Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là hoạt động tín dụng truyền thống đối với các NHTM, chiếm tỷ trọng lớn trong nhóm sản phẩm tín dụng phục vụ đời sống theo định hướng ngân hàng bán lẻ đa năng, đồng thời hoạt động này còn đóng vai trò cung ứng vốn kịp thời cho nền kinh tế và giải quyết nhu cầu chỗ ở người lao động, góp phần én định lực lượng sản xuất cho các doanh nghiệp tại các khu đô thị, khu công nghiệp.
Hiện nay chưa có một khái niệm chung nào về Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.
Theo khái niệm cho vay ở mục 1.1.1.1 da néu 6 trén, ta cd thể hiểu: Cho vay hỗ trợ
nhu câu nhà ở là một khoản vay thực hiện trên cơ sở hợp dong tin dung duoc ky kết giữa tổ chức tín dụng và khách hàng. Trong đó, khách hàng sử dụng nguôn vốn từ khoản vay đề đáp ứng các nhu câu về nhà ở, đất ở phải có trách nhiệm hoàn trả đây đủ cả tiền gốc và lãi vay theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký kết.
1.2.2. Đặc điểm dịch vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của ngân hàng thương mại Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở được hiểu là một khoản vay tiêu dùng mà mục đích của khoản vay theo cam kết là hỗ trợ KHCN có nhu cầu về sở hữu, mua bán, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở hoặc căn hộ chung cư đề ở. Đặc điểm riêng của cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở:
- Đặc điểm về quy mô:
Có thể nhận thấy rằng, các khoản vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở có một đặc điểm chung là dư nợ của mỗi khoản vay nhỏ, tuy nhiên số lượng tổng thê của các khoản vay là rất lớn.
Quy mô của mỗi khoản cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thường không quá lớn.
Khách hàng thường vay một số tiền nhỏ hơn so với các khoản vay đầu tư dự án, phục vụ sản xuất kinh doanh.
Dịch vụ này đáp ứng nhu cầu của nhiều phân khúc khách hàng, từ những khách hàng có thu nhập thấp, chỉ có nhu cầu sửa chữa nhà ở, đến người có thu nhập cao muốn mua nhà ở/đất ở có giá trị lớn, căn hộ cao cấp.
- Đặc điểm về thời hạn cho vay
Phan lớn là các món vay trung, dài hạn, kéo đài từ trên 01 năm đến 30 năm
tuỳ theo chính sách riêng của mỗi NHTM.
Mua nhà hoặc thực hiện các dự án sửa chữa, nâng cấp nhà ở có thê là các quyết định tài chính quan trọng và yêu cầu một khoản tiền lớn. Thời hạn cho vay dai tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc trả nợ mà không gây áp lực quá lớn lên tài chính cá nhân của họ. Ngoài ra, thời hạn vay dài cũng có thể thu hút nhiều khách hàng hơn, đặc biệt là những người có thu nhập ở mức thấp hoặc trung bình như công nhân hoặc những người mới đi làm.
Thời hạn trả nợ kéo dài cũng có lợi cho ngân hàng. Việc cho vay với thời hạn dài cung cấp nguồn lợi nhuận ổn định và đều đặn thông qua lãi suất và các khoản phí khi khách hàng trả nợ trước hạn.
- Đặc điểm về phương thức đảm bảo
Thông thường đề được cấp tín dụng các ngân hàng sẽ yêu cầu thế chấp tài sản đảm bảo của chính khách hàng hoặc bên thứ ba có liên quan đến người vay vốn.
Tài sản đảm bảo có thể là tài sản thuộc sở hữu của chính khách hàng hoặc bên thứ ba phù hợp với quy định của pháp luật. Ngân hàng sẽ tiến hành một quy trình kiểm tra tính hợp lý của tài sản đảm bảo dé xác định giá trị và tính hợp lệ của tài sản thế chấp. Điều này bao gồm đánh giá tính pháp lý của việc sở hữu tài sản, giá trị thị trường của tài sản, tính khả thi của việc thu hồi nếu cần và khả năng khách hàng trả nợ.
Giá trị khoản vay cấp cho khách hàng thông thường không vượt quá 80% giá trị tài sản đảm bảo được định giá. Cơ chế này đảm bảo rằng ngân hàng sẽ có nguồn tài sản đủ giá trị để bù đắp vào khoản vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng trả nợ. Khi đó, ngân hàng có quyền tiến hành bán đấu giá hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản của khách hàng để thu hồi số tiền nợ chưa được trả. Việc này giúp đảm bảo tính bền vững của hoạt động cho vay và giảm rủi ro cho ngân hàng.
- Đặc điểm về rủi ro
Hoạt động cho vay mua nhà được đánh giá là có rủi ro trung bình. Điều này đồng nghĩa với việc ngân hàng và khách hàng đều đối mặt với một mức độ rủi ro hợp lý.
Dư nợ mỗi khoản vay thường không quá lớn trong dịch vụ này. Điều này có nghĩa rằng, người vay nắm giữ một khoản nợ có hệ số trả nợ phù hợp với tình hình tài chính cá nhân nên số tiền gốc lãi phải trả định kỳ không tạo áp lực quá lớn lên tài chính của họ.
Thời gian cho vay trong địch vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thường là trung dài hạn, thậm chí lên đến 30 năm. Thời gian này cho phép người vay có đủ thời gian để tích lũy đủ số tiền trả nợ mà không phải chịu áp lực cao về việc trả nợ định kỳ.
