng hoặc áp dụng pháp luật có sai lầm nghiêm trọng do lỗi chủ quan của Tòa án và đã bị sửa, hủy. Bên cạnh đó, lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực còn nhiều mới mẻ, quy định của Luật mới thay đổi cơ bản gây ra không ít lúng túng cho các thẩm phán khi xét xử. Thiết nghĩ, cần thường xuyên có các buổi tập huấn chuyên ngành về bất động sản, tập hợp sự tham gia của các cán bộ Tòa án để nâng cao chất lượng xét xử trong lĩnh vực này.
56 3.3.3 Kiến nghị khác
Thứ nhất, để bảo vệ quyền lợi người mua nhà trên cơ sở căn cứ vào thực trạng chung của chủ đầu tư, pháp luật cần quy định đối với loại hình nhà ở mà chủ đầu tư cung ứng cho người mua nhà khi giao kết hợp đồng giao nhận cần phải được bảo hiểm. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng, bởi nếu chủ đầu tư có khả năng đóng bảo hiểm cho các loại hình nhà ở của họ, có nghĩa là họ có quyền yêu cầu đơn vị bảo hiểm đền bù thiệt hại cho người mua nhà khi có khiếu nại liên quan đến chất lượng nhà ở mà họ cung cấp.
Thứ hai, cần có các chế tài nghiêm khắc hơn đối với chủ đầu tư khi có các hành vi làm ảnh hưởng đến người mua nhà như thu tiền đặt cọc 100%; cung cấp thông tin sai về nhà ở;… ví dụ chủ đầu tư thu tiền từ người mua nhà ở hình thành trong tương lai vượt quá tỉ lệ theo quy định pháp luật lặp lại nhiều lần sẽ bị tước giấy phép kinh doanh trong một thời hạn nhất định, buộc hoàn trả lại tiền cho người mua nhà cộng tiền một khoản tiền bồi thường, mức tiền bồi thường cần được pháp luật quy định cụ thể và thỏa thuận trong hợp đồng,…
Thứ ba, về phía người mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua nhà cần phải tìm hiểu k các kiến thức pháp luật trước khi mua nhà, xem xét k hợp đồng và đề nghị chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng với phương thức và tỉ lệ thanh toán theo đúng quy định của luật kinh doanh bất động sản nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm. Đồng thời, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng thường xuyên tuyên truyền pháp luật, công khai minh bạch thông tin pháp lý của các dự án đang mở bán trên thị trường cũng như thường xuyên thanh tra kiểm tra việc thanh toán cho chủ đầu tư từ người mua nhà nhà ở hình thành trong tương lai để phát hiện kịp thời và xử lý vi phạm.
57