2 .Tổng quan tài liệu nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
3.1.2. Giá chuộc lại tài sản
Giá chuộc lại tài sản là một nội dung đặc thù của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, mà nếu thiếu nó thì khơng cịn là hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nữa. Pháp luật hiện hành quy định công thức tính giá chuộc lại tài sản tại Khoản 1 – Điều 454 – BLDS 2015, theo đó “giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản,
nếu khơng có thỏa thuận khác”. Qua đó chúng ta thấy rằng, về cơ bản quy định
thuận, tự do ý chí của các bên trong quan hệ hợp đồng, vốn là một nguyên tắc cốt lõi của pháp luật dân sự. Đồng thời, nhà làm luật cũng dự liệu giải pháp cho trƣờng hợp các bên vì lý do gì đó mà khơng thỏa thuận giá chuộc lại tài sản, thì đƣợc tính theo giá thị trƣờng. Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng giải pháp này của nhà làm luật đã tỏ ra không phù hợp, không đáp ứng đƣợc những đòi hỏi khách quan của thực tiễn. Nhiều trƣờng hợp vì giá thị trƣờng biến động mà các bên phải chịu thiệt thịi. Đó là, với công thức “giá thị
trường” nhiều trƣờng hợp ngƣời mua chẳng những khơng tìm thấy đƣợc lợi
ích gì khi tham gia vào quan hệ hợp đồng với ngƣời bán mà còn phải chịu thiệt hại khi giá thị trƣờng xuống thấp, lại phải gánh chịu chi phí trơng coi, bảo quản, tu sửa bất động sản. Vì vậy, với cơng thức tính giá chuộc lại bất hợp lý này sẽ làm triệt tiêu sự phát triển của một loại giao dịch dân sự vốn đƣợc xem là lành mạnh và mang nhiều ý nghĩa thực tiễn nhƣ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Cho nên, ngƣời viết cho rằng giá chuộc lại ngồi việc đƣợc tính dựa trên cơ sở giá bán ban đầu thì cịn tính đến các chi phí nâng cấp, sửa chữa, tu bổ tài sản chuộc lại của ngƣời mua. Nhƣ vậy, mới đảm bảo đƣợc quyền và lợi ích của các bên. Ví dụ nhƣ vụ tranh chấp sau: Ngày
22/6/1999, ông Nguyễn Vũ Động và vợ là Nguyễn Thị Xê (ngụ tại phƣờng
Long Bình, Tp.Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) viết giấy bán căn nhà số 1A/3 khu phố 6, phƣờng Long Bình, Tp.Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai cho bà Nguyễn Thị Yến và chồng Lê Ngọc Hùng (ngụ tại phƣờng An Bình, Tp. Biên Hịa, tỉnh Đồng Nai). Giấy bán nhà viết tay có xác nhận của Trƣởng khu phố Nguyễn Tấn Niệm. Đến ngày 6/8/1999, hai bên lập giấy biên nhận giao tiền, vàng, bên mua thanh tốn tồn bộ số tiền mua nhà gồm: 10 cây vàng 9,5 tuổi và số tiền 14.600USD; bên bán giao nhà cho bên mua sử dụng gồm: 16 phịng trọ và 1 qn đơi. Nhƣng giấy này sửa lại ngày 9/8/1999, vì ngày này UBND phƣờng Long Bình mới xác nhận tờ cam đoan về chủ quyền nhà cho vợ chồng Nguyễn Vũ Động. Do chỗ quen biết và muốn giúp bên bán có điều
kiện chuộc lại nhà, nên cũng trong ngày 6/8/1999, bên mua đồng ý lập thêm giấy biên nhận giao tiền nhƣng nội dung lại là cầm cố nhà để vay tiền ghi rõ: "Nay thỏa thuận hai bên, bà Yến cầm lại căn nhà trên cho tôi (vợ chồng ông Động). Từ ngày 6/8/1999, bà Yến quản lý thu tiền phòng và tiền quán hàng tháng, ghi sổ lại để trừ vào tiền lời hàng tháng, thiếu đủ sau này hai bên tính tốn với nhau. Số tiền vợ chồng ông Động - bà Xê vay là 10 cây vàng 9,5 tuổi và 14.600USD. Sau này vợ chồng ông Động có tiền, vợ chồng bà Yến cho chuộc lại căn nhà trên khơng gây khó khăn, sau khi hồn đủ số vàng, đôla và số tiền lời 2%/tháng (giá trị quy đổi là 100USD = 1,4 triệu đồng, vàng là 420 ngàn đồng/chỉ). Lãi đƣợc tính vào thời điểm 6/8/1999 là 14.600USD
x 1,4 triệu đồng = 204,4 triệu đồng x 2% và 10 cây vàng lãi 150 ngàn đồng/cây/tháng".
Sau nhiều lần gọi vợ chồng ông Động đến chuộc nhà nhƣng họ không đến, năm 2008, vợ chồng bà Yến đã sửa chữa nâng cấp 16 phịng trọ, 1 qn đơi với số tiền gần 10 cây vàng, thực hiện nghĩa vụ thuế nhà đất từ khi sử dụng đến nay. Sau gần 12 năm khơng đá động gì đến việc chuộc lại nhà, ngày 20/6/2011, vợ chồng ơng Động nộp đơn khởi kiện ra Tịa án TP.Biên Hòa đòi lại nhà đất. Ngày 18/10/2011, Tòa án TP.Biên Hòa mở phiên tòa sơ thẩm xét xử vụ "tranh chấp đòi lại tài sản" do thẩm phán Phạm Thị Tám làm chủ tọa. Tòa tuyên buộc vợ chồng bà Yến trả lại cho vợ chồng ông Động quyền sử dụng
423,4m2 đất, 16 phịng trọ và một qn đơi, buộc gia đình ơng Động trả hơn
124 triệu đồng tiền nâng cấp sửa chữa nhà cho vợ chồng bà Yến; dành quyền khởi kiện cho vợ chồng bà Yến đối với số tiền, vàng 10 cây vàng 9,5 tuổi và 14.600USD; dành quyền khởi kiện cho vợ chồng ông Động đối với số tiền thuê nhà, thuê quán mà vợ chồng bà Yến đã thu, quản lý từ tháng 8/1999. Tại phiên xử phúc thẩm ngày 28/5/2012, Tòa án tỉnh Đồng Nai giữ nguyên bản án, chỉ sửa một phần tiền sửa chữa nâng cấp nhà từ 124 triệu đồng lên trên 159 triệu đồng.[28] Ngƣời viết đồng tình với hƣớng giải quyết của hai tịa sơ thẩm và
phúc thẩm về việc công nhận cho nguyên đơn đƣợc chuộc lại quyền sử dụng
423,4m2 đất, 16 phịng trọ và một qn đơi, đồng thời cũng buộc nguyên đơn
(bên bán) phải trả cho bị đơn (bên mua) số tiền nâng cấp sửa chữa, làm tăng giá trị căn nhà. Nhƣ vậy, mới đảm bảo đƣợc quyền và lợi ích của các bên.
