4. Kết quả nghiên cứu 1 điều kiện - tự nhiên - kinh tế- xK hội Quận Thanh Xuân
4.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quËn Thanh Xu©n
4.3.2 Quyền chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất ở được chuyển nhượng đất ở nhưng phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Quyết định 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết định 156/2004/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
đ−ợc thực hiện thủ tục chuyển nh−ợng, quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia đình, cá nhân làm thủ tục đăng ký biến động tại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 52 Văn phòng đăng ký đất nhà, Phòng Tài nguyên và môi trường thuộc UBND quËn.
Đơn vị: Vụ
4836
3285
1257 616 562
434 223
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Hình 4.1 Thực hiện chuyển nh−ợng QSDĐ Quận Thanh Xuân từ 2005 đến 2011
Theo số liệu tổng hợp từ Phòng Tài nguyên và môi tr−ờng, văn phòng
đăng ký đất nhà quận Thanh Xuân, từ năm 2005 đến năm 2011 đ2 có 12.733 vụ chuyển nh−ợng QSD đất ở thực hiện đăng ký biến động tại Phòng TN&MT và Văn phòng đăng ký đất nhà quận. Việc thực hiện quyền chuyển nh−ợng QSD đất năm 2010, 2011 tăng gấp nhiều lần các năm từ 2005 đến 2009. Cá
biệt năm 2010 có số vụ chuyển nh−ợng là 3.258 chiếm 25,58% tổng giai đoạn 2005-2011; năm 2011 có số vụ chuyển nh−ợng là 4.836 chiếm 37,98% tổng giai đoạn 2005 - 2011.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các phường có quỹ đất khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.4:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 53 Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả điều tra quyền chuyển nh−ợng QSDĐ
giai đoạn 2005 - 2011
T
T Chỉ tiêu Tổng
Sè vô
Tỷlệ (%)
Nh©n ChÝnh
Thanh Xu©n
Nam
Kh−ơng Mai 1 Tổng số vụ chuyển nh−ợng QSDĐ 96 640 42 21 33
- Đất ở 94 62,67 40 21 33
- Đất nông nghiệp 2 1,33 2 0 0
2 Số vụ chuyển nh−ợng QSDĐ đăng
ký tại VPĐK đất nhà 77 51,33 35 15 27
- Đất ở 77 51,33 35 15 27
- Đất nông nghiệp 0 0 0 0 0
3 Số vụ chuyển nh−ợng QSDĐ không
đăng ký tại VPĐK đất nhà 19 12,67 7 6 6
- Cã giÊy tê cam kÕt 18 12 6 6 6
- Không có giấy tờ cam kết 1 0,67 1 0 0
4 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển nh−ợng QSDĐ
- Có giấy tờ hợp pháp 90 93,75 39 19 32
- Không có giấy tờ 6 6,25 3 2 1
Nguồn: tổng hợp từ phiếu điều tra
Tổng số giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 3 phường khảo sát là 96 vụ; tỷ lệ số vụ giao dịch chuyển nh−ợng đến đăng ký tại Văn phòng
đăng ký đất nhà quận cao 77 vụ (51,33%). Tuy nhiên vẫn còn những giao dịch chuyển nh−ợng không đến làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất nhà 19 vụ, chiếm tỷ lệ (12,67%); trong đó 18/19 trường hợp đ2 có giấy tờ cam kết giữa bên chuyển nh−ợng và bên nhận chuyển nh−ợng (chủ yếu là do ch−a có GCN quyền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp pháp nh−ng ch−a làm thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất).
Từ số liệu tổng hợp chung toàn quận và kết quả khảo sát tại 3 ph−ờng Nhân Chính, Thanh Xuân Nam, Kh−ơng Mai cho thấy: Số l−ợng giao dịch chuyển nhượng QSD đất ở đến đăng ký của năm sau đều cao hơn năm trước.
Chứng tỏ ng−ời dân đ2 nhận thức đ−ợc quyền và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các giao dịch chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất, đồng thời các văn bản
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 54 pháp lý của Nhà nước quy định việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng chặt chẽ, do vậy yêu cầu người dân phải đăng ký thì mới được đảm bảo pháp lý và quyền lợi hợp pháp với thửa đất chuyển nh−ợng.
Việc thực hiện chuyển nh−ợng QSD đất ở tại quận Thanh Xuân ngày càng tăng là do:
- Thanh Xuân là quận có tốc độ đô thị hoá nhanh nên việc tăng dân số chủ yếu là do di c− cơ học, nghĩa là nhiều hộ gia đình, cá nhân đến quận Thanh Xuân sinh sống sau khi nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ở. Từ năm 2005 đến năm 2011 tỷ lệ tăng dân số trung bình trên địa bàn quận là 3,88%, thấp nhất là năm 2010 (tăng 2,76%) và cao nhất là năm 2011 (7%).
