2 .Tổng quan tài liệu nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
2.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán tài sản với điều
với điều kiện chuộc lại
2.6.1. Quyền và nghĩa vụ của bên mua tài sản
a. Quyền của bên mua tài sản
Một hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng đƣợc giao kết hợp pháp và phát sinh hiệu lực thì ln có sự chuyển giao tài sản từ ngƣời bán sang ngƣời
mua. Khi đó với tƣ cách của chủ sở hữu tài sản thì ngƣời mua có đầy đủ các quyền năng pháp lý đối với tài sản, bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đƣợc nhà làm luật xây dựng dƣới góc độ hạn chế quyền sở hữu của ngƣời mua, mua sẽ không đƣợc hƣởng các quyền năng đó một cách đầy đủ nhƣ thế. Trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, quyền cơ bản và quan trọng nhất của ngƣời mua là quyền đƣợc chiếm hữu, sử dụng tài sản. Quyền này cho phép ngƣời mua đƣợc hƣởng hoa lợi phát sinh từ tài sản mà không phải trả cho ngƣời bán ngay cả trong trƣờng hợp ngƣời này sau đó chuộc lại tài sản. Pháp luật của hầu hết các nƣớc đều cho phép ngƣời mua có quyền định đoạt tài sản qua hình thức tặng cho, để lại thừa kế, bán hoặc cho thuê, thế chấp, Còn ở Việt Nam trong Bộ luật dân sự Bắc Kỳ trƣớc đây cũng ghi nhận: “những khế ước cho thuê do người mua đã ký nhận,
khơng có sự gian lậu gì, thì vẫn cứ phải thi hành” [1,Điều 966], nhƣng với điều
kiện việc cho thuê đó khơng làm tổn hại đến lợi ích của ngƣời bán và trong tập quán cố đất cho đến nay cũng cho phép bên nhận cố đất có quyền cho thuê, cho cố lại đất cố mà không cần phải đƣợc sự đồng ý của bên cố đất, miễn sao không làm hoang phí, hƣ hại đất. Khoản 2 – Điều 462 – BLDS 2005 quy định: “Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được bán, trao
đổi, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản” BLDS năm 2005 vơ hiệu
hóa gần nhƣ tất cả các giao dịch giữa ngƣời bán đối với ngƣời thứ ba liên quan đến tài sản là đối tƣợng chuộc lại. Nếu trong thời hạn chuộc lại mà ngƣời mua thực hiện các giao dịch nhƣ bán, trao đổi, tặng cho, tài sản là đối tƣợng chuộc lại thì các giao dịch đó đều bị tuyên bố vô hiệu, do chống lại điều cấm của pháp luật. Quy định này xuất phát từ việc nghiêng về bảo vệ bên bán của nhà làm luật. Tuy nhiên quy định này quá cứng nhắc và áp đặt vì nó đã hạn chế quyền định đoạt của bên mua, triệt tiêu quyền thỏa thuận của các bên trong quan hệ hợp đồng một cách không cần thiết. Và sau 10 năm thực
hiện BLDS 2005 đã đƣợc thay thế bằng BLDS 2015 trong chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cũng có tính ƣu việt hơn.
BLDS 2015 quy định “ Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không đƣợc xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác. Nhƣ vậy, việc BLDS năm 2015 có những quy định thay đổi nhƣ vậy, đã cho thấy đƣợc những hạn chế của bộ luật dân sự 2005, cùng với đó những sửa đổi này đã giúp cho các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại đạt đƣợc sự tự do ý chí một cách cao nhất.
