Chương 2: PHÂN TÍCH CHIẾN LƯỢC LÀM CĂN CỨ XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG
2.2. Phân tích môi trường vĩ mô
* Bối cảnh kinh tế thế giới:
Kinh tế - xã hội nước ta năm 2014 diễn ra trong bối cảnh kinh tế thế giới phục hồi chậm sau suy thoái toàn cầu. Các nền kinh tế lớn phát triển theo hướng đẩy nhanh tăng trưởng nhưng có nhiều yếu tố rủi ro trong việc điều chỉnh chính sách tiền tệ. Trong khi đó, nhiều nền kinh tế mới nổi gặp trở ngại từ việc thực hiện chính sách thắt chặt để giảm áp lực tiền tệ. Bên cạnh đó, khu vực đồng EURO bị ảnh hưởng mạnh bởi các biện pháp trừng phạt kinh tế giữa các nước trong khu vực do tình hình chính trị bất ổn tại một số quốc gia, nhất là khu vực châu Âu. Dự báo tăng trưởng năm 2014 và
2015 của hầu hết các nền kinh tế Đông Nam Á cũng được điều chỉnh giảm. Điểm nổi bật trong những tháng cuối năm là giá dầu mỏ trên thị trường thế giới giảm sâu và vẫn đang tiếp tục giảm. Đối với các quốc gia nhập khẩu dầu, giá dầu giảm giúp thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư tư nhân cũng như cải thiện cán cân thanh toán. Tuy nhiên, đối với các nước sản xuất dầu, thực trạng thị trường giá dầu mỏ giảm sẽ tác động mạnh đến kinh tế theo chiều hướng thuận lợi và khó khăn đan xen.
* Bối cảnh kinh tế trong nước:
Ở trong nước, sản xuất kinh doanh chịu áp lực từ những bất ổn về kinh tế và chính trị của thị trường thế giới, cùng với những khó khăn từ những năm trước chưa được giải quyết triệt để như áp lực về khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế chưa cao; sức ép nợ xấu còn nặng nề; hàng hóa trong nước tiêu thụ chậm; năng lực quản lý và cạnh tranh của doanh nghiệp thấp...
- Vốn đầu tư nước ngoài:
Hà Nội là địa phương tiên phong, cùng cả nước mở cửa "gọi" đầu tư nước ngoài (ĐTNN) từ 25 năm trước. Đến nay, kết quả thu hút nguồn vốn duy trì khá đều đặn qua từng năm, trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế Thủ đô.
Hà Nội hiện đang đứng đầu khu vực đồng bằng sông Hồng với 3.013 dự án và 23,4 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), chiếm 58% tổng số dự án và 38%
tổng vốn đầu tư của cả khu vực.
- Cơ hội
+ Nền kinh tế Việt Nam nói chung, Thủ đô Hà Nội nói riêng đang trên đà tăng trưởng cao.
+ Thu nhập và mức sống của người dân ngày càng tăng kéo theo là nhu cầu về nhà ở, căn hộ cao cấp, nhu cầu mua sắm tại các trung tâm thương mại hiện đại, sang trọng tăng nhanh.
+ Quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, gia nhập WTO của Việt Nam mang lại cho doanh nghiệp những cơ hội tiếp cận với những công nghệ về thiết kế, thi công xây dựng, quản lý dự án mới.
+ Làn sóng đầu tư nước ngoài trực tiếp tăng mạnh trong thời gian gần đây kéo theo nhu cầu về văn phòng, cũng như đất đai để làm nhà xưởng tăng cao.
- Thách thức
+ Tình hình lạm phát tăng cao, thị trường tài chính tiền tệ, ngân hàng có nhiều biến động, gây khó khăn trong việc huy động vốn.
+ Thị trường Bất động sản thiếu tính minh bạch, diễn biến khó lường, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
+ Các Tập đoàn BĐS nước ngoài với tiềm lực lớn mạnh về tài chính, công nghệ quản lý, công nghệ thi công sẽ gây áp lực cạnh tranh lớn cho các doanh nghiệp bất động sản trong nước.
+ Quá trình hội nhập quốc tế cũng dẫn đến sự cạnh tranh gay gắt đến từ các tập đoàn kinh doanh bất động sản lớn trên thế giới đang xâm nhập vào thị trường Việt Nam.
