2 .Tổng quan tài liệu nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
2.4 Giá bán và giá chuộc lại tài sản
Giá là biểu hiện giá trị thực tế của vật, nó phụ thuộc vào chất lƣợng, số lƣợng, tính năng, tác dụng của vật bán và mức cung cầu của thị trƣờng đối với loại tài sản đó. Thực tiễn cho thấy rằng, đối với bất kỳ tài sản nào nếu có chất lƣợng tốt, do nhà sản xuất có uy tín và danh tiếng hơn sản xuất ra thì thƣờng có giá cả cao hơn. Ngồi ra, giá cả cũng phụ thuộc vào quan hệ cung
- cầu của thị trƣờng. Nếu một thị trƣờng mà có mức cầu lớn hơn cung thì giá
cả sẽ bị đẩy lên cao và ngƣợc lại nếu cung lớn hơn thì giá cả sẽ hạ thấp. Vì vậy, giá là một trong những nội dung cơ bản của hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng, nếu thiếu nội dung này thì hợp đồng mua bán là một hợp đồng giả tạo. Xuất phát từ bản chất tự do thỏa thuận, tự do ý chí của một hợp đồng dân sự mà trong thực tế giá cả của tài sản mua bán (giá bán) do các bên thỏa thuận xác định hoặc các bên cũng có thể yêu cầu cá nhân, tổ chức (thông thƣờng là những ngƣời có kiến thức chun mơn về tài sản mua bán và giá cả thị trƣờng, gọi chung là ngƣời thứ ba) xác định giá bán. Nhƣng đối với những tài sản mà Nhà nƣớc có quy định khung giá thì các bên phải thỏa thuận theo quy định đó, khơng đƣợc thỏa thuận mức giá cao hơn cũng nhƣ mức giá thấp hơn. Ngoài ra, trong thực tế có nhiều trƣờng hợp giá tài sản mua bán không ổn định, lúc giao kết hợp đồng là giá khác nhƣng đến giai đoạn thực hiện hợp đồng giá lại là một giá khác. Cho nên, để bảo đảm lợi ích các bên có thể thỏa thuận thêm hệ số trƣợt giá khi có biến động về giá cả của thị trƣờng. Điển hình nhƣ ở hợp đồng repo cổ phiếu, khi giao kết hợp đồng các bên có thể thỏa thuận trong
thời gian hợp đồng nếu giá cổ phiếu trên thị trƣờng giảm đến một mức giới hạn nào đó (thơng lệ là 20%), Cơng ty chứng khốn có quyền nắm giữ và bán cổ phiếu (thanh lý) để thu hồi nợ, nếu giá bán thấp hơn giá đã mua thì nhà đầu tƣ phải nộp vào một số tiền bù lại, giá mua cổ phiếu và mức giới hạn này phụ thuộc vào từng Cơng ty chứng khốn. Thỏa thuận về giá trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể là mức giá cụ thể hoặc một phƣơng pháp xác định giá. Và trong trƣờng hợp các bên thỏa thuận về mức giá hoặc phƣơng pháp xác định giá khơng rõ ràng thì giá của tài sản đƣợc xác định căn cứ vào giá thị trƣờng tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.
Hiện nay, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã biến thiên và phát triển thành các dạng hợp đồng khác nhƣ hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo cổ phiếu) và hợp đồng repo bất động sản, gọi chung là các sản phẩm phái sinh. Các sản phẩm này một mặt vẫn kế thừa các đặc trƣng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mặt khác đã có những biến thiên, phát triển khác biệt. Theo đó, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại (nhƣ quy định tại Điều 454 - BLDS 2015) trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác, giá bán tài sản khơng ảnh hƣởng gì đến giá chuộc lại tài sản nhƣng với các sản phẩm phái sinh của nó thì giá bán (ban đầu) là một điều khoản cơ bản, luôn cần phải đƣợc thỏa thuận trong hợp đồng, bởi vì chính điều khoản về giá bán này là cơ sở để khi hợp đồng đáo hạn hai bên tính tốn giá chuộc lại tài sản. Cho nên, ngoài giá bán ban đầu trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cịn có giá chuộc lại tài sản. Giá chuộc lại là một nội dung đặc thù của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, khi giao kết hợp đồng địi hỏi các bên ln cần phải thỏa thuận và ghi nhận vào hợp đồng. Điều 454 của Bộ luật dân sự hiện hành quy định: "Giá chuộc
lại tài sản là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, nếu khơng có thỏa thuận khác". Từ quy định này chúng ta thấy rằng, về ngun tắc các bên
do ý chí đó của các bên, chỉ khi các bên khơng thỏa thuận thì luật mới quy định giá chuộc lại nhằm có đƣờng lối xử lý, hạn chế đƣợc tranh chấp có thể xảy ra giữa các bên, khi đó giá chuộc lại là giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại. Tuy nhiên, trong trƣờng hợp này có vẽ nhƣ bản chất và đặc trƣng của một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại với một hợp đồng mua bán thơng thƣờng khơng có sự khác biệt, cũng đều tính theo cơng thức: "giá thị trường". Cho nên, công thức tính giá chuộc lại này đã không phản ánh đúng bản chất của một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, nó làm cho các bên đều khơng tìm thấy lợi ích hoặc tính ƣu việt của hợp đồng chuộc lại so với một hợp đồng mua bán tài sản thơng thƣờng, chính vì vậy hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại khơng cịn ý nghĩa. Vì thế, trong trƣờng hợp giá thị trƣờng tăng lên thì ngƣời mua có lợi, nhƣng ngƣợc lại cũng sẽ thật không công bằng đối với ngƣời mua trong trƣờng hợp giá thị trƣờng xuống thấp, khi đó số tiền mà ngƣời mua bỏ ra để mua tài sản chẳng những không thu hồi đƣợc đầy đủ mà cịn có thể phải mất thêm tiền bảo quản, sửa chữa hay nâng cấp làm tăng giá trị tài sản trƣớc khi ngƣời bán thực hiện quyền chuộc lại tài sản.