Ngoài ra, trong Bộ luật dân sự hiện hành vấn đề thừa kế đối với tài sản là đối tƣợng của quyền chuộc lại hồn tồn khơng đƣợc luật đề cập, trong khi thời hạn chuộc lại tài sản theo quy định của luật là tƣơng đối dài: một năm đối với động sản và năm năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm giao tài sản. Điều này dẫn đến khó khăn khi xử lý tài sản trong trƣờng hợp ngƣời mua chết, đó là ngƣời mua có quyền dùng tài sản đó để làm di sản thừa kế hay không, ngƣời thừa kế cũng nhƣ các chủ nợ của ngƣời mua sẽ có quyền và nghĩa vụ gì khi xử lý những điều khoản chuộc lại. Đây là khoảng trống cần đƣợc lấp đầy trong chế định hợp đồng mua bán tài sản của pháp luật Việt Nam.
b. Nghĩa vụ của bên mua tài sản
Một nghĩa vụ cơ bản của ngƣời mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại hay trong bất kỳ hợp đồng mua bán tài sản nào khác đó là nghĩa vụ trả tiền. Nghĩa vụ này mang tính chất đối trọng với nghĩa vụ giao tài sản và chuyển giao quyền sở hữu của ngƣời bán. Theo đó, tùy theo thỏa thuận ngƣời mua có thể trả tiền trƣớc hoặc sau khi ngƣời bán chuyển giao tài sản. Ngƣời mua phải trả tiền cho ngƣời bán đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phƣơng thức thanh toán theo nhƣ các bên đã thỏa thuận. Khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại bắt đầu phát sinh hiệu lực thì ngƣời mua có nghĩa vụ bảo quản và giữ gìn tài sản mà ngƣời bán chuyển giao nhƣ
chính tài sản của mình. Và trong thời hạn chuộc lại, do điều kiện khách quan mà tài sản bị xuống cấp hay có nguy cơ bị hƣ hỏng thì ngƣời mua phải áp dụng các biện pháp nhƣ sửa chữa cần thiết để duy trì chất lƣợng tài sản hoặc ngƣời mua có thể áp dụng các biện khác để làm tăng giá trị tài sản.
Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không đƣợc xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho chủ thể khác bán (Khoản 2 – Đ454 – BLDS
2015). Với quy định này nhà làm luật nhằm hƣớng đến bảo vệ quyền lợi của
ngƣời bán nên đã hạn chế quyền sở hữu của ngƣời mua (chủ sở hữu tài sản) bằng việc ra một quy định cấm ngƣời mua thực hiện những giao dịch nhất định với ngƣời thứ ba trong thời hạn mà hai bên thỏa thuận đƣợc phép chuộc lại tài sản. Quan điểm nghiêng về việc bảo vệ ngƣời bán của nhà làm luật trong chế định chuộc lại tài sản rất rõ ràng và nhất quán, thể hiện ở một số quy định sau đây:
“ Khi chuộc lại trong thời hạn nhất đã định, thì việc bán trƣớc bị tiêu, việc chuyển di quyền sở hữu thuộc về bên bán cũng bị tiêu. Ngƣời bán coi nhƣ thủy chung vẫn là sở hữu chủ, và ngƣời mua thì coi nhƣ chƣa từng có quyền sở hữu bao giờ”[1, điều 966]
“ Trong trƣờng hợp ngƣời bán chuộc lại thì điển mại bị tiêu trừ, và sự chuyển dịch tƣ hữu coi nhƣ khơng bao giờ có”[4, điều 1071]
Nhƣ vậy, Mặc dù trong hợp đồng chuộc lại có sự chuyển giao quyền sở hữu cho ngƣời mua nhƣng khi sự kiện chuộc lại xảy ra, thì ngƣời bán vẫn đƣợc coi nhƣ chƣa bao giờ bị ngắt quãng quyền sở hữu đối với tài sản của họ. Ngƣợc lại, nếu sự kiện chuộc lại xảy ra, thì ngƣời mua bị coi nhƣ chƣa bao giờ là chủ sở hữu tài sản.
