Chương 3: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG GIAI ĐOẠN 2015-2020, TẦM NHÌN 2030
3.3. Dự báo thị trường bất động sản giai đoạn 2015-2020
Công ty CBRE nhận định: năm 2015, thị trường bất động sản có diễn biến khác so với những năm trước. Bởi, cuối năm qua, lượng bán hàng tốt, nhiều dự án được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, thị trường sẽ tăng trưởng từ từ, phát triển bền vững.
Ngoài ra, theo quy định của Luật Nhà ở, từ tháng 7/2015, người nước ngoài được phép mua nhà, sở hữu nhà tại Việt Nam. Khi đó, thị trường sẽ chứng kiến các hoạt động mua, bán sôi động, đặc biệt là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng.
Mặt khác, hàng loạt các cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thủ đô được hoàn thành như cầu Nhật Tân, nhà ga T2 Nội Bài sẽ thu hút được lượng khách du lịch đến với Hà Nội và cũng là những điều kiện hấp dẫn người nước ngoài đến đầu tư ở Việt Nam.
Cũng theo dự đoán của nhiều chuyên gia, phân khúc nhà ở giá trung bình và giá rẻ sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2015. Lượng cầu và cung tiếp tục tăng.
Chiến lược phát triển nhà ở đến 2020 đã chỉ ra rằng, 10 năm tới, thị trường bất động sản có nhiều tiềm năng để phát triển, bởi thực tế nguồn cung trên thị trường chưa thể đáp ứng, diện tích nhà ở xã hội hiện chỉ đạt khoảng 5-10%. Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung và cầu trong phát triển nhà ở tại Việt Nam.
Đánh giá về triển vọng thị trường nhà biệt thự, liền kề, CBRE Việt Nam cho rằng, mức giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng nhẹ, giao dịch sẽ sôi động hơn tại các dự án có tiến độ tốt, gần trung tâm và đồng bộ hạ tầng. Bởi phần lớn người mua nhà liền kề, biệt thự hiện nay đều có nhu cầu mua để sử dụng
Nhu cầu về nhà ở xã hội ở một số địa phương
Nguồn: Bộ Xây dựng 3.3.2. Thị trường văn phòng cho thuê, đất kinh doanh thương mại.
CBRE đánh giá, giá thuê hợp lý và các ưu đãi từ chủ đầu tư là nhân tố thúc đẩy các khách thuê chuyển từ văn phòng tại các biệt thự sang các cao ốc văn phòng chuyên nghiệp. Một số dự án tiếp tục trì hoãn ngày hoàn thành khiến thị trường văn phòng giảm bớt sức ép, nhưng nhìn chung cung vẫn vượt cầu.
Trong thời gian tới, các dự án tại khu vực phía Tây tiếp tục chịu sức ép giá thuê giảm do nguồn cung hiện tại và nguồn cung tương lai tương đối dồi dào. Giá chào thuê trung bình dự báo sẽ tiếp tục giảm trong khi tỷ lệ trống sẽ tiếp tục tăng khi có nguồn cung mới gia nhập thị trường. Các tòa văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm sẽ đạt công suất thuê tốt hơn do khách thuê không thật sự có nhiều lựa chọn tại phân khúc này. Tuy nhiên, các tòa nhà văn phòng cũ cần phải được nâng cấp tu sửa kịp thời để có thể cạnh tranh với những dự án văn phòng mới ra nhập thị trường.
3.3.3. Thị trường BĐS dịch vụ khách sạn, nghỉ dưỡng
* Xu hướng du lịch, nghỉ dưỡng
Thứ nhất, Cơ cấu nguồn khách sẽ ngày càng đa dạng
+ Về khả năng chi tiêu: du lịch đang ngày càng phổ biến, không chỉ những người giàu có từ các nước phát triển mới đi du lịch mà tất cả các tầng lớp khác, từ nhiều quốc gia khác nhau cũng tham gia ngày càng đông đảo;
+ Về độ tuổi: người già, người mới nghỉ hưu đi du lịch ngày càng nhiều nên cần có những chương trình đặc biệt phục vụ nhu cầu về nghỉ dưỡng cho đối tượng khách này.