Vì vậy, giải pháp tính giá chuộc lại tài sản trong trƣờng hợp các bên không có thỏa thuận mà nhà làm luật đƣa ra đã không bảo đảm đƣợc quyền lợi của các bên trong hợp đồng. Chính điều này đã làm cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ít hấp dẫn các chủ thể và thực tiễn cho thấy rằng hợp đồng này đƣợc giao kết không nhiều cũng nhƣ chế độ pháp lý liên quan đến nó cũng ít đƣợc vận dụng. Đến đầu năm 2007, thị trƣờng chứng khốn trở nên sơi động khi có sự ra đời của hợp đồng repo chứng khốn và sau đó không lâu một sản phẩm mới mang tên hợp đồng repo bất động sản cũng hình thành. Các sản phẩm này nhanh chóng phát triển trên thị trƣờng Việt Nam với những lợi thế hấp dẫn đã thu hút nhiều nhà đầu tƣ mặc dù một quy chế pháp lý điều chỉnh nó chƣa đƣợc định hình. Một trong những lợi thế tạo nên sự hấp dẫn đó
chính là giá repo (giá bán ban đầu) và giá chuộc lại. Trong hợp đồng repo chứng khốn giá chuộc lại đƣợc tính bằng cơng thức: giá ban đầu * (1 + lãi suất repo/365 * Số ngày thực sự sở hữu chứng khốn). Với cơng thức này, khi giá thị trƣờng xuống thấp bên mua cũng khơng phải chịu thiệt thịi nhƣ cơng thức "giá thị trƣờng", vì chẳng những bên mua thu hồi đƣợc số tiền vốn bỏ ra (để mua cổ phiếu) mà còn thu đƣợc tiền lãi và đƣợc kinh doanh cổ phiếu trong thời hạn chuộc lại để tăng lợi nhuận. Còn với hợp đồng repo bất động sản giá chuộc lại đƣợc tính bằng giá bán cộng với khoản phí 1% giá trị tài sản và một mức lãi suất nhất định quy ra ngày. Vì vậy, thơng qua cơng thức tính giá chuộc lại của các hợp đồng repo này các bên đềtìm thấy cho mình những lợi ích nhất định. Điều này đã tạo nên lợi thế hơn hẳn cho hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh (hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản) so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nguyên bản (nhƣ Điều 454 - BLDS 2015). Qua đó đã phần nào giải thích
cho lý do tại sao hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại tồn tại từ lâu lại phát triển khơng sơi động, hấp dẫn bằng khi nó đã biến thiên và phát triển thành các hình thức nhƣ hợp đồng repo chứng khốn, hợp đồng repo bất động sản. Vì vậy, đứng trƣớc quy luật phát triển điều khoản về giá chuộc lại trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã không đáp ứng đƣợc những nhu cầu và đòi hỏi của thực tiễn.
Từ những phân tích trên chúng ta thấy rằng, từ những đòi hỏi khách quan của thị trƣờng trong lĩnh vực đầu tƣ chứng khoán và bất động sản nên các hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản đã ra đời. Đây đƣợc xem là các nhánh hợp đồng phái sinh của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, với những điểm kế thừa và phát triển. Sự biến thiên trong cơng thức tính giá chuộc lại ở các hợp đồng phái sinh đã tạo nên tính ƣu việt của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Cơng thức tính giá chuộc lại này đã tạo cho các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
phái sinh có tính linh hoạt cao, đáp ứng đƣợc yêu cầu của các nhà đầu tƣ trong nền kinh tế thị trƣờng nên nó có ý nghĩa thực tiễn rất lớn. Vì vậy, cần thiết phải nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung và hồn thiện cơng thức tính giá chuộc lại trong chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ở Bộ luật dân sự hiện hành.