2.2.2. Môi trường chính trị - Pháp luật
Việt Nam là quốc gia có nền chính trị ổn định, Chính phủ tạo môi trường pháp lý thông thoáng, thuận lợi nhằm phát huy các nguồn lực của xã hội để phát triển. Đồng thời cũng chú trọng thực hiện chiến lược quốc gia về phát triển doanh nghiệp, xây dựng hệ thống doanh nghiệp Việt Nam nhiều về số lượng, mạnh về kinh tế, có sức cạnh tranh cao, có những thương hiệu mạnh với lực lượng chủ lực là các tập đoàn kinh tế, các Tổng công ty dưới hình thức đa sở hữu, đồng thời thu hút mạnh nguồn lực của các nhà đầu tư nước ngoài. Thực hiện quản lý Nhà nước bằng hệ thống pháp luật, tránh sự can thiệp hành chính vào hoạt động của các doanh nghiệp và thị trường.
Chính phủ đã có hàng loạt các đạo luật và các văn bản dưới luật cơ bản liên quan đến lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS nhằm điều tiết thị trường BĐS.
Có những văn bản mang tính chất hỗ trợ phát triển, nhưng cũng có những văn bản mang tính hạn chế, thắt chặt.
- Cơ hội
+ Môi trường chính trị ổn định;
+ Hệ thống pháp luật về xây dựng đang từng bước được hoàn thiện, tạo môi trường pháp lý cho việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản;
+ Chủ trương của Nhà nước đẩy mạnh cải cách hành chính, giảm các thủ tục phiền hà, minh bạch hoá các cơ chế chính sách, khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp;
+ Hội nhập khu vực và quốc tế thu hút các Tập đoàn nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, mở ra những cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam hợp tác, liên doanh, liên kết để khai thác tiềm lực về vốn và học hỏi kinh nghiệm quản lý, công nghệ tiên tiến từ các nhà đầu tư nước ngoài.
- Thách thức
+ Các chính sách pháp luật chưa đồng bộ, đặc biệt trong trong quản lý xây dựng cũng như các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn rất nhiều bất cập, chồng chéo và thiếu ổn định gây khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện dự án;
+ Công tác quy hoạch tổng thể còn chậm chễ, thiếu tính khoa học;
+ Thời gian thực hiện thủ tục chuẩn bị dự án của doanh nghiệp còn kéo dài, trung bình từ 3-5 năm đặc biệt trong các lĩnh vực như: Xin chỉ định là chủ đầu tư các dự án khu đô thị và nhà ở, xin thỏa thuận quy hoạch, xin phép cấp đất, thỏa thuận đền bù đất đai.
+ Các quy định của địa phương ban hành hướng dẫn giá đền bù đất đai giải phóng mặt bằng còn lạc hậu và luôn thay đổi.
2.2.3. Môi trường Văn hóa – Xã hội
* Văn hóa, phong tục tập quán:
Trước đây, hầu hết người Việt Nam có thói quen định cư trong các làng xã, làm nhà trên mặt đất và quan niệm “an cư lạc nghiệp”, người dân ai cũng thích có một căn nhà riêng lẻ với suy nghĩ đất của mình, thích xây sửa thế nào tùy ý, độc lập trong sinh hoạt.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, với xu hướng hội nhập kinh tế, văn hóa thế giới, kinh tế ngày càng phát triển, thu nhập và trình độ dân trí ngày càng cao, xu hướng đô thị hóa nhanh chóng đã làm thay đổi dần thói quen và tập quán về nhà ở của người dân. Nhu cầu về nhà ở đã chuyển dịch dần sang xu hướng tìm mua nhà ở các khu đô thị mới, quan niệm về nhà chung cư cũng dần thay đổi dẫn tới nhu
cầu về những căn hộ chung cư lớn, đặc biệt xu thế của thị trường bắt đầu hướng tới là các căn hộ chung cư cao tầng cao cấp với dịch vụ hoàn chỉnh ngày càng gia tăng ở lớp trẻ và trung tuổi có thu nhập khá.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân đã có những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thế hệ sống chung đã dần được biến đổi và thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mô hình gia đình mới chỉ có cha mẹ và con cái đang có xu hướng này càng gia tăng ở các khu vực đô thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân do nhu cầu học tập và công việc đang có khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chung cư… tăng lên nhanh chóng.
* Môi trường xã hội:
Việt Nam là đất nước có dân số đông, năm 2009 là 86,5 triệu người, dự kiến đến năm 2020 dân số sẽ tăng lên khoảng 100 triệu người, trong đó tỷ lệ dân số trẻ dưới 35 tuổi – là lực lượng lao động và mua sắm trẻ chiếm tỷ lệ cao (65%). Dân số đô thị nước ta hiện nay khoảng 15 triệu người chiếm 20% dân số cả nước, đây là tỷ lệ đô thị hóa thấp nhất so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Nhu cầu về nhà ở của người dân hiện còn rất lớn, bình quân diện tích nhà ở trên đầu người ở Việt Nam mới đạt trên 13 m2. Mục tiêu là đến năm 2015 theo Quyết định của Thủ tướng phải đạt 15 m2/đầu người và đạt 20 m2/đầu người vào năm 2020. Việt Nam hiện có trên 1 tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có tổng diện tích nhà ở trên 2 tỷ m2. Tức là trong 10 năm tới chúng ta phải xây dựng khoảng 1 tỷ m2 nhà ở. Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm.
Việc mở rộng địa giới hành chính Hà Nội trên cơ sở sát nhập tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh thuộc tỉnh Vĩnh Phúc, và 4 xã của huyện Lương Sơn thuộc tỉnh Hoà Bình vào Hà Nội mở rộng. Lúc này diện tích của thủ đô mở rộng là 3.344 km2 với số dân là 6,2 triệu người. Như vậy với 7,2 triệu dân vào năm 2010, Hà Nội cần phải xây 9,25 triệu m2 nhà ở. Đến năm 2015 xây mới xấp xỉ 20 triệu m2 nhà ở.
* Khách du lịch:
Lượng khách du lịch đến thành phố Hà Nội Minh tăng đều trong những năm vừa qua và được dự báo tăng trong các năm tới đem đến sự gia tăng về
nhu cầu khách sạn cao cấp để lưu trú, các trung tâm mua sắm lớn tầm cỡ quốc tế.
Năm 2013, là năm bắt đầu triển khai thực hiện Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Hà Nội đến năm 2020, định hướng đến năm 2030, đã đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ và thành công của du lịch Hà Nội góp phần tích cực vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.
Trên 16,5 triệu lượt du khách đã đến Hà Nội trong năm 2013, trong đó số lượng khách du lịch quốc tế đến Hà Nội tiếp tục tăng trường cao, đạt 2.580.900 triệu lượt khách, tăng 22,9%, khách nội địa ước đạt 13.997.800 lượt, tăng 13,82%.
- Cơ hội
+ Tâm lý tiêu dùng, lối sống có những biến đổi lớn dẫn đến nhu cầu nhà ở đặc biệt là căn hộ chung cư tăng lên;
+ Tốc độ gia tăng dân số cao, tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động và mua sắm cao, tốc độ và xu hướng đô thị hóa làm gia tăng nhu cầu về bất động sản tại các khu đô thị;
+ Lượng khách du lịch đến thành phố Hà Nội tăng đều trong những năm vừa qua và được dự báo tăng trong các năm tới đem đến sự gia tăng về nhu cầu khách sạn cao cấp để lưu trú, các trung tâm mua sắm lớn tầm cỡ quốc tế.
- Thách thức
Cung nhỏ nhưng cầu lại lớn nên dẫn đến tình trạng mất cung cầu, nạn đầu cơ đẩy thị trường bất động sản thiếu tính minh bạch, không ổn định gây rủi ro cao cho các nhà đầu tư.
2.2.4. Môi trường công nghệ - khoa học kỹ thuật
Sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật trên thế giới cùng với sự mở cửa cho các Tập đoàn xây dựng lớn vào Việt Nam đã tạo nên một cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật trong ngành xây dựng, đặc biệt là xây dựng nhà ở. Hàng loạt những công nghệ thiết bị hiện đại đã được áp dụng vào những công trình xây dựng dân dụng tại Việt Nam như: công nghệ cọc khoan nhồi, cọc và tường baret, công nghệ nhà cao tầng thi công lõi coppa trượt, sàn và dầm thép dự ứng lực kéo trước, kéo sau ... công nghệ thi công hiện đại đã giúp cho các chủ đầu tư xây dựng
các công trình cao từ 30 - 35 tầng với giá thành hợp lý, tiến độ thi công nhanh, chất lượng đảm bảo.
Đây là điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và TCT CP Sông Hồng nói riêng tiếp xúc với các kỹ thuật, công nghệ mới, hiện đại trong thi công, xây lắp và học hỏi các kinh nghiệm quản lý. Tuy nhiên, hầu hết các doanh nghiệp Việt Nam trong đó có TCT CP Sông Hồng còn hạn chế về năng lực tài chính, kinh nghiệm thi công và năng lực quản lý, điều hành. Vì vậy, việc tính toán đầu tư thiết bị thế nào để vừa đảm bảo tiến độ thi công, đảm bảo kế hoạch sản xuất kinh doanh đồng thời khai thác một cách có hiệu quả nhất các dây chuyền thiết bị hiện đại là một bài toán đặt ra cho Công ty nhằm cải tiến đổi mới công nghệ, kỹ thuật để tăng chất lượng, hạ giá thành các công trình.
- Cơ hội
Công ty được tiếp xúc với khoa học công nghệ hiện đại và các ứng dụng công nghệ mới trong xây dựng, quản lý dự án, rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí.
- Thách thức