2 .Tổng quan tài liệu nghiên cứu
6. Kết cấu của luận văn
2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc
trong các bên trong hợp đồng chết, nếu là cá nhân hoặc là pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt. Vì vậy, khi bên bán hồn trả cho bên mua giá tiền đúng nhƣ thỏa thuận hoặc giá tiền theo thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại (nếu khơng có thỏa thuận khác) thì bên mua phải cho bên bán chuộc lại tài sản và khi đó hợp đồng đã đƣợc hồn thành (Khoản 1 – Điều 422). Khi đó bên mua phải thực hiện các thủ tục cần thiết theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản lại cho bên bán nhƣ: giao trả tài sản, chuyển giao
giấy chứng nhận quyền sở hữu... Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán tài sản với
điều kiện chuộc lại cũng có thể chấm dứt khi hết thời hạn chuộc lại mà bên bán không thực hiện quyền chuộc lại của mình (bao hàm cả nghĩa muốn nhƣng khơng thể chuộc lại) thì tùy theo thỏa thuận, bên mua có thể mua đứt tài sản đó và bên bán mất quyền chuộc lại (Khoản 2 – Điều 422). Hoặc hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có thể chấm dứt khi các bên thỏa thuận hủy bỏ hoặc đơn phƣơng chấm dứt. Tuy nhiên, trong repo chứng khốn thì thơng thƣờng các cơng ty chứng khốn ln có điều khoản ràng buộc “cam kết không hủy ngang” để đảm bảo hợp đồng này đƣợc thực hiện đến cùng đảm bảo quyền và lợi ích cho hai bên.
Tuy nhiên việc chấm dứt hợp đồng mua bán với điều kiện chuộc lại để
lại khơng ít những hệ quả pháp lý dẫn đến nhiều tranh chấp vì cịn thiếu những quy định về quyền thừa kế đối với tài sản là đối tƣợng chuộc lại và việc giải quyết hậu quả của nó trong trƣờng hợp một bên trong hợp đồng chết, điều này đã dẫn đến nhiều hệ lụy và khó khăn cho thực tiễn.
2.8 Hệ quả pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc chuộc
Xuất phát từ bất cập, thiếu sót của pháp luật hiện hành là không quy định gì về quyền thừa kế đối với tài sản là đối tƣợng chuộc lại và việc giải quyết hậu quả của nó trong trƣờng hợp một bên trong hợp đồng chết, điều này
đã dẫn đến nhiều hệ lụy và khó khăn cho thực tiễn. Cụ thể là khi có tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại xảy ra thì Tịa án mỗi nơi, mỗi cấp xét xử theo mỗi kiểu với cách hiểu và áp dụng pháp luật không thống nhất với nhau, điều này làm ảnh hƣởng khơng nhỏ đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Chúng ta có thể thấy rõ hệ lụy này thông qua việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng cố đất - một hình thức tồn tại chủ yếu của hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại. Đó là có trƣờng hợp Tịa án cơng nhận sự tồn tại của hợp đồng cố đất giữa các bên và giải quyết hậu quả của hợp đồng cố đất này nhƣ giải quyết hậu quả của một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ, nhƣng có trƣờng hợp Tịa án lại cho rằng, cố đất thực chất là chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại, cho nên tùy từng trƣờng hợp Tòa án áp dụng Điều 127, Điều 129, Điều 130 đến Điều 137, của Bộ luật dân sự 2005 và hƣớng dẫn tại Mục 2, Phần II, Nghị Quyết số 02/2004/NQ - HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao để cơng nhận hợp đồng hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu vô hiệu. Dù công nhận hay tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vơ hiệu thì vẫn gây thiệt hại đến bên cố đất. Bởi lẽ, nếu công nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn chuộc đất làm triệt tiêu quyền chuộc lại của bên cố đất. Nếu tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vơ hiệu thì vẫn gây thiệt hại cho ngƣời cố đất. Theo ngƣời viết hợp đồng cố đất này thực chất là một hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại, vì vậy, trong thời hạn chuộc lại nếu bên chuyển nhƣợng (bên cố đất) có yêu cầu chuộc lại tài sản và đã thanh toán cho bên nhận chuyển nhƣợng (bên nhận cố đất) giá tiền theo thỏa thuận hoặc giá tiền theo giá thị trƣờng tại thời điểm và địa điểm chuộc lại (nếu khơng có thỏa thuận) thì khi đó Tịa án buộc bên nhận chuyển nhƣợng phải trả lại đất. Nếu hết thời hạn chuộc lại (thời hạn cố đất) mà bên chuyển nhƣợng khơng chuộc lại đất thì Tịa án phải cơng nhận hợp đồng, nếu hợp
đồng đó thỏa mãn các điều kiện khác. Ngoài ra, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại hiện nay đã biến thiên và phát triển thành các hình thức nhƣ: hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản nhƣng khung pháp lý dành cho hợp đồng này chƣa đƣợc thiết lập, nên những rủi ro của nó là điều đáng lo ngại.
CHƢƠNG 3
THỰC TIỄN TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN VỚI ĐIỀU KIỆN CHUỘC LẠI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
3.1 Bất cập hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại
Hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại là một hợp đồng mua bán tài sản đặc biệt, ngoài những quy định chung về giao dịch và hợp đồng chỉ có một điều luật duy nhất điều chỉnh chuyên biệt về hợp đồng này, đó là Điều
454 – BLDS 2015. Mặc dù, đây là bộ luật dân sự mới có hiệu lực tuy nhiên với những vƣớng mắc về chế định hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại thì điều luật này chỉ thể hiện đƣợc các khía cạnh cơ bản nhất đó là: cơng nhận quyền chuộc lại tài sản của ngƣời bán, đƣa ra thời hạn chuộc lại tài sản, giá chuộc lại tài sản và việc chịu rủi ro đối với tài sản trong thời hạn chuộc lại. Tuy nhiên, những quy định đó cịn sơ sài, khơng đủ để điều chỉnh những quan hệ mua bán có điều kiện chuộc lại trong thực tiễn. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại này đã và đang tồn tại dƣới hình thức hợp đồng cố đất, hợp đồng repo chứng khoán, hợp đồng repo bất động sản nhƣng pháp luật chƣa điều chỉnh. Dẫn đến hệ quả là thực tiễn giao kết các hợp đồng này không theo quy chuẩn nào và khi xảy ra tranh chấp các cơ quan có thẩm quyền lại có cách hiểu, cách giải quyết khơng giống nhau, làm cho quá trình giải quyết vụ án kéo dài vì đa phần bị kháng cáo, kháng nghị. Hệ quả đó thể hiện ở các phƣơng diện cơ bản sau:
3.1.1. Hình thức của hợp đồng
Nhƣ đã phân tích, hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại có tồn tại dƣới hình thức cố đất nhƣng do pháp luật chƣa điều chỉnh về loại giao dịch này nên trong thực tế việc giao kết nó chủ yếu dựa vào tập qn. Vì thế, một trong những thực trạng về hợp đồng này cần đƣợc bàn đến nhiều nhất đó là hình thức của hợp đồng. Trong thực tiễn các hợp đồng cố đất đƣợc giao
kết không theo một khn mẫu nào về hình thức; các quy định về công chứng, chứng thực của hợp đồng dân sự thông dụng không đƣợc vận dụng để điều chỉnh hợp đồng mua bán tài sản với điều kiện chuộc lại nên rủi ro cho các bên là khó tránh khỏi. Theo tập quán, hợp đồng cố đất đƣợc giao kết một cách sơ sài, thƣờng là làm giấy viết tay qua loa, viết sai chính tả, gạch xóa nhiều và thậm chí là chỉ giao kết miệng. Nguyên nhân là do ngƣời nơng dân Việt Nam vốn có lối sống và cách xử sự nặng về tình cảm, việc lập thành văn bản, công chứng, chứng thực đối với hợp đồng cố đất khơng có ý nghĩa, một khi các bên đã tin tƣởng lẫn nhau thì việc mất thời gian cho soạn thảo, công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là khơng cần thiết nhƣng chính các hình thức giao kết này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho, bởi vì nó khơng đủ là một bằng chứng xác thực cho việc giao kết, đồng thời nó phụ thuộc vào lƣơng tâm và đạo đức của mỗi bên giao kết, vì vậy, nếu một bên khơng tn thủ thì rất khó để chứng minh sự tồn tại của quan hệ hợp đồng.