Năm 2011 dân số của quận là 252.363 ng−ời, tăng 26,23% so với năm 2005.
- Trên địa bàn quận hình thành một số khu đô thị mới, ngoài ra còn có 2 khu công nghiệp lớn là Giáp Bát và Th−ợng Đình với nhiều doanh nghiệp sử dụng đất có diện tích lớn phân bố tập trung. Trong những năm gần đây theo chủ tr−ơng của Nhà n−ớc di dời các nhà máy xí nghiệp ra khỏi Thành phố Hà Nội sang các tỉnh lân cận; do vậy tại các địa điểm này đ2 và đang hình thành các chung cư cao cấp. Từ năm 2009 đến nay, người dân có nhu cầu mua đất và nhà ở th−ờng lựa chọn mua nhà tại các khu chung c− này vì điều kiện sinh sống và cơ sở hạ tầng tốt, dịch vụ thuận lợi nên số l−ợng các vụ giao dịch tăng cao. Vì vậy người sử dụng đất ở khu vực này có điều kiện thuận lợi hơn trong việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất. Tổng số giao dịch đ2 thực hiện các năm 2009, 2010, 2011 tăng gấp nhiều lần so các năm về tr−ớc.
- Thủ tục hành chính đối với chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất của cơ
quan nhà n−ớc dễ thực hiện hơn cho ng−ời dân và cơ quan có thẩm quyền. Về quy định thực hiện chuyển nh−ợng, Quyết định số156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 đ2 sửa đổi một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002: rút ngắn thời gian quy định đối với cơ quan nhà nước, quy định
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 55 cụ thể hơn các b−ớc thực hiện cho ng−ời dân và cơ quan thẩm quyền giải quyÕt.
- Có các cơ sở pháp lý tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ng−ời dân thực hiên chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất:
+ Quy hoạch chi tiết của quận Thanh Xuân tỷ lệ 1/2000 đ−ợc phê duyệt theo Quyết định số 112/1999/QĐ-UB tháng 28/12/1999 và quy hoạch chi tiết 1/5000 của các phường thuộc quận đ2 ảnh hưởng tích cực đến các hoạt động x2 hội, đặc biệt là những người có nhu cầu sử dụng đất ở sẽ an tâm khi nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
+ Từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực, mức thuế thu thuế TNCN đối với việc chuyển nh−ợng QSD đất áp dụng là 2% so với giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nhượng QSD đất trước đây là 4%. Đ2 tạo
điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất.
Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn quận Thanh Xuân vẫn còn những giao dịch ngầm, theo đánh giá của các chuyên gia số l−ợng giao dịch ngầm chủ yếu là nh−ng giao dịch thực hiện trên các mảnh đất có giấy tờ ch−a hợp pháp hoặc các căn hộ chung c− đang trong quá trình xây dựng đ−ợc mua đi bán lại cho nhiều người nên chỉ làm hợp đồng thoả thuận giữa các bên, cá biệt vẫn có trường hợp không đến đăng ký thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà n−ớc do bên bán và bên mua là ng−ời thân thiết dựa vào sự tin t−ởng lẫn nhau.
Nhìn chung, từ thực tế của quận Thanh Xuân ta thấy mức độ thực hiện quyền chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất hàng năm đều tăng. Do đây là những giao dịch đ2 đăng ký tại cơ quan nhà n−ớc nên chúng ta thấy: về mặt quản lý nhà n−ớc thì cơ quan nhà n−ớc quản lý đ−ợc các giao dịch chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng ký biến động cho người sử dụng đất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 56
Đối với ng−ời dân, họ đ2 nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng QSD đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đ2 hiểu đ−ợc nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nh−ợng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ đ−ợc đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
b, Chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Thực tế cho thấy, UBND thành phố đ2 có văn bản quy định về thủ tục chuyển nh−ợng QSD đất nông nghiệp là Quyết định 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 và Quyết định 156/2004/QĐ-UBND, tuy nhiên từ năm 2005 đến nay, không có trường hợp nào xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất nhà quận.
Qua khảo sát tại 3 ph−ờng Nhân Chính, Thanh Xuân Nam, Kh−ơng Mai tại bảng 4.4 có 2 hộ gia đình thực hiện chuyển nh−ợng đất nông nghiệp chiếm 1,33%. Có nghĩa là vẫn có một số trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp nh−ng không làm thủ tục đăng ký theo quy định.
Việc chuyển nh−ợng đất nông nghiệp không làm thủ tục tại cấp quận nên Phòng Tài nguyên và môi trường không quản lý được biến động về đất nông nghiệp. Mục đích của việc nhận chuyển nh−ợng đất nông nghiệp của nhiều người dân không phải để tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà để làm nhà xưởng hoặc kinh doanh dịch vụ. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không đăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi tr−ờng.