Các khoản vay thường có tài sản thế chấp, tức là sử dụng các tài sản có giá trị lớn hơn làm biện pháp bảo đảm trong trường hợp người vay không thê trả nợ. Từ đó cho phép ngân hàng có sẵn nguồn tài sản đảm bảo an toàn khi khách hàng gặp khó khăn về tài chính.
Nhờ các yếu tố như quy mô dư nợ không quá lớn, thời gian vay vốn dài, nhiều kỳ trả nợ và khách hàng có tài sản đảm bảo, ngân hàng có khả năng quản lý rủi ro tốt hơn, dé dàng đối phó với tình huống nợ xấu và đảm bảo tính ổn định của hoạt động cho vay.
- _ Đặc điểm về phương thức thanh toán
Phương thức thanh toán cho các khoản vay nhà ở thường được thiết lập một cách linh hoạt phù hợp với tình hình thu nhập và khả năng tài chính của từng khách hàng. Điều này giúp đảm bảo rằng việc trả nợ không tạo áp lực quá lớn lên tài chính cá nhân của người vay.
Phương thức thanh toán định kỳ với dư nợ gốc sẽ được trả đều đặn các kỳ có thể là hàng tháng hoặc hàng quý, tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa ngân hàng và người vay. Lãi phải trả tính theo dư nợ giảm dần, tức là số tiền lãi sẽ được giảm dần theo thời gian vì lãi chỉ tính trên số tiền mà người vay còn nợ (sau khi trừ đi số tiền gốc đã trả những tháng trước đó).
- Đặc điểm về lãi suất:
Các NHTM hiện nay thường áp dụng các gói vay ưu đãi nhằm kích cầu tín dụng, lãi suất được cố định trong thời gian nhất định. Sau khi hết thời gian ưu đãi,
khách hàng sẽ trả lãi vay theo lãi suất thị trường.
1.2.3. Quy trình cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
Nhìn chung, quy trình cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của ngân hàng thương mại bao gồm những bước chính sau:
Bước 1: Tiếp thị và đề xuất tín dụng
Cán bộ tín dụng khách hàng cá nhân thực hiện tiếp cận thông tin khách hàng, tư vấn về chính sách về lãi suất và các khoản phí đến khách hàng. Đề nghị khách hàng công cấp những thông tin liên quan đến nhân thân khách hàng, năng lực tài chính, phương án mua/xây sửa nhà ở/đất ở, thông tin tài sản bảo đảm. Trên cơ sở đánh giá và phân tích sơ bộ thông tin, cán bộ tín dụng lập báo cáo đề xuất tín dụng.
Bước 2: Thâm định tín dụng
Căn cứ vào tình hình cụ thể của khách hàng cũng như phương án vay vốn của khách hàng, giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng.
- Khoản vay qua thâm định rủi ro: Cán bộ tin dụng cùng bộ phận quản lý rủi ro tiến hành thấm định tín dụng và thâm định rủi ro tín dụng đồng thời. Nếu đồng ý cho vay trình cấp thâm quyền. Nếu không đồng ý cho vay thực hiện thông báo bằng văn bản đến khách hàng.
- Khoản vay không qua thâm định rủi ro: Cán bộ tín dụng cùng cán bộ thâm định tín dụng tiến hành thâm định khách hàng. Nếu đồng ý cho vay chuyền cấp có thấm quyền ra phán quyết tín dụng. Nếu không sẽ thông báo đến khách hàng
Bước 3: Ký kết hợp đồng và hoàn thiện hồ sơ
Ngân hàng sẽ thực hiện cùng khách hàng ký các loại văn bản theo quy định như: Hợp đồng tín dụng, Biên bản định giá.... Cùng thực hiện công chứng hợp đồng thé chấp tài sản/ hoặc quyền tài sản theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm
Cán bộ tín dụng thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm của khách hàng sau khi đã được ký công chứng hợp đồng thế chấp.
Bước 5: Thực hiện thủ tục trước giải ngân
Sau khi có kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm. Cán bộ tín dụng một lần nữa trình cấp có thâm quyền ký phê duyệt giải ngân.
Bước 6: Giải ngân
Bước 7: Kiểm tra sau vay
1.2.4. Hình thức cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở
Đối với dịch vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, thì có các hình thức cho vay nhu sau:
Vay mua nhà: Đây là hình thức cho vay phổ biến nhằm hỗ trợ người vay trong việc mua nhà ở mới. Số tiền vay được xác định dựa trên giá trị của căn nhà cần mua và khả năng tài chính của người vay.
Vay xây nhà: Cho vay nhằm hỗ trợ khách hàng trong việc xây dựng ngôi nhà theo ý muốn và nhu cầu của họ. Người vay có thể nhận được số tiền phù hợp với chi phí xây dựng và thiết kế nhà.
Vay cải tạo, sửa chữa nhà: Dành cho những người muốn nâng cấp hoặc sửa chữa nhà cũ để đáp ứng nhu cầu sống và tăng giá trị tài sản. Số tiền vay có thê được tính dựa trên quy mô công việc cải tạo và sửa chữa.
Vay nộp tiền trúng đấu giá nhà ở, đất ở: Hỗ trợ người mua nhà thông qua việc cung cấp nguồn tài chính dé tham gia đấu giá nhà ở hoặc đất ở. Số tiền vay phụ thuộc vào giá trị đấu giá và khả năng thanh toán của người vay.
Vay chính sách xã hội: Hình thức cho vay hỗ trợ theo chính sách xã hội, nhằm giúp đỡ nhóm đối tượng đặc biệt, như người có thu nhập thấp, người có hoàn cảnh khó khăn. Điều kiện vay và lãi suất có thể linh hoạt để đảm bảo tính công bằng và bền vững.
1.3. Chất lượng dịch vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở