2 .Tổng quan tài liệu nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
2.5 Hình thức của hợp đồng
Hình thức hợp đồng dân sự là phƣơng tiện để ghi nhận, lƣu trữ, truyền tải nội dung của hợp đồng. Đó là phƣơng tiện để ghi nhận lại các điều khoản mà các bên đã cùng thống nhất cam kết. Tùy thuộc vào nội dung, tính chất của từng hợp đồng cũng nhƣ tùy thuộc vào độ tin cậy giữa các chủ thể tham gia hợp đồng mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định trong việc giao kết hợp đồng cho phù hợp với từng trƣờng hợp cụ thể. Bộ luật dân sự năm 2015 khơng quy định về hình thức cụ thể của hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng do đó chúng ta sẽ áp dụng những quy định chung về hình thức của giao dịch dân sự để điều chỉnh. Về hình thức của giao dịch dân sự , Điều 119 – BLDS 2015 quy định nhƣ sau: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể”
Nhƣ vậy, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể thể
hiện dƣới các hình thức nhƣ: bằng lời nói, bằng văn bản, bằng hành vi cụ thể và trong những trƣờng hợp đặc biệt luật mới yêu cầu về hình thức của hợp đồng buộc các bên giao kết phải tuân theo. Hình thức đơn giản nhất, phổ biến nhất trong giao kết hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nói riêng là hình thức bằng lời nói (hình thức miệng). Hình thức này thƣờng đƣợc áp dụng khi giữa các chủ thể có sự quen biết nhau, tin tƣởng nhau, có quan hệ mật thiết, ví dụ nhƣ trong các giao dịch cố đất ở miền nam nƣớc ta. Tuy nhiên, khi hợp đồng thực hiện dƣới hình thức này các bên phải đối mặt với rủi ro cao, nhất là đối với một loại tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nhƣ
là đất đai.
Chính vì vậy, có xu hƣớng các chủ thể lựa chọn một hình thức giao kết
khắc khe hơn, đảm bảo an tồn hơn nhƣ hình thức văn bản. Bởi vì, xuất phát từ đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thƣờng là các tài sản có giá trị lớn, tài sản mà Nhà nƣớc cần quản lý, kiểm soát khi chúng đƣợc dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác (nhƣ đất, nhà, xe, ), thời gian khá dài, dễ xảy ra tranh chấp, nên để đảm bảo độ xác thực về nội dung và an tồn các chủ thể lựa chọn hình thức này hoặc vì tuân theo những quy định bắt buộc của luật về hình thức của hợp đồng. Chẳng hạn nhƣ với hợp đồng mua bán nhà ở thì tùy trƣờng hợp phải công chứng, chứng thực hay hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trong mọi trƣờng hợp hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thứ ba về hình thức bằng văn bản có cơng chứng thì hiện nay các quy định của pháp luật chƣa công nhận cố đất là một dạng hợp đồng thông dụng nên cũng chƣa có quy định về cơng chứng hợp đồng cố đất mặc dù nó khơng vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và cũng mang đầy đủ đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại. Các giao dịch này khơng có một quy chuẩn về hình thức nào để xác định nó tồn tại hay khơng nên nhiều trƣờng hợp một bên bội ƣớc có thể làm bên kia mất tài sản mà tập quán không đủ hiệu lực để ràng buộc trách nhiệm của các bên.
Nếu thực hiện công chứng cho hợp đồng cố đất theo pháp luật hiện hành thìvƣớng mắc là việc cơng chứng hợp đồng cố đất xong, (có sự chuyển giao quyền sở hữu dù chỉ là tạm thời) thì bên mua cũng phải thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì mới đƣợc thừa nhận quyền sở hữu chuyển đi chuyển lại giữa hai bên nhƣ vậy hai bên sẽ phải chịu 2 lần thuế. Trong khi đó, về nguyên tắc, ngƣời mua tài sản chỉ đƣợc quyền sở hữu tài sản trong một thời hạn nhất định. Do chƣa có quy định cụ thể nên các cơ quan công chứng, chứng thực không công chứng quyền hoặc chứng thực trong thực tế, dẫn đến
hầu hết các hợp đồng mua bán tài sản có điều kiện chuộc lại đều vi phạm về hình thức. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, trong trƣờng hợp một hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức hợp đồng, quá thời hạn đó mà khơng thực hiện thì hợp đồng vơ hiệu (theo Điều 134 – BLDS 2005). Tuy nhiên BLDS năm 2015 tại điều 129 đã có quy định sửa đổi : “ Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Những quy định mới này sẽ giúp những giao dịch đã đƣợc thực hiện trên thực tế nhƣng không thực hiện đúng các quy định về hình thức sẽ khơng bị tun vơ hiệu ảnh hƣởng trực tiếp đến quyền lợi của các một trong hai bên khi tham gia giao dịch không hiểu hết về quy định về hình thức của giao dịch dân sự.