Đến những năm gần đây, khi đất đai ngày một có giá trị lớn thì mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ đã nảy sinh, dẫn đến các hợp đồng cố đất đã giao kết từ rất lâu nhƣng đến nay cũng nảy sinh tranh chấp. Còn những giao dịch cố đất diễn ra gần đây, các bên có ý thức hơn trong việc xác lập căn cứ giao kết, vì vậy, các hợp đồng cố đất đƣợc lập thành văn bản cũng phổ biến hơn nên số vụ tranh chấp cũng đƣợc giảm bớt. Thực tế khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng cố đất là một căn cứ để Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các bên, nếu các bên khơng xuất trình đƣợc hợp đồng thì Tịa án có quyền khơng thụ lý. Trƣờng hợp Tòa án cho rằng, cố đất là hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều kiện chuộc lại thì tùy từng trƣờng hợp Tịa án có thể áp dụng tƣơng tự pháp luật để điều chỉnh cho phù hợp. Đối với các hợp đồng cố đất đƣợc xác lập trƣớc ngày BLDS 2005 có hiệu lực (trƣớc ngày 01/01/2006)
nhƣng không tuân thủ các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng (nhƣ chỉ viết giấy tay hoặc không công chứng, chứng thực hợp đồng) nếu
Tịa án có thụ lý thì đều giải quyết theo hƣớng tuyên bố các hợp đồng cố đất này là vô hiệu (theo Điều 139 – BLDS 1995). Ở thời điểm đó (trƣớc ngày 01/01/2006), các vi phạm điều kiện về hình thức đƣợc xem là rất nghiêm trọng giống nhƣ các giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội và giao dịch dân sự do giả tạo nhƣ Khoản 2 – Điều
145 – BLDS 1995 đã quy định: “Đối với các giao dịch dân sự được quy định
tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”. Tuy nhiên,
BLDS 2005 ra đời có quy định thống hơn là các giao dịch dân sự vi phạm điều kiện về hình thức khơng đƣơng nhiên vơ hiệu. Dù giao dịch dân sự có vi phạm điều kiện về hình thức mà một hoặc các bên khơng khởi kiện u cầu Tịa án tuyên bố giao dịch dân sự vơ hiệu về hình thức thì Tịa án khơng xem xét; nếu trƣờng hợp một hoặc các bên yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vơ hiệu do vi phạm về hình thức thì theo quy định tại Điều 136 – BLDS 2005, thời gian tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức chỉ có 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự đƣợc xác lập, quá thời hạn này đƣơng sự mới u cầu thì Tịa án khơng chấp nhận u cầu đó[19]. Trƣờng hợp cịn trong thời hạn 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự đƣợc xác lập, thì áp dụng tƣơng tự pháp luật (căn cứ theo Điều 134 – BLDS 2005) Tòa án ra quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một tháng; quá thời hạn đó mà các bên khơng thực hiện thì Tịa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và buộc các bên phải hồn trả cho nhau những gì đã nhận; bên nào có lỗi làm cho giao dịch cố đất vô hiệu sẽ phải bồi thƣờng thiệt hại cho bên kia. Nhƣng thực tế xét xử, do chƣa có quy định cụ thể nào nên hầu hết các trƣờng hợp thƣa kiện về cố đất, Tòa án đều xét xử theo hƣớng tuyên bố giao dịch cố đất vô hiệu mà không cần thông báo cho các bên về việc hợp thức hóa hình thức của hợp đồng cố đất (Điều 127 – BLDS 2005). Đây là sự vi phạm nghiêm trọng về tố tụng. Mặt khác, nếu các bên có u cầu cơng chứng, chứng thực
