CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.2.1 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
Đối với mối quan giữa bên bán và bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, việc mô tả rõ quyền và nghĩa vụ giữa các bên có ý nghĩa rất quan trọng. Đây là một trong những nội dung mang tính chất quyết định đến mối quan hệ của các bên khi tham gia giao dịch. Trước đây, nguồn cung nhà ở thấp trong khi nhu cầu thì cao hơn rất nhiều thì việc tìm kiếm và mua được nhà ở trước khi xây dựng hoàn thành còn khó khăn nên các chủ đầu tư thường ban hành các bản hợp đồng có lợi hơn cho mình còn người mua thì luôn phải chấp nhận chịu thiệt. Tuy
20 Điều 398 Bộ luật dân sự 2015
28
nhiên hiện nay, cán cân cung và cầu đã khác đi nhiều, doanh nghiệp cũng chuyên nghiệp hơn, thêm vào đó là pháp luật cũng đã được ban hành nhiều hơn để bảo vệ quyền lợi cho người mua nên. Vì vậy, quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán đang dần dần được thể hiện bình đ ng hơn. Quyền và nghĩa vụ của các bên thường do hai bên thỏa thuận hoặc một bên đưa ra trong dự thảo hợp đồng và được bên còn lại chấp thuận. Vì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng song vụ, do đó mỗi bên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ mang tính đối ứng với nhau, nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại.
Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận trong hợp đồng phù hợp với các quy định của pháp luật. Như đã đề cập ở Chương I, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng song vụ, do đó mỗi bên trong hợp đồng đều có nghĩa vụ mang tính đối ứng với nhau, nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một loại hợp đồng mua bán tài sản, do đó, các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngoài việc có các quyền và nghĩa vụ do các bên thoả thuận trong hợp đồng, còn có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, với tính chất là một loại hợp đồng liên quan đến đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng còn bị chi phối bởi luật chuyên ngành là Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dành các điều từ 21 đến 24 và điều 58 quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, ngoài thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, luật có quy định một số quyền và nghĩa vụ các bên cần phải có như sau:21
Quyền của bên bán: Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà ở theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên mua không thanh toán đúng thỏa thuận, bên bán có quyền không bàn giao nhà. Bên bán còn có quyền yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn quy định và nếu bên mua gây ra thiệt hại, bên bán có quyền yêu cầu bên mua bồi thường.
21 TS Đặng Anh Quân (2017), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Giáo trình Trường Đại học Công Nghệ Thành
phố Hồ Chí Minh, trang 44
29
Nghĩa vụ của bên bán: bên bán có nghĩa vụ phải cung cấp thông tin cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở (nếu có), tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra thực tế tại công trình. Bên Bán có nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích và bàn giao nhà ở cho bên mua theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, nếu chưa bàn giao thì phải bảo quản nhà ở đã bán.
Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên bán phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Bên bán phải gửi cho bên mua bản sao hợp đồng bảo lãnh khi ký hợp đồng. Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở cho bên mua trong thời hạn bảo hành, thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước và thực hiện các thủ tục để yêu cầu cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. Nếu bên bán gây ra thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại.
Quyền của bên mua: Bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện thủ tục mua bán và bàn giao nhà ở theo đúng thời hạn và các thỏa thuận trong hợp đồng, có quyền yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi ký hợp đồng và yêu cầu ngân hàng đứng ra bảo lãnh trả lại tiền ứng trước và các khoản khác trong trường hợp bên bán không bàn giao nhà đúng cam kết trong hợp đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp các thông tin về tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình. Bên mua còn có quyền yêu cầu bên bán tiến hành các thủ tục, hồ sơ để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán bảo hành nhà ở và nếu có thiệt hại xảy ra do lỗi của bên bán thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường.
Nghĩa vụ của bên mua: Bên mua phải thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng, nhận nhà đúng thời hạn thỏa thuận và phối hợp với bên bán để thực hiện thủ tục mua bán. Nếu bên mua gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Ngoài ra, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ về việc thanh toán tiền của các bên luôn được thực hiện đúng và đầy đủ, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có quy định về giá bán nhà ở, phương thức và thời hạn thanh toán giá bán nhà ở. Đây cũng là điều khoản quan trọng của hợp đồng. Trong điều khoản này, các bên trong hợp đồng thường thỏa thuận về đồng tiền tính giá, phương pháp tính giá, quy
30
định việc tăng giảm giá khi phát sinh một số điều kiện liên quan, ví dụ: đến thời điểm bên bán bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho bên mua, nếu diện tích thay đổi so với hợp đồng đã ký kết ban đầu, hai bên sẽ thỏa thuận lại giá trong hợp đồng.
Về phương thức và thời hạn thanh toán, việc lựa chọn phương thức thanh toán là do các bên trong hợp đồng thỏa thuận, nếu pháp luật có quy định thì các bên thỏa thuận phù hợp theo quy định của luật. Theo quy định tại Điều 433 Bộ luật Dân sự 2015 về giá, phương thức thanh toán do các bên trong hợp đồng thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Trường hợp pháp luật quy định giá, phương thức thanh toán phải do quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thỏa thuận của các bên phải phù hợp với quy định đó.
Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định tại khoản 1 Điều 57 về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết theo điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Về phương thức thanh toán tiền, các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận về cách thức thanh toán. Đối với bên mua là người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì các bên có thể thỏa thuận thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản thông qua một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Đối với bên mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài, điểm c Khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở 2014 quy định việc thanh toán tiền mua phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
31