Chương 2: PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG
2.1.2. Thực trạng về hoạt động kinh doanh bất động sản của SONGHONG
2.1.2.1. Giới thiệu một số dự án bất động sản
Trong lĩnh vực đầu tư KD BĐS, SONGHONG CORP hoạt động trong lĩnh vực chính là Đầu tư, kinh doanh nhà và phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế. Kinh doanh bất động sản và dịch vụ cho thuê văn phòng, nhà ở.
Triết lý đầu tư và phát triển bất động sản của SONGHONG CORP là luôn tìm kiếm những dự án bất động sản hoặc dự án du lịch có tính bền vững về môi trường sinh thái tự nhiên, chất lượng cao về mặt giá trị sử dụng và có giá thị thương mại cao.
Bảo vệ môi trường và các giá trị văn hoá truyền thống.
*Các Dự án đầu tư tiêu biểu:
- Các Dự án khu đô thị: Khu đô thị mới Trung Văn – Hà nội,Khu đô thị mới NORTH BRIDGE; Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải – TP Nha Trang, Khu đô thị Sông Hồng Nhơn Trạch, Khu đô thị Tây Nam Việt Trì, Dự án khu đô thị mới Phú An Hưng Huyện Hooc Môn - TP. Hồ Chí Minh, Khu đô thị Bình chánh TP. Hoà Chí Minh.
- Các Dự án trung tâm thương mại VP cho thuê: Xây dựng nhà ở cao tầng I1, I2, I3 Thành Công 2 – Thái Hà; Tổ hợp trung tâm thương mại và văn phòng làm việc Silverwings tower; Chung cư cao cấp Biển bạc Đê La Thành -Cầu Giấy- Hà nội; Dự án cải tạo xây mới giai đoạn II – Khu tập thể Kim Liên; Tòa nhà văn phòng làm việc và cho thuê N04-6 – Lê Văn Lương, Chung cư 117 Âu cơ TP Hồ Chí Minh, Trung tâm thương mại cao cấp văn phòng chung cư 165/5 Nguyễn Văn Luông - TP.HCM….
- Các dự án khu du lịch: Khu du lịch Sông Hồng – Cam ranh resort; Dự án sân Gold, Biệt thự và resoft Vĩnh Bình - Cù Hin; Khách sạn Sông Hồng – Việt Trì, Khách sạn Royal Sông Hồng – TP Lào Cai; Dự án Khu du lịch Sinh thái Giang Hải – Cửa Tùng….
- Các dự án khu công nghiệp cụm công nghiệp làng nghề Đông thọ -Yên Phong Bắc Ninh; Khu Công Nghiệp Mỹ Thuận, Mỹ Lộc, Nam Định; Khu Công Nghiệp Mỹ Hào – Hưng Yên.
2.1.2.2. Phân loại hình thức đầu tư BĐS của SONGHONG CORP
Bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó thể hiện tính đa dạng phong phú của mình. Nó không chỉ đơn thuần mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp mà nó còn mang tính chính trị, xã hội, nhân văn… Căn cứ vào những khái niệm ở chương 1 về bất động sản và thị trường bất động sản và để đánh giá chính xác những thuận lợi và khó khăn, tác giả xin phân loại các sản phẩm BĐS của SONGHONG CORP như sau:
* Nhóm các dự án nhà tái định cư:
- Đặc điểm: Các dự án liên quan đến việc lấy đất, lấy nhà của người dân và hoàn trả bằng căn hộ mới.
- Hình thức: Thu hồi phần đất, nhà của người dân đang định cư; xây dựng tổ hợp liên hoàn căn hộ, văn phòng cho thuê,… Ngoài phần căn hộ cấp trả cho người
dân bị thu hồi đất (nhà ở theo thỏa thuận) Nhà đầu tư được phép kinh doanh phần bất động sản còn lại.
- Một số dự án SONGHONG CORP đang thực hiện:
Dự án cải tạo khu tập thể Kim Giang
Địa điểm: Quận Thanh Xuân – Hà Nội;
Diện tích: 14,6ha Tổng mức đầu tư: 2.500 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2010
Hiện trạng dự án: Bước lập quy hoạch – Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Dự án Tổ hợp Nhà ở tái định cư và chung cư Sông Hồng – Hoàng Mai
Địa điểm: Quận Hoàng Mai – Hà Nội;
Diện tích: 1,06ha Tổng mức đầu tư: 1.294 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2010
Hiện trạng dự án: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Ngoài ra còn một số các dự án đầu tư liên kết như khu tái định cư Đền Lư…
* Nhóm các dự án căn hộ bán, cho thuê kết hợp văn phòng:
- Đặc điểm: Đầu tư xây dựng mới tổ hợp bất động sản
- Hình thức: Đầu tư thuê đất (chuyển đổi quyền sử dụng đất), xây dựng mới tổ hợp căn hộ chung cư, biệt thự để bán, cho thuê; văn phòng cho thuê; trung tâm thương mại...
- Một số dự án SONGHONG CORP đã và đang thực hiện:
Dự án khu nhà ở cán bộ công chức Nhà xuất bản chính trị Quốc gia
Địa điểm: Bắc Cổ Nhuế - Chèm - Xuân Đỉnh - Từ Liêm - Hà Nội Quy mô: Nằm trong quy hoạch chung tổng thể của dự án KĐT Bắc Cổ Nhuế -Chèm, Từ Liêm, Hà Nội có tổng diện tích 377,68ha
Tổng mức đầu tư: 1.250 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2012
Hiện trạng dự án: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Dự án tổ hợp công trình đa chức năng Sông Hồng Tower
Địa điểm: Khu đô thị mới Hà Nội, Xã Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Từ Liên, Hà Nội Quy mô: 1,38ha
Tổng mức đầu tư: 1.200 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2009
Hiện trạng dự án: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giải phóng mặt bằng Chung cư cao cấp Biển Bắc
Địa điểm: 070 Đê La Thành, Ba Đình, Hà Nội Quy mô:
Tổng mức đầu tư: 35 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2005-2007 Hiện trạng dự án: Đã hoàn thành và bán hết
Tổ hợp trung tâm thương mại và VP làm việc Silver Wings Tower Địa điểm: 137 Nguyễn Văn Cừ, Long Biên, Hà Nội
Tổng mức đầu tư: 250 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2005-2007 Hiện trạng dự án: Đã hoàn thành
Xây dựng nhà ở cao tầng I1, I2, I3 Thành Công 2 – Thái Hà Địa điểm: 165 đường Thái Hà, Quận Đống Đa, TP Hà Nội Tổng mức đầu tư: 649 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2010-2012 Hiện trạng dự án: Đã hoàn thành
Ngoài ra còn một số các dự án như: Dự án chung cư 135 Nguyễn Văn Cừ Khu biệt thự phố cổ 33 Đường Thành Dự án chung cư cao tầng kết hợp tiện ích công cộng Sông Hồng Bình Tây
* Nhóm các dự án bất động sản du lịch sinh thái:
- Đặc điểm: Đầu tư xây dựng mới tổ hợp bất động sản
- Hình thức: Đầu tư thuê đất (chuyển đổi quyền sử dụng đất), xây dựng mới tổ hợp nhà hàng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng…
- Một số dự án TCT CP Sông Hồng đã và đang thực hiện:
Khách sạn Royal Sông Hồng - Lào Cai
Địa điểm: Số 144 Phan Bội Châu - Lào Cai Tổng mức đầu tư: 37 tỷ
Quy mô: 4.000m2 sàn
Thời điểm triển khai đầu tư: 2010-2013 Hiện trạng dự án: Đã hoàn thành
Dự án du lịch Sông Hồng Cam Ranh - Resort
Địa điểm: Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh - Nha Trang - Khánh Hòa Tổng mức đầu tư: 400 tỷ
Thời điểm triển khai đầu tư: 2012 Hiện trạng dự án: Đang triển khai
Dự án Khu đô thị sainh thái nghỉ dưỡng cao cấp Đông Trường Sơn Địa điểm: Thị trấn Lương Sơn – Hòa Bình
Thời điểm triển khai đầu tư: 2011 Hiện trạng dự án: Đang triển khai
* Nhóm các dự án bất động sản hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, đường giao thông:
- Đặc điểm: Đầu tư xây dựng mới hạ từng và cho thuê, thu phí
- Hình thức: Đầu tư thuê đất (chuyển đổi quyền sử dụng đất), xây dựng mới hệ thống hạ tầng kỹ thuật cho thuê, thu phí
- Một số dự án SONGHONG CORP đã và đang thực hiện: Các dự án Cụm công nghiệp làng nghề Đông thọ -Yên Phong Bắc Ninh; Khu Công Nghiệp Mỹ Thuận, Mỹ Lộc, Nam Định; Khu Công Nghiệp Mỹ Hào – Hưng Yên…
2.1.2.3. Những thuận lợi và khó khăn
Là một doanh nghiệp có bề dày, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng và sản xuất công nghiệp. Mười năm trở lại đây SONGHONG CORP mới chính thức coi kinh doanh bất động sản là một trong các mục tiêu chiến lược.