Ngồi ra, cơng thức tính giá chuộc lại theo giá thị trƣờng này nhiều trƣờng hợp cũng gây bất lợi cho bên bán. Đó là khi ngƣời bán muốn chuộc lại tài sản nhƣng chỉ vì khơng có thỏa thuận giá chuộc lại khi giao kết hợp đồng nên khi giá thị trƣờng lên quá cao họ không đủ khả năng để chuộc lại. Ví dụ nhƣ Ơng Nguyễn Thanh Nhã (ấp 15, xã Phong Thạnh Đông, huyện Giá Rai, tỉnh Bạc Liêu). Năm 1991, vì hồn cảnh ơng đã cố cho hàng xóm là ơng Đỗ Văn Sao (thƣờng gọi Chín Sao) diện tích 4 cơng tầm cấy (hơn 5.700m2), giá lúa là 112 giạ, ơng Chín Sao canh tác, thu hoa lợi khi nào có điều kiện thì chuộc lại. Khoảng đầu 2012, ơng Chín Sao kêu bán phần đất trên của gia đình ơng Ba Nhã cho ngƣời khác. Trƣớc đó đã nhiều lần, ơng Chín Sao trực tiếp sang nhà các con ông Ba Nhã yêu cầu chuộc lại đất, nhƣng với giá thị trƣờng (1 công bằng 3,5 lƣợng vàng 24k). 4 công đất bằng 14 lƣợng vàng (hơn 600 triệu đồng), trong khi giá ban đầu ơng Nhã cố cho ơng Chín sao là 112 giạ lúa. Bản thân ơng Chín Sao cũng đã thừa nhận tại các cuộc họp dân, hòa giải từ ấp lên xã, phần đất mà ông đang quản lý có nguồn gốc là của ơng Ba Nhã. Năm 1990, ông Nhã cố đất cho ông với giá 28 giạ/cơng. Nhƣng theo ơng Chín Sao thì sau đó ơng Nhã đã bán đứt ln. Mặc dù bên mua ( ơng Chín Sao) vẫn thừa nhận quyền chuộc lại của gia đình ơng Ba Nhạ nhƣng với giá mà ơng đƣa ra thì gia đình ơng Nhã có muốn cũng khơng thể chuộc lại đất đƣợc.[39]
Qua những phân tích trên chúng ta thấy rằng bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đã khơng đạt đƣợc. Bởi vì, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ra đời xuất phát từ việc bảo vệ bên bán, bảo vệ
quyền chuộc lại tài sản của họ nhƣng với giá thị trƣờng cao nhƣ thế thì bên bán khó có thể thực hiện đƣợc quyền chuộc lại tài sản của mình.
Và đến khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh thành các hình thức nhƣ: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản thì cơng thức tính giá chuộc lại của các hợp đồng này đã tháo dỡ đƣợc khuyết điểm của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, nên nó thu hút đƣợc nhiều chủ thể tham gia vào quan hệ hợp đồng. Bởi vì, cơng thức tính giá chuộc lại của các hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại phái sinh đó có nhiều ƣu việt hơn so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Chẳng hạn với hợp đồng repo chứng khoán cho phép cả bên bán và bên mua đều có lợi. Đó là bên mua (Cơng ty chứng khốn) khơng phải chịu thiệt thịi khi giá thị trƣờng biến động nhƣ ở hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Mà với cơng thức tính giá chuộc lại của hợp đồng repo này bên mua chẳng những thu hồi đƣợc số tiền vốn ban đầu mà còn đƣợc hƣởng lãi suất repo tƣơng ứng với số ngày thực sự sở hữu chứng khốn [26]. Ngồi ra, ngƣời mua cịn đƣợc phép kinh doanh chứng khốn trong thời hạn chuộc lại để tăng lợi nhuận. Mặt khác, về phía bên bán (nhà đầu tƣ) họ không phải chịu giá chuộc lại quá cao khi giá thị trƣờng tăng cao nhƣ ở hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại mà họ chỉ phải chịu một mức giá chuộc lại xác định và ổn định.
Nhƣ vậy, cơng thức tính giá chuộc lại là “giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản” (nếu không có thỏa thuận khác) nhƣ quy định của Bộ luật dân sự hiện hành đã không bao quát hết các trƣờng hợp khách quan của thực tiễn. Đồng thời nó cũng khơng phản ánh đƣợc bản chất của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Vì thế, các bên trong hợp đồng đều khơng tìm thấy lợi ích hoặc tính ƣu việt của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại so với hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng, cho nên hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại khơng cịn ý nghĩa.