Chương 2: PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG
2.3. Phân tích môi trường vi mô
2.3.1. Thị trường bất động sản
Căn cứ theo công dụng của BĐS thị trường BĐS được phân loại gồm:
- Thị trường Đất (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá…)
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
Đối với nội dung nghiên cứu của mình, tác giả xin khai thác ở các khía cạnh sau:
- Thị trường đất đai.
- Thị trường Nhà ở
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…)
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
2.3.1.1 Thị trường Đất (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
Đất là nguồn tài nguyên quý giá, vì vậy việc phân bố lại nguồn lực đất đai quốc gia trong giới hạn không gian và thời gian xác định với mục tiêu nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của đất đai, bảo vệ tốt hệ sinh thái và bền vững của môi trường; quy hoạch sử dụng đất cũng là hệ thống các giải pháp mang tính kinh tế - kỹ thuật - pháp lý để quản lý tài nguyên và tài sản đất đai quốc gia.
Theo số liệu thống kê, một số tỉnh, thành phố có sự suy giảm đáng kể về diện tích đất nông nghiệp. Cùng với đó là sự gia tăng về quy mô diện tích đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp. Sự suy giảm này là do một phần diện tích đất sản xuất nông nghiệp đã được chuyển sang sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp và mục đích khác, như: xây dựng các công trình công nghiệp, công trình thủy lợi, giao thông, nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội... Trong khi đó, quỹ đất nông nghiệp không còn khả năng mở rộng nhiều. Đây sẽ là thách thức đối với các nhà quản lý, quy hoạch đất đai và các nhà hoạch định chính sách.
Một xu thế phát triển trong tương lai đó là xu hướng gia tăng mạnh nhu cầu về quỹ đất phục vụ cho mục đích phi nông nghiệp, đặc biệt là áp lực tăng cầu về diện tích đất chuyên dùng phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội. Khi diện tích đất chưa sử dụng đã được tận dùng, thì để có được quỹ đất phục vụ cho các mục đích phi nông nghiệp, sản xuất, kinh doanh chỉ có thể chuyển một phần từ quỹ đất nông nghiệp. Điều này sẽ ảnh hưởng đáng kể tới sản lượng sản xuất trong khu vực nông nghiệp cũng như những người nông dân có quyền sử dụng quỹ đất này trước đó, làm thay đổi về cơ cấu lao động tại các vùng, địa phương này.
Đất là nguồn cung cấp chính cho thị trường BĐS. Nguyên nhân trực tiếp dẫn tới tình trạng cao trào hay đóng băng của thị trường BĐS hầu như ai cũng biết, đó là
“nạn đầu cơ”, “kích cầu ảo” làm cho giá cả đất đai nói riêng và giá cả bất động sản nói chung vượt quá giá trị thực của chúng và vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế. Hậu quả là thị trường BĐS đã đóng băng lần thứ ba trong vòng 10 năm trở lại đây. Hạn chế này đã gây khó khăn rất lớn cho nền kinh tế, mà trực tiếp là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các ngân hàng thương mại đã cung cấp vốn cho các doanh nghiệp này. Vì vậy, việc quy hoạch sử dụng đất đai cần có những đánh giá tác động toàn diện về lợi ích và chi phí của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vào thị trường BĐS, đặc biệt tại các khu vực trung tâm như Hà Nội, để có thể đưa ra đề xuất quy hoạch sử dụng đất trong vùng, địa phương một cách hiệu quả.
2.3.1.2. Thị trường Nhà ở a) Nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội
Hiện nay cả nước có trên 600 đô thị trong đó có 4 thành phố trực thuộc Trung ương, 84 thành phố thị xã và trên 500 thị trấn. Theo chiến lược phát triển đô thị tại Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000 ha đất hiện nay lên 460.000 ha vào năm 2020. Qua đó, diện tích nhà ở sẽ nâng từ bình quân 11,7 m2/đầu người lên 20 m2/đầu người với tổng diện tích sàn xây dựng lên đến hàng chục triệu m2 mỗi năm.
Thủ đô Hà Nội với diện tích 3.344 km2 và dân số 7,2 triệu người (không tính gần 1 triệu người chưa đăng ký hộ khẩu), là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của cả nước. Trong hơn 20 năm đổi mới, kinh tế Thủ đô nhanh chóng vượt ra khỏi khủng hoảng tăng trưởng với tốc độ khá, từng bước phát triển theo hướng bền vững, các thành phần, các ngành, lĩnh vực kinh tế đều phát triển.