Thời kỳ đầu SONGHONG CORP đã gặt hái được những thành công trong hoạt động đầu tư bất động sản như các dự án: Khu đô thị mới Trung Văn – Hà Nội,
Chung cư cao cấp Biển bạc Đê La Thành -Cầu Giấy- Hà nội, Chung cư cao tầng I1, I2, I3 Thành Công 2 – Thái Hà… Trên đà phát triển của mình và với ưu thế là một doanh nghiệp Nhà nước có uy tín, SONGHONG CORP tiếp tục đầu tư mở rộng vào thị trường BĐS lấy Hà Nội là trung tâm phát triển đồng thời mở rộng ra các địa bàn có đơn vị thành viên hoạt động như: Việt Trì (Phú Thọ), thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…
Tuy nhiên đi liền với sự đa dạng, phong phú và hấp dẫn về lợi nhuận của mình, bản thân thị trường BĐS cũng chứa đầy sự phức tạp và rủi ro bởi quá nhiều yếu tố ảnh hưởng từ môi trường vi mô đến vĩ mô. Mặt khác sự đầu tư theo trào lưu của thời kỳ Ngành ngành, nhà nhà, người người tham gia đầu tư BĐS, thiếu sự điều tra kỹ lưỡng trong quy luật cung cầu cùng với sự buông lỏng quản lý đất đai, thiếu quy hoạch chiến lược của các địa phương, sự dễ dãi cho vay vốn đầu tư của ngân hàng đã đẩy thị trường bất động sản lên đến cao trào, đỉnh điểm. Quy luật tất yếu tiếp theo là tụt dốc.
Đến thời điểm này, hàng loạt các chính sách vĩ mô lại được đưa ra nhằm trấn chỉnh thị trường bất động sản. Những chính sách này một mặt có tính tích cực là thắt chặt nguồn đất đai đưa vào thị trường BĐS, thanh kiểm tra và tạm dừng một số dự án, gia tăng tính pháp lý đối với các nguồn đầu tư vào dự án. Nhưng nó cũng đem đến tính tiêu cực là đóng băng thị trường bất động sản. Tính thanh khoản trong đầu tư BĐS giảm, các nhà đầu tư không kêu gọi được nguồn vốn góp từ khách hàng, ngân hàng thắt chặt nguồn cho vay…
Sự tụt dốc của thị trường bất động sản ảnh hưởng tương đối lớn thị trường tài chính. Song song với nó là chính sách thắt chặt chi tiêu, giảm đầu tư công đã ảnh hưởng đến kinh tế chung của xã hội. Thị trường xây dựng và sản xuất công nghiệp tụt giảm với hàng ngàn dự án đầu tư dở dang hoặc cắt giảm đầu tư, rút vốn đầu tư.
Hàng trăm ngàn doanh nghiệp trên bờ vực phá sản hoặc giải thể…
Cũng như các nhà đầu tư khác, SONGHONG CORP chịu ảnh hưởng không nhỏ. Hoạt động sản xuất kinh doanh của đơn vị chững lại và tụt giảm bởi các nguyên nhân:
- Sự đóng băng của thị trường BĐS khiến các dự án đầu tư BĐS bị đình trệ, không thu hút được nguồn đầu tư từ khách hàng theo hình thức góp vốn mua nhà như trước. Mặt khác sự điều chỉnh lại quy hoạch tổng thể của địa phương cùng với sự rườm rà trong thủ tục đầu tư cũng góp phần làm chậm tiến độ của dự án.
- Việc thắt chặt đầu tư công, giảm các dự án đầu tư dẫn đến hoạt động xây lắp và sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng bị tụt giảm về sản lượng, doanh thu…
Đến thời điểm hiện nay, thị trường BĐS đã dần ấm lên bởi hàng loạt các chính sách kích cầu tiêu dùng, các chính sách hỗ trợ về nhà ở của Nhà nước cùng với sự đầu tư có chọn lọc của khách hàng. Tuy nhiên chọn phương thức kinh doanh, kết hợp nguồn nội lực với các yếu tố có lợi bên ngoài để tạo ra các sản phẩm BĐS phù hợp nhất với nhu cầu thị trường hiện tại là điều mà các nhà đầu tư BĐS đang phải hoạch định và phát triển.
Đứng trước thách thức trên SONGHONG CORP cần hoạch định cho mình một hướng đi đúng, tạo lập sự phát triển bền vững và ổn định. Là một thành viên trong SONGHONG CORP, tham khảo các tài liệu, các ý kiến của các chuyên gia tác giả xin đưa ra các luận điểm để phân tích, đánh giá mang tính chủ quan của bản thân mình về các yếu tố chủ quan và khách quan ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của đơn vị mình và xây dựng chiến lược kinh doanh bất động sản của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng giai đoạn 2015-2020, tầm nhìn đến năm 2030.