CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG
3.3.1. Thực trạng công tác quản lý đất
3.3.1. Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai
Giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015 công tác quản lý nhà nước về đất đai được các cấp chính quyền địa phương quan tâm, nên việc tổ chức thực hiện và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến quản lý và sử dụng đất được thực hiện một cách nghiêm túc và có hiệu quả. Đáp ứng yêu cầu chiến lược phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa trên địa bàn Tỉnh nói chung và thành phố Nha Trang nói riêng, phục vụ chương trình phát triển du lịch của thành phố. Bên cạnh đó để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các ngành kinh tế, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở của nhân dân, đất đai đã trở thành vấn đề sôi động ở nhiều nơi trên địa bàn thành
phố, nhất là nhu cầu phát triển khu du lịch, khu đô thị mới. Nên UBND thành phố đã bám sát các văn bản của các cấp để tổ chức triển khai và thực hiện một cách nghiêm túc có hiệu quả cao. Trên cơ sở thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai một cách đồng bộ và toàn diện trên địa bàn, hạn chế được những tiêu cực phát sinh và cơ bản hoàn thành được nhiệm vụ, kế hoạch của ngành, của thị đề ra, từng bước đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Trên cơ sở Luật đất đai năm 2003; Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật, UBND thành phố luôn chú trọng đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn. Từ đó, công tác quản lý đất đai đã đi vào nề nếp, chặt chẽ, phần lớn quỹ đất đã được giao và cho thuê cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng được cấp giấy chứng nhận ổn định lâu dài. Bên cạnh đó công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố đã góp phần ổn định thị trường bất động sản, cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo môi trường thông thoáng hơn cho đầu tư nước ngoài.
Công tác kiện toàn tổ chức của ngành tại địa phương: Thành phố đã thành lập được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, nâng cao trình độ và nghiệp vụ cho các bộ địa chính cấp xã phường. Làm tốt công tác báo cáo, phối kết hợp với cấp trên.
3.3.1.2. Công tác giao đất, thu hồi đất, lập quy hoạch sử dụng đất
* Công tác giao đất
a. Đất nông nghiệp: Đến nay toàn bộ diện tích đất nông nghiệp của thành phố đã được giao cho các hộ gia đình và các tổ chức sử dụng, quản lý:
- Diện tích giao để sử dụng là 7.336,12 ha, chiếm 91,16% diện tích đất nông nghiệp, trong đó:
Giao cho hộ gia đình và cá nhân là 7.064,17 ha (đất sản xuất nông nghiệp là 4.542,13 ha; đất lâm nghiệp là 1.984,82 ha; đất nuôi trồng thuỷ sản là 529,11 ha và đất nông nghiệp khác là 8,11 ha).
Giao cho UBND 155,97 ha (đất sản xuất nông nghiệp là 137,90 ha; đất nuôi trồng thuỷ sản là 18,04 ha và đất nông nghiệp khác là 0,03 ha).
Giao cho tổ chức kinh tế 115,98 ha (đất sản xuất nông nghiệp là 1,36 ha; đất lâm nghiệp là 71,77 ha; đất nuôi trồng thuỷ sản là 28,52 ha và đất nông nghiệp khác là 14,33 ha).
- Diện tích giao để quản lý là 711,84 ha, chiếm 8,84% diện tích đất nông nghiệp (đất có rừng tự nhiên sản xuất và đất rừng phòng hộ).
b. Đất phi nông nghiệp:
- Đất ở: Diện tích đất ở hiện nay đã được giao cho các hộ gia đình và các tổ chức với tổng diện tích là 2.260,71 ha, chiếm 98,42% diện tích đất ở. Trong đó giao
cho hộ gia đình là 1.886,86 ha, giao cho các tổ chức kinh tế 373,68 ha và cơ quan đơn vị của Nhà nước 0,17 ha.
Giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất quản lý 34,07 ha.
- Đất chuyên dùng: Diện tích đất chuyên dùng hiện nay đã được giao cho các hộ gia đình và các tổ chức với tổng diện tích là 2.296,36 ha, chiếm 71,96% diện tích đất đất chuyên dùng.
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng: Giao cho tổ chức khác sử dụng là 65,31 ha, chiếm 84,05% tổng diện tích đất tôn giáo tín ngưỡng. Diện tích còn lại 12,40 ha cũng đã được giao cho cộng đồng dân cư.
- Các loại đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông suối có mặt nước chuyên dùng; đất chưa sử dụng: Các loại đất này phần lớn được giao cho UBND các xã, phường quản lý.
* Công tác thu hồi đất
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai. Chế định này khi đi vào cuộc sống trực tiếp đụng chạm đến lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của cộng đồng và lợi ích của nhà đầu tư nên đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của giới khoa học pháp lý nước ta nói chung và Nha Trang nói riêng;
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Nha Trang có khoảng hơn 90 dự án với quy mô lớn nhỏ đang triển khai. Riêng với những dự án thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, tham gia vào thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thì có khoảng 49 dự án đã và đang triển khai trên địa bàn thành phố Nha Trang, cụ thể như: dự án cải thiện VSMT thành phố Nha Trang, các dự án do các sở ban, ngành của tỉnh, trung ương làm chủ đầu tư (17 dự án), các dự án do Thành phố làm chủ đầu tư (10 dự án), các dự án do các đơn vị tư nhân làm chủ đầu tư, vốn ngoài ngân sách (22 dự án). Trong đó có một số dự án trọng điểm đang triển khai như: Dự án Chỉnh trang Đô thị xây dựng đường và kè dọc bờ sông Cái (khu dân cư Cồn Tân Lập), dự án Chỉnh trị hạ lưu sông Tắc sông Quán Trường, dự án Thoát lũ từ cầu Phú Vinh về đến đầu sông Tắc, dự án đường Phong Châu, dự án đường Tỉnh lộ 3, dự án Khu tái định cư Hòn Rớ II, dự án Chỉnh trang khu dân cư Tổ 32 - 33, dự án Khu tái định cư Phước Hạ [31].
Bảng 3.10. Diện tích đất thu hồi từ năm 2011-2015 tại một số dự án
Năm Diện tích (ha) Đất nông nghiệp (ha) Tỷ lệ (%)
2011 17,39 14,23 81,82
2012 22,48 17,52 77.94
2013 28,72 21,05 73,29
Năm Diện tích (ha) Đất nông nghiệp (ha) Tỷ lệ (%)
2013 14,29 9,28 64,94
2014 57,19 40,03 69,99
2015 138,83 98,15 70,70
Tổng 278.9 200.26 71.8
(Nguồn: [27]) Cùng với quá trình đô thị hoá là quá trình xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sơ hạ tầng, hệ thống giao thông, do đó số lượng dự án xây dựng đường, nâng cấp, xây dựng các khu nghỉ dưỡng; khu đô thị mới ngày càng nhiều dẫn đến diện tích đất thu hồi cũng khá lớn, trong đó đất nông nghiệp là loại đất bị thu hồi khá lớn trong những năm gần đây, tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm 71.8 %. Năm 2015 là năm mà diện tích thu hồi đất lớn nhất để thực hiện dự án khu đô thị mới phía Tây Nha Trang với diện tích 555.32 ha, hiện đã thu hồi giai đoạn 1 với diện tích 112,38 ha đất tại các xã Vĩnh Trung; xã Vĩnh Hiệp; xã Vĩnh Thạnh, đến nay dự án cơ bản đã đâu tư cơ sở hạ tầng và dân cư đã hoạt động.
Hình 3.4. Cơ sở hạ tầng và bố trí dân cư tại khu đô thị mới Phía Tây Nha Trang
* Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Năm 2010, Thành phố tiếp tục thực hiện lập Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020 và kế hoạch sử dụng đất thời kỳ 2011-2015 của thành phố Nha Trang.
Phương án Quy hoạch đã được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt tại Quyết định số 2851/QĐ-UBND, ngày 11 tháng 11 năm 2013.
Tuy nhiên, do đặc điểm tình hình kinh tế - xã hội của Thành phố Nha Trang trong giai đoạn tới được dự báo sẽ có bước phát triển rất nhanh và mạnh. Dự kiến, Nha Trang sẽ được phát triển thành một thành phố thuộc Trung Ương của Việt Nam, nơi tổ chức những sự kiện quan trọng mang tầm quốc gia và quốc tế; hàng loạt các khu đô thị mới, khu du lịch mới được xây dựng; cơ cấu kinh tế chuyển dịch sang hướng dịch vụ, du lịch - công nghiệp - nông nghiệp. Những yếu tố này sẽ tác động rất lớn đến nhu cầu sử dụng đất của thành phố và dự báo sẽ cao hơn so với phương án Quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.
Vì vậy, cùng với lập Quy hoạch sử dụng đất, năm 2012 Thành phố lập Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1396/QĐ-TTg ngày 25/9/2012 [29].
Hiện nay, trên địa bàn thành phố Nha trang có trên 50 dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị (không kể đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 khu vực Tây Nha Trang), trong đó có 15 dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đô thị mới. Tổng diện tích các dự án và quy hoạch chi tiết các khu dân cư mới là khoảng 1.500 ha, với khoảng 250.000 dân. Bao gồm một số quy hoạch quan trọng như:
Đồ án quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Khu đô thị hành chính mới tỉnh Khánh Hòa.
Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Khu vực phía Đông đường Trần Phú - Phạm Văn Đồng, TP Nha Trang đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2786/QĐ-UBND ngày 17/10/2014.
Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2000) Khu đô thị phía Tây thành phố Nha Trang đã được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1843/QĐ-UBND ngày 15/10/2007, với quy mô 2.032,14 ha.
Một số chỉ tiêu chính trong Điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Nha Trang đến năm 2025 như sau:
- Phạm vi nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Nha Trang có tổng diện tích khoảng 26.547 ha (bao gồm các khu vực thuộc ranh giới của Thành phố Nha Trang hiện nay với tổng diện tích tự nhiên 25.260 ha và khoảng 1.287 ha thuộc phía Đông huyện Diên Khánh) và được giới hạn như sau:
+ Bắc giáp huyện Ninh Hoà + Nam giáp huyện Cam Lâm + Đông giáp biển Đông
+ Tây giáp QL1A cải tuyến - đoạn qua huyện Diên Khánh.
- Dân số khu vực đô thị trung tâm: Dân số toàn Thành phố là 389.031 người, trong đó dân số nội thành là 290.128 người, tỷ lệ ĐTH đạt 74,6% (năm 2009 là 74,4%).Dự báo đến năm 2015 có khoảng 340.000 người và năm 2025 dân số nội thành vào khoảng 450.000 người.
- Quy mô đất đai: Diện tích thành phố Nha trang có thể được phân tích theo 3 khu vực chính: khu vực đô thị trung tâm hiện hữu, với diện tích khoảng 1.600 ha, Khu vực đô thị dự định mở rộng trong tương lai gần: gồm một vành đai đô thị phát triển từ khu vực hiện hữu ra phía tây và phía nam có diện tích khoảng 2.000 ha và khu vực Tây Nha trang, với diện tích khoảng 2.000 ha.
Đất xây dựng đô thị thành phố Nha Trang được dự báo như sau:
Hiện trạng 2010: Tổng diện tích đất xây dựng đô thị là 2.706 ha, trung bình 93,3 m2/người, trong đó đất các đơn vị ở 1.574 ha (54,3 m2/người);
Dự báo năm 2015: Tổng nhu cầu đất xây dựng đô thị là khoảng 4.000 ha - trung bình 121 m2/người, trong đó đất các đơn vị ở khoảng 1.900 ha (58 m2/người);
Dự báo năm 2025: Tổng nhu cầu đất xây dựng đô thị là koảng 5.500 ha - trung bình 122 m2/người, trong đó đất các đơn vị ở khoảng 2.350 ha (52 m2/người).
- Về định hướng phát triển không gian và kiến trúc cảnh quan đô thị:Thành phố Nha Trang nằm trong một thung lũng chạy dài từ phía Tây là khu vực Diên Khánh ra tới biển, có núi bao bọc gần như kín phía Bắc và phía Nam. Thung lũng này là đồng bằng châu thổ sông Cái Nha Trang. Như vậy, điều đầu tiên có thể dễ dàng nhận thấy là toàn bộ dải thung lũng này, từ thượng nguồn sông Cái phía Tây, qua Diên Khánh ra đến biển đều thuộc một hệ thống địa lý có quan hệ mật thiết với sông Cái và phải được coi là một thể thống nhất, vì mọi can thiệp vào hệ sinh thái này từ thượng nguồn đều có ảnh hưởng đến tận vùng Vịnh. Xét trên góc độ này, việc nghiên cứu quy hoạch chung thành phố Nha trang không thể chỉ giới hạn trong phạm vi hành chính của thành phố hiện nay, mà phải kéo dài về phía Tây, bao gồm toàn bộ vùng thung lũng sông Cái.
- Về phân khu chức năng: bao gồm
+ Khu đô thị ven biển: quy mô đất xây dựng đô thị 2.740 ha, quy mô dân số dự báo là 245.000 người.
+ Khu đô thị sinh thái phía Nam đường Phong Châu: Quy mô đất xây dựng đô thị 350 ha, quy mô dân số dự báo là 14.000 người.
+ Khu đô thị tiếp giáp với phía Tây khu đô thị ven biển (khu vực Hòn Nghê, khu Đất Lành - phía Tây Nam núi Giáng Hương và khu Phước Đồng, Sông Lô): diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 1.250 ha, quy mô dân số 98.000 người.
+ Khu đô thị phía Bắc đường 23/10: diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 100 ha, quy mô dân số đô thị khoảng 5.000 người.
+ Khu đô thị phía Nam đường 23/10 và các khu vực giáp thị trấn Diên Khánh:
Diện tích đất xây dựng các khu chức năng đô thị khoảng 275 ha; Quy mô dân số đô thị khoảng 19.000 người.
+ Khu vực phía Bắc sông Cái, nằm hai bên QL1A: khu dự trữ phát triển.
+ Khu vực Vịnh Nha Trang: Tổng diện tích đất xây dựng các khu chức năng trên các đảo là khoảng 385 ha; quy mô dân số 9.500 người.
- Hệ thống các trung tâm thành phố gồm: Hệ thống trung tâm dịch vụ, hệ thống trung tâm hành chính - chính trị, các khu lịch nghỉ ngơi, các khu trung tâm chuyên ngành (khu ở cho người nước ngoài, các trường đào tạo, viện nghiên cứu khoa học, trụ sở cơ quan nhà nước,…), các khu an ninh quốc phòng [26];[29].
3.3.1.3. Giải quyết tranh chấp về đất đai, khiếu nại, tố cáo, các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai.
Thành phố Nha Trang là một đô thị loại I nên trong những năm qua UBND thành phố đã tập trung đầu tư phát triển các lĩnh vực công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, xây dựng, dịch vụ, cơ sở hạ tầng, khu vui chơi giải trí, các nhà nghỉ khách sạn, khu công nghiệp, khu đô thị mới. Nên diện tích đất đai bị thu hồi để phục vụ cho các dự án là rất lớn đặc biệt là đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án này còn có nhiều bất cập như giá đất quá thấp, phương pháp đền bù và giải phóng mặt bằng chưa bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, các thủ tục hành chính rườm rà, cán bộ các cấp không làm tốt công tác tuyên truyền gây tư tưởng hoang mang trong một bộ phận nhân dân, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu nại tăng lên.
- Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai: Trong các năm từ 2011 – 2015, Thành phố đã tiếp nhận và đã giải quyết 245 trường hợp tranh chấp đất đai.
- Về giải quyết đơn thư khiếu nại: Trong 5 năm qua, thành phố đã tiếp nhận 236 đơn khiếu nại kiến nghị liên quan đến lĩnh vực đất đai, tài nguyên và môi trường.
Nội dung các đơn thư chủ yếu là thắc mắc, khiếu nại về công tác xác định khối lượng đền bù giải toả thực hiện dự án, việc xét giao đất tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân nằm trong phạm vi giải toả, những cơ quan, tổ chức gây tiếng ồn,
ô nhiễm môi trường sinh thái xung quanh. Đối với những khiếu nại, kiến nghị trên UBND thành phố đã giải quyết kịp thời. Đồng thời hướng dẫn hoặc chuyển đơn đến các cơ quan liên quan để được giải quyết theo thẩm quyền. Nhìn chung việc giải quyết đơn thư khiếu nại, kiến nghị, tranh chấp đất đai được giải quyết đúng trình tự luật định, không để tồn đọng.
3.3.1.4. Phát triển thị trường bất động sản
Phát triển thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, tạo điều kiện thuận lợi trong việc chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu bất động sản; mở rộng cơ hội cho các công dân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được dễ dàng có đất và sử dụng đất lâu dài cho sản xuất, kinh doanh và cho sinh hoạt. Thúc đẩy bán nhà ở tại thành phố Nha Trang (khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật, chung cư Lê Hồng Phong, chung cư Chợ Đầm, chung cư Dã Tượng…), thông qua những biện pháp như bán trả góp với lãi suất thấp hoặc bán chậm trả các nhà đang cho thuê.
Sở Tài nguyên và Môi trường đã và đang phối hợp với các Sở ban ngành có liên quan và UBND Thành phố rà soát lại quỹ đất hiện nay, thu hồi diện tích đất của doanh nghiệp, tổ chức nhà nước, tổ chức xã hội, lực lượng vũ trang sử dụng lãng phí, kém hiệu quả hoặc không đúng mục đích; xử lý kiên quyết đối với phần đất chưa có người sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích.
Hiện nay trên địa bàn Thành phố đang quy hoạch phát triển rất nhiều khu dân cư và khu đô thị mới (khu Tây Lê Hồng Phong 1,2, khu Hòn Rớ II, Đất Lành II, Bắc Nha Trang, Nam Vĩnh Hải, Đường Đệ, Vĩnh Điềm Trung, Nam Hòn Khô, Bắc Vĩnh Hòa, khu đô thị Vĩnh Thái, Tây Nha Trang …) sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản của tỉnh cũng như của Thành phố trong một vài năm tới. Vì vậy, cần huy động nhiều nguồn tài chính để xây dựng nhà ở, xây dựng hạ tầng các khu dân cư quy hoạch mới để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhà ở đô thị. Có chính sách về nhà ở đối với những người có công, gia đình chính sách và đối tượng thu nhập thấp.