Tại sao các nhà làm luật lại bảo vệ ngƣời bán trong chế định hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại nhƣ vậy? Hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại ra đời trên thế giới không phải nhằm tạo nên một công cụ tiếp cận vốn trên thị trƣờng tài chính nhƣ hiện nay mà nó đƣợc coi nhƣ một biện
pháp nhằm giúp những ngƣời thiếu vốn trong ngắn hạn có tiền để sử dụng khi cánh cửa tiếp cận vốn của họ ở ngân hàng đã bị đóng chặt. Nói cách khác, nó đƣợc coi nhƣ một trong những biện pháp cuối cùng để “cứu” chủ sở hữu tài sản phục hồi lại sản xuất kinh doanh, thốt khỏi tình trạng phá sản. Vì vậy, pháp luật các nƣớc cũng nhƣ Việt Nam đã nhìn nhận việc bảo lƣu quyền lấy lại tài sản nhƣ một “quyền đƣợc chuộc” chứ không phải nhƣ một “nghĩa vụ phải chuộc” của ngƣời bán.
2.6.2. Quyền và nghĩa vụ của bên bán tài sản
a. Quyền của bên bán tài sản
Khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì ngƣời bán có quyền u cầu ngƣời mua trả tiền trƣớc sau đó chuyển giao tài sản hoặc chuyển giao tài sản trƣớc và trả tiền sau. Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại ngƣời bán luôn không quên thỏa thuận về quyền chuộc lại tài sản của mình. Đây là một quyền cơ bản và quan trọng nhất của ngƣời bán, và là mục đích mà ngƣời bán hƣớng tới khi đồng ý giao kết hợp đồng này. Theo quy định của pháp luật hiện hành, trong thời hạn chuộc lại ngƣời bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhƣng phải báo trƣớc cho ngƣời mua trong một thời gian hợp lý. Nhƣ vậy, tùy theo điều kiện, hoàn cảnh của bản thân ngƣời bán mà họ quyết định chuộc tài sản vào thời gian nào và chỉ cần thông báo cho ngƣời mua về ý muốn thực hiện quyền chuộc lại của mình. Khi ngƣời bán hồn trả cho ngƣời mua giá tiền theo giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại tài sản, nếu trong hợp đồng khơng có thỏa thuận khác thì ngƣời mua phải cho ngƣời bán chuộc lại tài sản và thực hiện các thủ tục cần thiết để chuyển giao quyền sở hữu tài sản trở lại
cho ngƣời bán.
Ngoài ra, khi hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại biến thiên, phát triển thành hình thức hợp đồng repo chứng khoán (cụ thể là repo cổ phiếu) nhƣ hiện nay, ngƣời bán ngồi việc có những quyền nhƣ trên thì cịn
có quyền đƣợc hƣởng cổ tức và quyền lợi phát sinh khác từ cổ phiếu (nhƣ quyền dự họp đại hội đồng cổ đông, quyền biểu quyết, ). Điều này đã tạo nên tính linh hoạt và hấp dẫn của hợp đồng repo so với hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, bởi vì nó đáp ứng đƣợc sự kỳ vọng của nhiều bên trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận. Và đây là điều mà hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại khơng đề cập đến.
Vì vậy, trong quá trình hồn thiện chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại cần có sự kế thừa những quy định tiến bộ của pháp luật trƣớc đây, đồng thời có sự xem xét và tham khảo thích hợp những ƣu điểm của các hợp đồng phái sinh.
b. Nghĩa vụ của bên bán tài sản
Giống nhƣ các hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng khác, nghĩa vụ cơ bản nhất của ngƣời bán trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là nghĩa vụ chuyển giao tài sản. Các tài sản là đối tƣợng của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể là động sản hoặc bất động sản. Nếu là động sản thì việc chuyển giao từ bên bán sang bên mua có thể thực hiện dễ dàng. Bên mua có thể cầm, nắm giữ tài sản. Tuy nhiên, nếu là bất động sản thì bên bán khơng thể chuyển giao cho bên mua theo phƣơng thức trên. Bên mua trong hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại không chỉ hƣớng tới quyền sử dụng và quản lý tài sản của bên bán trong hợp đồng mà họ còn hƣớng đến quyền sở hữu tài sản khi bên bán không chuộc lại tài sản. Nhƣ vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích của bên mua thì bên bán phải có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các thủ tục để chuyển giao quyền nắm giữ định đoạt tài sản cho bên mua trên pháp lý và cả trên thực tế.