Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHểNG MẶT BẰNG TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ NHA TRANG
3.3.4. Đánh giá chung việc thực hiện chính sách thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Nha Trang
3.3.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất
Chính sách bồi thường, hỗ trợ về đất được thực hiện để thu hồi đất trên địa bàn thành phố Nha Trang đều áp dụng theo các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật và các quyết định của UBND tỉnh Khánh Hòa quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để phù hợp với tình hình của địa phương. Điểm mới của Luật Đất đai 2013, luật đó khẳng định một cỏch rừ ràng nguyên tắc công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất.
Nguyên tắc bồi thường về đất ở thành phố Nha Trang vẫn được thực hiện theo quy định về nguyên tắt bồi thường về đất tại Điều 74, Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, khi thực hiện thu hồi đất thì việc bồi thường bằng giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi không được các cấp, các ngành xem xét để ý tới. Một điều hiễn nhiên được thực hiện tại thành phố Nha Trang là nếu người bị thu hồi đất thì phải thực hiện bồi thường bằng tiền, trong điều kiến hộ gia đình phải có nguyện vọng tái định cư và đủ điều kiện bố trí tái định cư thì mới được xem xét giải quyết giao đất tái định cư.
Điều này, đã dẫn đến tình trạng là nhiều hộ gia đình sau khi bồi thường đất bằng tiền xong cộng với tiền bồi thường, hỗ trợ tài sản trên đất vẫn không đủ tiền để mua đất tái định cư. Người dân sẽ không còn tiền để xây dựng lại nhà ở trên khu đất tái định cư được Nhà nước giao. Hệ quả tất yếu là các hộ phải bán lại suất đất tái định cư đã được cấp để đi ra ngoại thành phố, vùng nông thôn để mua đất và xây nhà ở.
Như vậy, đời sống của người dân sau khi thu hồi đất vẫn không được cải thiện hơn trước mà có xu hướng là kém hơn.
Thẩm quyền thu hồi đất của thành phố Nha Trang được mở rộng thêm sau khi có Luật Đất đai 2013 đã sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, theo hướng UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với các
trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình cá nhân sử dụng. Tuy nhiên, UBND tỉnh Khánh Hòa đã có văn bản số 1656/UBND-XDNĐ ngày 12/5/2014 đã ủy quyền thu hồi đất cho Thành phố Nha Trang quyết định thu hồi đất đối với cả tổ chức và cá nhân.
Vấn đề xác nhận nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và điều kiện để bồi thường, hỗ trợ về đất được UBND thành phố Nha Trang thực hiện bằng cách giao cho tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với UBND cấp xã để xác minh. Kết quả xác minh được UBND cấp xã niêm yết tại địa phương 15 ngày trước khi xác nhận và gửi các cơ quan chuyên môn để thực hiện công tác bồi thường. Tuy nhiên, ở cấp xã khi xác nhận nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, điều kiện để hỗ trợ về đất chỉ giao cho cán bộ địa chính chủ động thực hiện; nên việc thiếu trách nhiệm của cán bộ địa phương đã làm phát sinh đơn thư khiếu nại về quyền sử dụng đất.
Công tác kiểm kê, xác định khối lượng bồi thường giải tỏa ở thành phố Nha Trang khi thực hiện thì giao cho tổ chức Phát triển Quỹ đất thực hiện và Tổ công tác giỳp việc cho hội đồng bồi thường theo dừi kiểm tra, giỏm sỏt. Nờn việc thực hiện công tác kiểm kê, xác định khối lượng bồi thường giải tỏa được sự tham gia của nhiều phòng ban chuyên môn như: Phòng Quản lý Đô thị, Phòng Tài chính - Kế hạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tư pháp, Ủy ban Mặt trận Tổ Quốc Việt Nam thành phố, nên kết quả kiểm kê khối lượng luôn đạt được kết quả tốt nhất. Tăng cường sự tham gia trực tiếp của người dân trong việc đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản gắn liền với đất và xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; UBND thành phố Nha Trang đã chỉ đạo UBND cấp xã phối hợp với tổ chức thực hiện công tác bồi thường tổ chức đối thoại và giải trình với người dân về phương án bồi thường trước khi trình Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định.
Vướng mắc lớn nhất có thể nói đó là đơn giá bồi thường về đất, hầu hết đơn thư khiếu nại của người dân đều liên quan đến giá bồi thường đất và việc áp dụng chính sách bồi thường về đất. Theo quy định trước đây thì giá đất bồi thường được áp dụng theo bảng giá đất của tỉnh được công bố hàng năm; bồi thường đất nông nghiệp được áp dụng theo bảng giá đất của tỉnh và có nhân thêm hệ số điều chỉnh để sát theo giá thị trường, nếu các xã thuộc thành phố Nha Trang là hệ số 2,5, và các phường là hệ số 3,0.