Như vậy nhu cầu về phát triển các khu đô thị mới và các khu nhà ở ngày càng đòi hỏi và trở nên bức xúc với khoảng 9,25 triệu m2 nhà ở vào năm 2010 và đến năm 2015 xây mới khoảng 20 triệu m2 nhà ở trong đó có xấp xỉ 7,5 triệu m2 nhà ở là căn hộ cao cấp. Đây chính là cơ hội của các doanh nghiệp có năng lực kinh doanh lĩnh vực BĐS.
b) Nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội
Riêng phân khúc thị trường nhà ở bậc trung và nhà ở dành cho người có thu nhập thấp: Hà Nội hiện có khoảng gần 1 triệu công nhân, viên chức, lao động (CNVCLĐ), trong đó có 350.000 CNVCLĐ ở gần 40 khu công nghiệp, khu chế xuất thì chỉ có 35% CNVCLĐ có chỗ ở ổn định, còn lại chưa có chỗ ở hoặc phải thuê. Chỉ có 2% số người lao động được thuê nhà do chủ doanh nghiệp hoặc các tổ chức đoàn thể đầu tư xây dựng. Một bộ phận lớn cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân, sĩ quan vẫn chưa có nhà ở.
c) Chương trình xây mới, cải tạo nhà chung cư cũ
Theo Cục quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), tính đến năm 2009, các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với trên 100.000 hộ dân đang sinh sống. Riêng tại Hà Nội hiện còn khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4-5 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 và đang là nơi sinh sống của trên 30.000 hộ dân. Các khu nhà tập thể này hầu hết đã xuống cấp nghiêm trọng và có nhiều khu nhà hiện đang đặt trong tình trạng nguy hiểm.
Với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về chỗ ở và cải thiện chỗ ở ngày càng lớn, cả về diện tích lẫn chất lượng sống. Vì vậy, Chương trình xây mới - cải tạo chung cư được Chính phủ và Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm vì các lý do sau:
- Trong điều kiện quỹ đất đô thị ngày càng hạn hẹp, đây được coi là giải pháp sử dụng đất có hiệu quả nhất;
- Hình thành các đô thị mang tính cộng đồng cao, nếp sống văn minh đô thị và góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị.
- Giá thành tổng cộng của các chung cư thấp hơn so với các loại nhà ở khác nên có thể đáp ứng được nhu cầu nhà của nhiều tầng lớp dân cư, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp.
Như vậy, nhu cầu và các chính sách của Nhà nước ưu tiên triển khai thực hiện chương trình xây mới, cải tạo chung cư cũ đã mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia vào thị trường này và ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới gia nhập ngành. Tuy nhiên, do sự bất cập trong một số chính sách
của cơ quan có thẩm quyền mà các tiến độ của các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ luôn chậm so với yêu cầu đề ra.
2.3.1.3. Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…)
Thị trường khách sạn du lịch, văn phòng cho thuê và kinh doanh thương mại trong thời gian vừa qua gặp những trở ngại lớn. Việc sụt giảm của kinh tế toàn cầu cũng như những ảnh hưởng từ kinh tế trong nước khiến nhu cầu về đi lại cũng như mua sắm hành hóa tụt giảm. Mặt khác một số dự án BĐS thương mại lớn đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng dẫn đến sự dư thừa về diện tích BĐS thương mại.
Tuy nhiên, trước thực trạng môi trường ở các khu đô thị đang bị ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí, ô nhiễm nguồn nước... người dân ngày càng ao ước được sở hữu ngôi nhà tiện nghi, thuận tiện trong không gian xanh, gần gũi với thiên nhiên.
Trước tình hình đó, việc điều chỉnh giá cả cho thuê hoặc chuyển đổi cơ cấu sử dụng cũng là một thách thức đối với nhà đầu tư BĐS thương mại.
2.3.1.4. Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX…)
Trái với không khí trầm lắng của thị trường căn hộ và chung cư cao cấp, thị trường bất động sản khu công nghiệp lại đang rất sôi động khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn.
Hiện hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất ở vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc như Hà nội, Bắc Ninh đều đang trong tình trạng quá tải với hiệu suất sử dụng đạt gần 100%.
Nhu cầu tăng đã đẩy giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp lên từ 30-50% so với thời điểm cách đây một năm.
Giá thuê nhà xưởng cũng được đà leo thang, nhất là ở Khu công nghiệp Nội Bài và một số khu công nghiệp ở Ha Nội.
Dự báo, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong nhiều năm tới do Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài.