2 .Tổng quan tài liệu nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
1.4.3. Hợp đồng cố đất
Cầm cố là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đƣợc pháp luật thừa nhận. Theo Điều 326 – BLDS 2005, cầm cố là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Còn cố đất đƣợc hiểu là một tập quán, theo đó một ngƣời có quyền sử dụng đất nơng nghiệp (gọi là bên cố đất) dùng chính thửa đất nơng nghiệp này để làm vật bảo đảm cho việc vay một khoản tiền (vàng) từ ngƣời khác (gọi là bên nhận cố đất) trong một thời gian thỏa thuận (gọi là thời hạn cố đất). Trong thời hạn này, bên nhận cố đất có quyền sử dụng, khai thác thửa đất cố theo đúng thỏa thuận. Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên cố đất khơng chuộc lại đất thì tùy theo thỏa thuận, bên nhận cố đất có thể tiếp tục sử dụng thửa đất cố hoặc bên cố đất phải bán đứt thửa đất cố cho bên nhận cố đất, hoặc bên nhận cố đất phải giao đất cố lại cho bên cố đất để ngƣời này chuyển nhƣợng hay giao cho ngƣời khác cố và sau đó trả lại số tiền (vàng) đã vay ban đầu cho bên nhận cố đất. Có thể nhận thấy đƣợc những điểm khác biệt giữa cố đất và cầm cố bất động sản:
Một là, mục đích của cầm cố tài sản là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự thông thƣờng đƣợc áp dụng đối với tài sản là động sản, ngƣời nhận cầm cố là ngƣời quản lý tài sản (trừ những tài sản đặc biệt). Trong quan hệ “cố đất”, mặc dù bên nhận cố đất có quyền sử dụng đất, khai thác cơng dụng của đất nhƣng vì bên cố đất thƣờng là những ngƣời nghèo, đất nông nghiệp là tƣ liệu
sản xuất chính ni sống họ, nên trong quan hệ này ở các tỉnh nam bộ bên cố đất vẫn đƣợc bên nhận cố đất cho canh tác sản xuất trên đất đã cố.
Hai là, tài sản cầm cố là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nên
giá trị có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Trong “cố đất”, mục đích của ngƣời nhận và ngƣời “cố đất” hƣớng tới không hẳn là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự mà mục đích là lợi ích thơng qua việc cố và nhận “cố đất”. Do vậy, giá cố đất thƣờng tƣơng đƣơng với giá chuyển nhƣợng tại thời điểm xác lập hợp đồng, giá chuộc lại đất có thể đƣợc thỏa thuận ngay trong hợp đồng hoặc giá thị trƣờng tại thời điểm chuộc cộng thêm một giá trị nhất định. Trên thực tế, thì giá chuộc lại đất bao giờ cũng lớn hơn giá “cố đất”. Ngồi ra, các bên có thể thỏa thuận ngƣời cố đất phải trả cho ngƣời nhận cố đất một phần hoa lợi theo mùa. Về thời hạn cố đất do các bên thỏa thuận mà không phụ thuộc vào thời hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự nhƣ trong cầm cố tài sản.
Ba là, có thể chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất, nếu hết thời hạn “cố đất” bên cố đất không chuộc lại đất. Tuy nhiên, để chuyển hóa từ “cố đất” sang chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện đầy đủ những quy định về hình thức hợp đồng. Đây là đặc trƣng cơ bản thể hiện sự khác biệt giữa cố đất với cầm cố tài sản với tƣ cách là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, chứng tỏ “cố đất” là hợp đồng mua bán tài sản (quyền sử dụng đất) có điều kiện chuộc lại. [35]
Từ những phân tích trên cho thấy, thực chất “cố đất” là một hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại (hay hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại). Hợp đồng “cố đất” này đã hình thành từ khá lâu
trong tập quán giao dịch ở nông thôn miền Nam Việt Nam và là một trong những hình thức tồn tại chủ yếu hiện nay của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Tuy nhiên loại hợp đồng này đến nay vẫn chƣa đƣợc pháp luật thừa nhận, khơng có những quy định đặc thù để điều chỉnh mà chỉ dựa
trên tập quán, mà tập qn thì khơng đủ sức để ràng buộc các bên tham gia giao dịch giữ tín thực hiện đúng hợp đồng nên tranh chấp phát sinh giữa các bên là khó tránh khỏi.