+ Về nhân thân: số người độc thân đi du lịch ngày càng tăng.
+ Về giới tính: Những thay đổi về vai trò và trách nhiệm trong gia đình khiến khách là phụ nữ ngày càng tăng, yêu cầu các cơ sở có những cải tiến, bổ sung các trang thiết bị, vật dụng và các dịch vụ, lịch trình phù hợp với nhu cầu của nữ thương nhân.
+ Về loại hình: ngày càng nhiều những nhóm gia đình đăng ký đi du lịch với sự tham gia của đầy đủ các thành viên của cả ba thế hệ trong gia đình, đặc biệt các dịp lễ, cuối tuần và kỳ nghỉ hè của trẻ em.
Thứ hai, xu hướng chọn các dịch vụ, hàng hoá bền vững, có nhãn sinh thái, thân thiện với môi trường.
Đây là xu hướng của khách du lịch quốc tế đến Việt Nam, nhất là khách đến từ các nước châu Âu, Bắc Mỹ, Nhật, Thái Lan. Họ có ý thức và nhu cầu cao về an toàn và sức khoẻ, ngày càng nhiều người muốn quay về với thiên nhiên. Vì vậy, cần triển khai thực hiện và tập trung tuyên truyền cho các những chương trình, dịch vụ thân thiện với môi trường.
Thứ ba, ngày càng nhiều người sử dụng thời gian nhàn rỗi và thu nhập để nghỉ ngơi và hưởng thụ các dịch vụ có lợi cho sức khoẻ và sắc đẹp.
Đáp ứng xu hướng này, cần tạo những khu vực không hút thuốc lá, không bán và phục vụ rượu mạnh, bổ sung các thực đơn tăng cường rau, củ, quả chứng minh được nguồn gốc, các món ăn ít béo, đường, calo hoặc ít carbohydrate, các đồ uống ít calo và ít cafein, tăng cường tổ chức câu lạc bộ sức khoẻ với những dụng cụ,
thiết bị thể thao, phòng tập yoga, sân tennis, sân tập gofl mini, bể bơi, bể sục, phòng tắm nước khoáng, ngâm thuốc bắc, nơi phơi nắng hoặc các phòng matxa...; các dịch vụ du lịch kết hợp chữa bệnh thời đại như các bệnh gut, tiểu đường, tim mạch ..v.v.
Thứ tư, xu hướng ngày càng tăng nhu cầu khách lựa chọn chương trình du lịch có sự kết hợp giữa các loại hình du lịch.
Ví dụ: nghỉ biển kết hợp với hội nghị, du lịch khen thưởng kết hợp thăm dò thị trường, du lịch nghỉ dưỡng ngắn ngày kết hợp với casino..v.v. đòi hỏi các cơ sở đa dạng hoá các sản phẩm như tạo chương trình nghỉ ngơi tham quan di tích lịch sử kết hợp thăm trang trại trồng rau, chè và cây ăn quả, tổ chức các hoạt động giải trí trên biển.
Thứ năm, xu hướng chọn tour du lịch tự thiết kế, đặt chỗ qua mạng; tự lựa chọn dịch vụ, không đi theo tour trọn gói.
Du lịch mang tính cá nhân nhiều nhất là dịch vụ ăn uống. Vì vậy các doanh nghiệp lữ hành, vận chuyển, khách sạn thường kết hợp tổ chức các chương trình chỉ cung ứng một phần dịch vụ du lịch như Hãng Hàng không quốc gia Việt Nam (Vietnam Airlines) đã tổ chức khá thành công gói sản phẩm Free and Easy chỉ gồm vé máy bay, dịch vụ đón tiễn sân bay và 3 đêm khách sạn. Nếu có nhu cầu, khách có thể tiếp tục mua tour lẻ và các dịch vụ khác tại điểm đến. Như vậy, để hỗ trợ thúc đẩy xu hướng này, cần hỗ trợ nâng cao năng lực tiếp cận thị trường của các doanh nghiệp, cơ quan xúc tiến du lịch bằng các công cụ cập nhật theo đời sống hiện đại như các mạng mobile, mạng xã hội như Facebook, Twitter…
Thứ sáu, xu hướng đi nghỉ rời xa những nơi đô thị ồn ào, đến những nơi yên tính, biệt lập.
