CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH
2.2 Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
2.2.2 Điều kiện và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng là tổng hợp những yêu cầu pháp lý nhằm đảm bảo cho hợp đồng được lập đúng bản chất đích thực của nó, nếu thiếu các điều kiện này thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu hoặc có thể bị vô hiệu. Theo quy định tại Điều 177 của Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự có hiệu lực phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện sau: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo lẽ dĩ nhiên, cũng phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện nêu trên mà Bộ luật dân sự quy định thì mới có thể có hiệu lực. Ngoài ra, hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai còn tuân thủ theo sự điều chỉnh của các quy định trong luật chuyên ngành là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Về năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự của chủ thể tham gia vào hợp đồng: Theo quy định tại Điều 16 và Điều 19 Bộ luật Dân sự 2015, “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự”,
“Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự”, “năng lực pháp luật dân sự của pháp nhân là khả năng pháp nhân có các quyền, nghĩa vụ dân sự”.Theo quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở 2014, để tham gia giao dịch mua bán nhà ở, bên bán phải có điều kiện: “Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của luật…Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân…”.
Về điều kiện liên quan đến mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Mặc dù hợp đồng được hình thành trên cơ sở tự do, tự nguyện về ý chí của các bên và nhằm thỏa mãn các mục đích của các bên chủ thể tham gia nhưng mục đích các bên hướng đến hoặc các nội dung trong hợp đồng không trái với các giá trị đạo đức của xã hội và không vi phạm diều cấm của luật. Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015: “Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn
32
trọng”. Tuy nhiên, giá trị chuẩn mực đạo đức của xã hội là một phạm trù rộng và thiếu tính thống nhất trong tất cả các cộng đồng, tầng lớp xã hội và trong các thời kỳ khác nhau của lịch sử. Do đó, mục đích trái với đạo đức xã hội có thể được hiểu là trái với chuẩn mực đạo đức chung trong xã hội Việt Nam và thông thường các chuẩn mực đạo đức này được pháp luật bảo vệ trong các quy phạm pháp luật. Còn về điều cấm của pháp luật, Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định” và Luật Nhà ở 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó, luật nghiêm cấm “thực hiện các giao dịch mua bán…nhà ở không đúng quy định của luật này”, “sử dụng sai mục đích tiền mua nhà ở trả trước…”. Như vậy, các chủ thể tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngoài việc tuân thủ quy định của luật chung là Bộ luật dân sự, còn phải tuân theo quy định của luật nhà ở, trường hợp không tuân thủ đúng thì được xem là vi phạm điều cấm của pháp luật và giao dịch mua bán có thể được xem là không có hiệu lực.
Về quy định chủ thể giao kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện: Tính tự nguyện trong giao kết hợp đồng phải được dựa trên cơ sở tự do ý chí của các bên, không bên nào được lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép nhau. Tính tự nguyện của các bên còn thể hiện ở việc họ làm chủ được quan hệ đang giao dịch. Nếu người thực hiện giao dịch không nhận thức và làm chủ hành vi của mình trong thời điểm xác lập giao dịch thì được xem là không có sự tự do ý chí.
Như vậy, một hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, nếu vi phạm một trong các điều kiện nêu trên sẽ không có hiệu lực pháp luật. Một trong các bên có thể thực hiện quyền của mình để yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Đối với hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một vấn đề pháp lý quan trọng, bởi lẽ quyền và nghĩa vụ của các bên chỉ phát sinh kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Hiệu lực của hợp đồng xét về mặt thời gian, là khoảng thời gian được xác định từ khi hợp đồng bắt đầu phát sinh hiệu lực cho đến khi hợp đồng chấm dứt hiệu lực. Trong đó, thời điểm hợp đồng bắt đầu có hiệu lực là một trong những yếu tố pháp lý quan trọng để xác định hiệu lực của hợp đồng và là mốc để xác định thời hạn có hiệu lực của hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời
33
điểm bắt đầu sự ràng buộc pháp lý giữa các bên, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, mà kể từ thời điểm đó các bên phải chịu trách nhiệm dân sự nếu không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ dân sự phát sinh từ hợp đồng.
Theo khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc liên quan đến quy định khác”. Từ quy định của Luật, có thể thấy thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có thể xác lập thông qua ba thời điểm: Thời điểm giao kết hợp đồng;
Thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; Thời điểm do pháp luật quy định. Kể từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết, hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo quy định của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.
Thời điểm hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngoài chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự là luật chung còn được điều chỉnh bởi luật chuyên ngành là Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, với nhà ở hình thành trong tương lai, điều kiện, hình thức mua bán lại có những điểm khác với mua bán nhà ở có sẵn. Cho nên theo Điều 19 Nghị Định số 99/2015/NĐ-CP quy định: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”. Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ thể là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không cần phải công chứng, chứng thực. Với loại hợp đồng này, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận, nếu các bên không có thỏa thuận thì hợp đồng phát sinh hiệu lực là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.
Tóm lại, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng được tính kể từ thời điểm giao kết, tuy nhiên các bên trong hợp đồng có thể thỏa thuận thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực. Điều này dựa trên nguyên tắc tự do hợp đồng, các bên trong hợp đồng có quyền tự do thỏa thuận nội dung hợp đồng, do đó cũng có quyền thỏa thuận thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng miễn thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của luật.
34