Với đơn giá đó thì có sự cách biệt rất lớn giữa giá bồi thường đất và giá thực tế tại thị trường; đơn cử như giá bồi thường đất ở tại thành phố Nha Trang cao nhất chỉ là 25.200.000 đồng/m² tại vị trí 1 đường Trần Phú, đoạn từ đường Phan Chu Trinh đến Hết khách sạn Ana Mandra và 98 Trần Phú; tuy nhiên thực tế giá đất thị trường tại khu vực này hiện nay đã gấp hơn 10 lần so với giá của bảng giá đất của tỉnh. Đây chính là nguyên nhân lớn trong tất cả các đơn thư khiếu nại liến quan đến việc thu hồi đất tại thành phố Nha Trang; với điều kiện tốc độ đô thị hóa nhanh, mức độ tập trung dân số lớn, quỹ đất ở ngày càng bị thu hẹp thì giá đất mỗi ngày sẽ có xu hướng tăng.
Về giá đất, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”, tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi trên địa bàn thành phố Nha Trang chưa có một thị trường bất động sản thực sự hoạt động công khai minh bạch.
Tỉnh Khánh Hòa đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở ngành để định giá đất cụ thể cho từng dự án thu hồi đất. Đây là một chủ trường lớn của Đảng và Nhà nước nhằm giảm thiểu các thiệt hại đối với người dân trong việc thu hồi đất. Nhưng thực tế tại địa phương các cơ quan quản lý nhà nước thực hiện việc theo dừi, giỏm sỏt và tổng hợp được đầy đủ chớnh xỏc và kịp thời cỏc thụng tin giao dịch về quyền sử dụng đất trên từng địa bàn, nhất là đối với đất ở là rất khó khăn. Đối với đất nông nghiệp những giao dịch về chuyển quyền sử dụng giữa những người sản xuất nông nghiệp với nhau là rất ít, không phổ biến, nên việc xác định giá đất cụ thể để áp dụng trong bồi thường là rất khó xác định được một cách đầy đủ và đáp ứng được sự thỏa mãn giữa Nhà nước và người có đất bị thu hồi.
Trong quá trình tổ chức thực hiện thì có rất nhiều khó khăn, vướn mắc cần giải quyết như: Cán bộ định giá đất hiện nay còn thiếu và yếu, chủ yếu tập trung tại các sàn bất động sản, Sở Tài chính, dữ liệu về giá đất thị trường ở thành phố Nha Trang chưa có, việc điều tra đơn giá thị trường chủ yếu là từ cán bộ địa chính do đó không sát với thị trường; chưa có cơ chế phối hợp cụ thể trong việc tổ chức định giá đất giữa các cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực định giá đất, lực lượng cán bộ tham gia vào công tác định giá đất cụ thể của Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ có 06 người. Do đó cần có biện pháp nâng cao số lượng và chất lượng chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ định giá đất của Sở Tài nguyên và Môi trường để đáp ứng được yêu cầu đặt ra.
Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại là một điểm mới trong Luật Đất đai 2013, UBND tỉnh Khánh Hòa đã ban hành quy định rất cụ thể trong việc tính bồi thường chi phí vào đất còn lại. Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại được đề cao trong việc tính toán chi phí bồi thường đất nông nghiệp, với đơn giá giá bồi thường đất nông nghiệp hiện nay thì nhiều thửa đất sẽ có kinh phí bồi thường về đất thấp hơn nhiều so với chi phí đầu tư vào đất còn lại; đặc biệt là các thửa đất nuôi trồng thủy sản. Ngoài ra, cũng quy định rất cụ thể đối với việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Tuy nhiên, vì đây là điểm mới nên nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trước đây khi đầu tư vào đất đã không lưu giữ hồ sơ chứng từ nên khó khăn trong việc xác định chi phí.
Thành phố Nha Trang trong quá trình xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại, đã phải thành lập tổ công tác để xác minh các nội dung kê khai của người dân, trên cơ sở đó áp dụng công thức tính tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP để tính toán đơn giá chi phí đầu tư theo đơn giá do UBND tỉnh quy định, để trình thẩm định cùng phương án bồi thường.
Như vậy, việc thực hiện chính sách bồi thương, hỗ trợ về đất trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Nha Trang đang được thực hiện theo đúng các quy định pháp luật nên không có đơn thư khiếu nại của người dân về việc áp dụng các chính sách về bồi thường đất. Hầu hết các đơn thư khiếu nại của người dân đều liên quan đến giá đất để tính bồi thường không sát với giá thị trường; mặc dù Luật Đất đai năm 2013 đã quy định phải xác định giá đất cụ thể để tính bồi thường, nhưng thực tế việc thực hiện vẫn đang gặp không ít khó khăn về nhân lực và chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ thực hiện. Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại bước đầu đã được thực hiện tại một số dự án, cũng có một số vấn đề vướng mắc phát sinh nhưng thành phố Nha Trang đã mạnh dạng đề xuất các giải pháp để giải quyết vấn đề này và bước đầu đã đạt được một số kết quả nhất định.