Đây là một xu hướng khiến các điêm du lịch ở các vùng xa trung tâm đô thị ngày càng đông khách. Như vậy, xuất khẩu của dịch vụ du lịch có tiềm năng lớn cho những vùng sâu vùng xa và đặc biệt khả năng cùng hỗ trợ xúc tiến thương mại.
Trong thời gian tới cần chú trọng hơn tới xu thế du lịch vì sức khỏe, vì xu hướng này hiện chưa được nhìn nhận một cách thích đáng trong các chiến lược phát triển du lịch của tỉnh, vùng và cả nước. Theo đó cần đẩy mạnh liên kết vùng theo chuỗi cung ứng, hình thành các mô hình giúp phát triển sản phẩm du lịch mới: du lịch văn
hóa, du lịch chăm sóc sức khỏe cá nhân, du lịch MICE, du lịch tàu biển, định vị du lịch cho từng khu vực.
3.3.4. Thị trường thuê đất, hạ tầng kỹ thuật phục vụ sản xuất công nghiệp Ở phân khúc thị trường này, nhu cầu vốn phát triển các khu công nghiệp và cụm công nghiệp cũng thay đổi rất nhanh.
Nếu năm 2007, cả nước có 71.326 ha đất xây dựng khu công nghiệp và cụm công nghiệp, thì đến năm 2020 sẽ cần 161.600 ha đất để xây dựng khu công nghiệp và cụm khu công nghiệp, tăng hai lần so với năm 2007.
Riêng 49.000 doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh cần 15 triệu m2 nhà xưởng, nhưng thực tế mới chỉ được đáp ứng 30% nhu cầu.
Trái với không khí trầm lắng của thị trường căn hộ và chung cư cao cấp, thị trường bất động sản khu công nghiệp lại đang rất sôi động khi nhu cầu thuê đất và nhà xưởng xây sẵn của các nhà đầu tư nước ngoài rất lớn.
Hiện hầu hết các khu công nghiệp, khu chế xuất ở vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc như Hà nội, Bắc Ninh đều đang trong tình trạng quá tải với hiệu suất sử dụng đạt gần 100%.
Nhu cầu tăng đã đẩy giá thuê đất tại nhiều khu công nghiệp lên từ 30-50% so với thời điểm cách đây một năm.
Hiện giá thuê đất tại Khu Công nghiệp Thăng Long đạt mức cao nhất là trên 100 USD/m2/năm, tiếp đó là đến Khu Công nghiệp Nội Bài (Ha Nội), Phố Nối A.
Giá thuê nhà xưởng cũng được đà leo thang, nhất là ở Khu công nghiệp Nội Bài và một số khu công nghiệp ở Hà Nội. Hầu hết các doanh nghiệp nước ngoài đều muốn thuê đất ở các khu công nghiệp, dù phải thuê với giá cao.
Điều này được lý giải là do ở đây có hệ thống dịch vụ phụ trợ tốt, thủ tục thuê nhanh gọn, đơn giản và nhất là họ sẽ được hưởng nhiều chính sách ưu đãi về thuế.
Dự báo, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục sôi động trong nhiều năm tới do Việt Nam đang là một trong những điểm đến hấp dẫn của nhà đầu tư nước ngoài.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 4 tháng đầu năm nay, Việt Nam đã thu hút được
gần 7,6 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 41% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó bất động sản tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nhất. Chính phủ cũng đang rất quan tâm đến vấn đề xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất.