2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .1 Các n−ớc phát triển
2.2.2 Các n−ớc trong khu vực
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất đ−ợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nh−ợng (phải đăng ký chuyển nh−ợng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 đ−ợc cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nh−ợng, nếu đ−ợc cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không đ−ợc chuyển nh−ợng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận đ−ợc cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng ph−ơng pháp nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đ−ợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó đ−ợc xác định trên bản đồ đ−ợc thành lập từ bản đồ ảnh ch−a nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nh−ợng (phải đăng ký chuyển nh−ợng). Nếu 5 năm
đất không đ−ợc sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K đ−ợc cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nh−ợng.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 17 + Giấy chứng nhận loại NS3: Đ−ợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới đ−ợc chuyển nh−ợng (phải đăng ký chuyển nh−ợng). Đất không đ−ợc để không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu tr−ớc xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về
đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất đ−ợc chiếm hữu sau năm 1954 nh−ng không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính.
Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nh−ợng trừ phi có dấu "Đ−ợc sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không đ−ợc để không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đ2 khai báo SK1 cấp cho ng−ời đ2 khai báo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nh−ợng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh tr−ởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng đ−ợc QSDĐ trong vòng 5 năm và đ−ợc tiếp tục sử dụng nếu đ−ợc Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định c− do Cục Phúc lợi X2 hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không đ−ợc chuyển nh−ợng, chỉ có thể đ−ợc thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không chuyển nh−ợng đ−ợc.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 18 Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không đ−ợc phép chia nhỏ, không
đ−ợc chuyển nh−ợng chỉ đ−ợc thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp đ−ợc đổi thành giấy NS4.
- Đất ch−a có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu t− nhân nh−ng ch−a cấp đ−ợc giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K[2].
2.2.2.2 Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn đ−ợc công nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đ2 đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán. Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nh−ợng, trả tiền, cho thuê,...) đều phải
đăng ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không
đ−ợc Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi đ−ợc đăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nh−ợng là:
- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đ2 đ−ợc đo đạc xong. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán đ−ợc cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nh−ợng, cho thuê, đóng tiền,...) trên đất đai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có đ−ợc các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên
đó theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất ch−a đ−ợc đo hoàn chỉnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 19 Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền nh− Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất còn là tạm thời.
+ Trừ khi có quy định thêm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu không
đ−ợc chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không đ−ợc ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại đất đ2 đ−ợc giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu
đ−ợc đền bủ thỏa đáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền bù. Những phản đối này chỉ đ−ợc đ−a ra nếu nh− cá
nhân đó đ2 khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi đ−ợc thẩm vấn và vụ việc sẽ đ−ợc chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có đ−ợc đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối [16].
2.2.2.3 Trung Quèc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối t−ợng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận t− hữu đất đai nh−ng theo Điều 2 của Hiến pháp đ−ợc sửa đổi năm 1988, QSDĐ đ−ợc phép chuyển nh−ợng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đ2 đ−ợc tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ đ−ợc “cấp”
và QSDĐ đ−ợc “giao”. QSDĐ đ−ợc "cấp" là loại QSDĐ truyền thống đ−ợc áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà n−ớc không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với tr−ờng hợp này, QSDĐ không thể chuyển nh−ợng, cho thuê hay thế chấp.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 20 Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị tr−ờng ở Trung Quốc đ2 làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể đ−ợc thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đ2 có đ−ợc QSDĐ
người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nh−ợng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nh−ợng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những tr−ờng hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để đ−ợc chuyển nh−ợng, đó là: đ2 hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đ2 bỏ vốn thực hiện hoạt
động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn
đầu t− cho việc sử dụng theo dự án.
Nh− vậy, các điều kiện chuyển nh−ợng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nh−ợng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu.
Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nh−ợng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà n−ớc. Thông th−ờng trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nh−ợng t−ơng ứng.
Về giá cả: Thông th−ờng, Nhà n−ớc không can thiệp vào giá cả chuyển nh−ợng. Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nh−ợng này, mà nó do bên chuyển nh−ợng và bên nhận chuyển nh−ợng thoả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 21 thuận. Tuy nhiên, trong tr−ờng hợp giá cả chuyển nh−ợng “thấp một cách
đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ
trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nh−ợng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải đ−ợc thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đ2 cam kết trước đây để có được QSDĐ.
- ThÕ chÊp QSD§
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị tr−ờng trong n−ớc, chứ không phải là ng−ời đi vay tiền của Trung Quốc [15].