hợp đồng nhằm xác lập căn cứ, bằng chứng cho việc giao kết và để bảo vệ mình thì các cơ quan cơng chứng, chứng thực lại khơng cơng chứng quyền hoặc chứng thực, bởi vì chƣa có bất kỳ một hƣớng dẫn cụ thể nào của cơ quan có thẩm quyền. Và dẫn đến trong thực tế, hầu hết các hợp đồng cố đất đều vi phạm hình thức. Chính vì vậy, trên thực tế đã phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến hợp đồng này nhƣng do thiếu vắng những quy định cụ thể và chƣa có sự nhận thức rõ ràng, nhất quán trong quy định pháp luật về vấn đề này nên việc xét xử của tòa án gặp nhiều khó khăn, dẫn đến nhiều bản án bị kháng nghị giám đốc thẩm, làm ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Ví dụ nhƣ trƣờng hợp của bà Đặng Mỹ Lệ. Năm 1990, Bà Đặng Mỹ Lệ mua 2 công đất (khoảng 2600 m2) tọa lạc tại ấp 4, xã Hòa An, huyện Phụng Hiệp của bà Tăng Thị Bé với giá 6 chỉ vàng 24K. Khi mua bán, hai bên chỉ thỏa thuận miệng, không làm giấy tờ. Sau khi mua đất, bà Lệ canh tác đƣợc 3 năm thì cố lại cho ơng Nguyễn Văn Tấn với giá 8 chỉ vàng 24K. Ông Tấn canh tác đƣợc 2 năm thì ơng Võ Thành Dƣơng năn nỉ bà Lệ cho ông cố lại với giá 10 chỉ vàng 24K để liền canh với phần đất của ông, nên tôi chấp nhận cố mà không làm giấy tờ gì. Đến năm 2007, bà Lệ xin chuộc lại đất thì ơng Dƣơng khơng cho nên phát sinh tranh chấp. Lúc này, bà Bé làm giấy tay là có chuyển nhƣợng đất cho bà Lệ. Ơng Dƣơng cũng thừa nhận bà Lệ cố cho ông 2 công đất vào năm 1995 với giá 10 chỉ vàng 24K. Đến năm 1996, bà Lệ yêu cầu ông trả thêm 6 chỉ vàng 24K nữa, coi nhƣ bán đứt. Việc cố và sang bán cả 2 bên đều không làm giấy tờ, ông đã canh tác và thực hiện nghĩa vụ thuế từ năm 1995 đến nay. Do đó, ơng không đồng ý cho bà Lệ chuộc lại đất.
Bản án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang cho rằng,
khơng có giấy tờ chuyển nhƣợng, nhƣng thực tế bà Lệ đã chuyển nhƣợng cho ông Dƣơng bởi các chứng cứ: Trong suốt thời gian canh tác, đến năm 2006 khi phát sinh tranh chấp, bà Lệ không hề ngăn cản việc ông Dƣơng
thay đổi hiện trạng từ đất liếp thành đất ruộng, không yêu cầu đƣợc chuộc lại đất để canh tác và giá vàng bà Lệ nhận tƣơng đƣơng với giá chuyển nhƣợng đất vào thời điểm chuyển nhƣợng. Mặc dù có tờ chuyển nhƣợng đất giữa bà Lệ với bà Bé, nhƣng sau đó, bà Lệ khơng có một loại giấy tờ nào đƣợc Nhà nƣớc công nhận là đất của bà. Hợp đồng chuyển nhƣợng đất giữa bà Lệ với ơng Dƣơng đã vi phạm về hình thức và khi chuyển nhƣợng, bà Lệ chƣa đƣợc cấp giấy CNQSDĐ. Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 02 ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tịa án nhân dân tối cao, thì hợp đồng chuyển nhƣợng đất giữa bà Lệ với ông Dƣơng không coi là vô hiệu… Án sơ thẩm bác yêu cầu của bà Lệ xin chuộc lại đất là có cơ sở.
Tuy nhiên, khơng chấp nhận các bản án đã tuyên bà Lệ gửi đơn tiếp tục vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm. Bà Lệ cho biết chỉ cầm cố đất cho ông Dƣơng. Do trong suốt thời gian dài, chƣa có tiền nên khơng về chuộc lại đất. Bà Lệ khẳng định khơng có nhận thêm vàng để bán đứt diện tích đất trên cho ơng Dƣơng. Cùng với đó các nhân chứng: Ông Nguyễn Văn Tấn (hàng
xóm) cho rằng, phần đất trên bà Lệ cố cho ơng Dƣơng chứ khơng có chuyện sang bán. Vì ơng có hỏi bà Lệ sang phần đất này, nhƣng bà Lệ khơng sang, nếu có sang thì sang cho ơng rồi. Bà Nguyễn Thị Út, ngƣời dân cố cựu ở đây, nói: “Tơi hiểu biết rất rõ việc cố đất này, vì sau khi cơ Lệ sang đất của bà Bé, cơ đã trồng mía đƣợc 3 năm thì cố cho ơng Tấn, rồi đi lên TP.Hồ Chí Minh