Chương 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ SỰ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN ĐỐI VỚI DỊCH VỤ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Dịch vụ đăng ký đất đai tại một số quốc gia trên thế giới
Hoạt động đăng ký đất đai ở Thụy Điển có nguồn gốc lâu đời, được điều chỉnh bởi các luật thành văn từ thế kỷ XIII. Luật pháp trong giai đoạn này xem đất đai như là tài sản của các gia tộc, không phải là tài sản của cá
nhân với mục đích ngăn chặn việc mua bán đất đai. Trong suốt thế kỷ XV và thế kỷ XVI, khi Thụy Điển trở thành quốc gia quân chủ tập quyền thì nhu cầu nắm bắt các thông tin về đất đai để thu thuế của nhà vua cũng được nảy sinh.
Theo đó, hệ thống địa chính đã được hình thành vào thế kỷ XVI trên cơ sở các sổ địa chính do nhà vua ban hành từ năm 1530 để thu thuế. Kể từ thời điểm đó, đất đai bắt đầu được đăng ký quyền sở hữu. Ở Thụy Điển đất đai được chia thành những đơn vị bất động sản. Tất cả những đơn vị bất động sản đều được đăng ký. Hoạt động đăng ký đất đai bao gồm chủ yếu hoạt động địa chính (sự hình thành và đăng ký bất động sản) và hoạt động đăng ký quyền (quyền sở hữu và những hạn chế thực hiện quyền). Dữ liệu bất động sản đã được đăng ký được lưu trữ và công bố thông qua một sổ điện tử gọi là Sổ Đăng ký bất động sản, do Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành. Sổ đăng ký bất động sản bao gồm 5 phần: Phần tổng quát, phần đăng ký quyền, phần địa chỉ, phần công trình trên đất, phần dữ liệu định giá tính thuế.
Ngoài các thông tin về địa chính và chủ quyền mà Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia có được từ chính hoạt động của mình, các thông tin về quy hoạch về giá trị bất động sản cũng được các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến cập nhật thường xuyên, liên tục trong sổ đăng ký bất động sản với quy trình đăng ký, xử lý, cập nhật thông tin được pháp luật quy định chặt chẽ (Nguyễn Đình Bổng, 2014).
1.2.1.2 Hệ thống đăng ký đất đai ở Úc
Úc tuân thủ một nguyên tắc chuẩn mực khi phân đất thành ba loại: đất nhà nước, đất công cộng và đất tư nhân. Tư nhân có quyền quản lý và sở hữu rất cao, quyền sử dụng và sở hữu của người dân được coi trọng.
Hệ thống này có đặc điểm là đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi.
Mỗi trang đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho dăng ký biến động. Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian. Hệ thống
được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng. Giấy chứng nhận bất động sản là một văn bản được trình bày dễ hiểu, sơ đồ trích lục thửa đất có thể dễ dàng kiểm tra.
1.2.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai ở Thái Lan
Thái Lan đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử đất được chia thành 3 loại:
- Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ.
- Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu các mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì được cấp bìa vàng.
Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem sét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem sét các quyết định sử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp thì sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
1.2.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai ở Đức
Tại Đức, quyền tư hữu đất đai được chính quyền Cộng hòa Liên bang bảo hộ. Đồng thời, khu vực đất công được coi thuộc sở hữu của Nhà nước bao gồm nhà nước Liên bang và chính quyền các bang.
Các thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ: bất động sản nhà, đất đều phải đăng ký qua hệ thống địa bạ. Mọi người đều có thể truy cập vào các thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Các thông tin về giá do hội đồng định giá thực hiện là những người có chuyên môn và kinh nghiệm.
Về cách thức giao dịch, việc mua bán, thuê,… được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thỏa thuận. Hợp đồng phải được công chứng như điều kiện
bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ sở hữu được đăng ký vào Sổ Địa bạ tại Tòa án để chống đầu cơ.