Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 22 sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [11].
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đ2 nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh
đất mình đ−ợc giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nh−ợng, họ chỉ đ−ợc chuyển QSDĐ trong các tr−ờng hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác x2, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác x2, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người
đ−ợc giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đ2 chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời đ−ợc QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi đ−ợc cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [8].
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, ch−a đáp ứng đ−ợc nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện t−ợng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nh−ng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [8].
Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 23 Nhà n−ớc đ2 ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu t−
không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05- NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung −ơng khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - x2 hội nông thôn đ2 khẳng định cho người sử dụng đất đ−ợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, thõa kÕ, thÕ chÊp QSD§”.
Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng
đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật”. Do đó, Quốc hội đ2
đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993.
Luật Đất đai năm 1993 đ−ợc Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Nh− vậy, luật đ−a ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, x2 hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn ch−a đ−ợc xử lý thì
các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 ch−a có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai đ−ợc sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất
đ2 trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đ2 trả trước còn lại là 05 năm cũng đ−ợc thực hiện các QSDĐ nh− chuyển nh−ợng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24 tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đ−ợc chuyển nh−ợng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ [12].
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua nh− Luật khuyến khích đầu t− trong n−ớc, Luật Đầu t− n−ớc ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần đ−ợc sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong ch−ơng trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban th−ờng vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung.
Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đ2 thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đ2 sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ nh− sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; đ−ợc chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nh−ng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng đ−ợc bảo l2nh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng đ−ợc phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo l2nh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu t− n−ớc ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100%
vốn n−ớc ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đ2 cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật
Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 25
đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đ2 đ−ợc Quốc hội thông n−ớc Cộng hòa x2 hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đ2 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ
của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nh−ợng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ nh− sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo l2nh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106) [13].
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền đ−ợc đầu t− xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đ−a ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng
đất nh−ng vẫn đảm bảo đ−ợc nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đ2 ban hành các văn bản pháp quy liên quan nh− sau:
2.3.2.1 LuËt
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 26 - Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005.
2.3.2.2 Các văn bản d−ới Luật
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông t− số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 27 gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông t− số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nh−ợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị ủịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ủất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 28 trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định c−.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông t− số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
2.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội
- Quyết ủịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nội quy ủịnh về thủ tục chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lónh), gúp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng ủất, chuyển quyền sở hữu nhà trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết ủịnh số 156/2004/Qð-UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc sửa ủổi, bổ sung một số ủiều của Quyết ủịnh số 158/2002/Qð-UB ngày 25/11/2002 quy ủịnh về thủ tục chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giỏ trị quyền sử dụng ủất, chuyển quyền sở hữu nhà trờn ủịa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu t− và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân c− nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Néi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 29 - Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c−, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục địch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu t− và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân c− nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.