1.3 Công tác lập dự án đầu tư xây dựng
1.3.4 Nội dung công tác lập dự án xây dựng của doanh nghiệp
Việc nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu về tình hình kinh tế - xã hội, nghiên cứu thị trường dự án. Nội dung những căn cứ hình thành dự án như sau:
Đỗ Tiến Đạt 19 Luận văn tốt nghiệp a) Căn cứ pháp lý
Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật… Thông thường ở doanh nghiệp dựa vào những căn cứ sau:
Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của Nhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện dự án; Các quyết định của UBND Thành phố về việc quy hoạch chi tiết khu đất; Chỉ thị của Bộ Xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây lắp đối với các công trình xây lắp nhà cao tầng; Nghị định của Chính phủ về việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng: Luật Xây dựng số 62/2020/QH14; Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 3/3/2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; Nghị định số 10/2021/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình…
Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam, tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu, điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình…
b) Xác định mục tiêu
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của doanh nghiệp trình bày các căn cứ để định hướng dự án đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư. Các dự án đưa ra được lợi thế của mình đối với nhu cầu xã hội ra sao, phù hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao… Từ đó thấy được sự cần thiết của dự án.
Đỗ Tiến Đạt 20 Luận văn tốt nghiệp c) Phân tích thị trường đối với sản phẩm của dự án đầu tư
Các dự án đầu tư của doanh nghiệp chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm xây dựng như: nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án… Từ việc xác định được nhu cầu của dự án, các cấp quản lý của doanh nghiệp có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác lập dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả.
Nhìn chung các căn cứ được doanh nghiệp áp dụng đã tương đối đầy đủ nhằm phục vụ cho mục đích xác định và định hình dự án đầu tư. Điều này bước đầu đảm bảo cho công tác lập dự án được đi đúng hướng, tạo sự thống nhất cơ bản cho các bộ phận trong quá trình kết hợp lên kế hoạch thực hiện.
1.3.4.2 Nghiên cứu các khía cạnh kỹ thuật của dự án
Đặc điểm của các dự án được lập tại doanh nghiệp là các dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật nên nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật của dự án rất được quan tâm và là một trong những nội dung được nghiên cứu kỹ càng nhất, cụ thể:
a) Quy mô dự án, năng lực, lựa chọn hình thức đầu tư
Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật...
Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà tùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau
Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của doanh nghiệp chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây lắp cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu là xây lắp mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt.
Đỗ Tiến Đạt 21 Luận văn tốt nghiệp b) Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây lắp công trình
Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án.
c) Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật
Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau.
*) Giải pháp về quy hoạch
Về nội dung này thì được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất.
Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao thông nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây lắp của doanh nghiệp thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế.
*) Giải pháp về kiến trúc
Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên cứu về khu đất xây lắp, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp.
*) Giải pháp về kỹ thuật
Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây lắp nào, giải pháp xây lắp cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước, cấp điện.
Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở doanh nghiệp luôn được các cán bộ lập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không phải bắt kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn.
Đỗ Tiến Đạt 22 Luận văn tốt nghiệp d) Tác động đối với môi trường của dự án
Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và những người được hưởng lợi ích của dự án. Giảm thiểu những tác động không đáng có của dự án đối với môi trường. Các dự án của doanh nghiệp chủ yếu là các dự án xây lắp nhà ở, nhà hành chính, hạ tầng kỹ thuật nên ảnh hưởng tới môi trường của dự án chủ yếu do quá trình thực hiện dự án gãy nên, và sản phẩm của dự án khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường dự án. Cụ thể như: trong quá trình thực hiện dự án có giải phóng mặt bằng có thể gây tiếng ồn, bụi... khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường nước do nước thải sinh hoạt,
Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ thống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tới môi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô nhiễm, từ đó có được những giải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cập đến sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng tỏ một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở doanh nghiệp.
Tác động tới môi trường đất: tác động tới môi trường đất do xây lắp cơ sở hạ tầng: trong khi thi công xây lắp các công trình kỹ thuật như khu chung cư, khu biệt thự, khu dịch vụ, ... sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khu vực. Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn, bạc màu khu đất, tăng nguy cơ sạt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án, ... Các chất thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư, ...
Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thi công: tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xây lắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường, siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng.... Tác động do khí thải; trong quá trình thi công sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại
Đỗ Tiến Đạt 23 Luận văn tốt nghiệp nhiên liệu như đốt xăng, dầu diezen, dầu FO...Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra một lượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC... làm ô nhiễm môi trường không khí và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật.
Các tác động khi dự án đi vào hoạt động: ô nhiễm không khí trong khu vực quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi) từ các khu dân cư biệt thự gây ra...
Các tác động khi dự án đi vào hoạt động: Ô nhiễm không khí trong khu vực quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi) từ các khu dân cư biệt thự gây ra...
Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây lắp tác động tới môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được những giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất.
1.3.4.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
Việc xác định tài chính của dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhiệm. Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cả tài chính của dự án. Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mức vốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án. Cụ thể:
a) Xác định tổng mức vốn đầu tư
Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thể hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành phần trong tổng mức đầu tư ấy. Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây lắp, thiết bị, chi phi đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự phòng phí. Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án mà mỗi năm có những nhu cầu vốn là khác nhau.
b) Nguồn tài trợ vốn của dự án
Đỗ Tiến Đạt 24 Luận văn tốt nghiệp Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây cản trở nào. Các dự án của doanh nghiệp chủ yếu sử dụng vốn của các cổ đông trong doanh nghiệp và vốn vay, vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các doanh nghiệp liên kết thực hiện dự án.
c) Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu
Để xác định các chi tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự án của doanh nghiệp sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV, IRR, T, tỉ suất lợi nhuận...
*) Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí
Các cán bộ lập dự án dùng phần mềm Excel để tính toán:
- Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án. Thường thì sản phẩm của doanh nghiệp là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị, các văn phòng cho thuê... nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng...
doanh thu từ chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh...
- Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: chi phí để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi phí trả lương, chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị... và tiền thuê đất hàng năm, khấu hao, lãi vay.
Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của doanh nghiệp trước và sau thuế.
Qua quá trình thực hiện tính toán và đánh giá. Việc luân chuyển dòng tiền của doanh nghiệp còn có nhiều sai sót, như chưa cân đối được nguồn tiền vay từ ngân hàng, các khoản khấu hao còn thiếu...làm cho tỷ suất lợi nhuận bị giảm, một số dự án không đạt hiệu quả doanh thu như mong đợi.
Đỗ Tiến Đạt 25 Luận văn tốt nghiệp
*) Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV, IRR, T.
Sau khi tỉnh được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phản tích hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r). Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T).
Trong từng dự án của doanh nghiệp, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là cao nhất có thể. Khi phân tích về các chi tiêu hiệu quả tài chính ở doanh nghiệp chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi hàng năm.
1.3.4.4 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án
Trong phần này, nhóm soạn thảo chủ yếu đề cập đến đóng góp về mặt kinh tế - xã hội của dự án xét trên một số phương diện sau đây:
- Đóng góp của dự án vào việc phục vụ nhu cầu của nhân dân
- Đóng góp của dự án vào giải quyết công ăn việc làm, tăng thu nhập, cải thiện đời sống nhân dân, đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa tại nơi dự án được thực hiện
- Đóng góp của dự án cho ngân sách nhà nước
Việc thực hiện dự án đã đem lại một số lợi ích về mặt xã hội
Hình thành một tòa nhà chung cư cao tầng, có đủ tiêu chuẩn đáp ứng nhu cầu ở, sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngơi của mọi đối tượng là các cơ quan, tổ chức và người dân. Bên cạnh đó dự án còn mang lại một bộ mặt mới cho khu Bãi Dương và lân cận, đồng thời khẳng định được vai trò của các doanh nghiệp trong quản lý, điều hành huy động mọi nguồn lực của các thành phần kinh tế thực hiện thành công dự án, giảm tỷ trọng nguồn vốn đầu tư nước ngoài trong các lĩnh vực mà doanh nghiệp trong nước có thể đảm đương được. Tăng tỷ trọng đóng góp của các doanh nghiệp trong nước đối với nguồn thu ngân sách. Góp phần cải tạo mỹ quan đô thị và môi trường sống tại khu vực ngày càng văn minh và hiện đại; góp phần