Quyết định giao đất của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Những giấy tờ giao đất đƣợc cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cấp.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng đất mà ngƣời đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp
Giấy tờ về thừa kế, tặng cho đƣợc UBND phƣờng, xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đát hợp pháp của ngƣời cho thừa kế, cho, tặng…
Giấy tờ chuyển nhƣợng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc UBND phƣờng xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và đƣợc UBND quận, huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dƣới.
- Đối với TSBĐ là động sản thì yêu cầu hồ sơ đơn giản hơn với bất động sản. CVTD sẽ yêu cầu hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu của chủ tài sản đối với tài sản đó (với những tài sản cần phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu) và quyền đƣợc phép lƣu hành tài sản (đối với những phƣơng tiện đang lƣu hành).
Định giá TSBĐ
- Theo quy định của Ngân hàng thì: TSBĐ phải đƣợc xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chủ để làm cơ sở xác định mức cho vay và giá trị thực bảo lãnh có thể phát hành của Ngân hàng hoặc giá trị các nghĩa vụ mà Ngân hàng phải thực hiện trong các giao dịch cần có TSBĐ và không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị TSBĐ
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 38
phải đƣợc lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm hoặc kèm theo hợp đồng tín dụng trong trƣờng hợp nội dung về BĐTD không thể thực hiện bằng văn bản riêng.
- Đối với TSBĐ không phải là quyền sử dụng đất, thì việc xác định giá trị TSBĐ do Ngân hàng cùng với bên cầm cố, thế chấp và bảo lãnh thỏa thuận, hoặc thuê tổ chức tƣ vấn, tổ chức chuyên môn xác định trên cơ sở giá thị trƣờng tại thời điểm xác định, có tham khảo đến các loại giá nhƣ quy định của nhà nƣớc (nếu có), giá mua, giá trị còn lại trên sổ sách kế toán và các yếu tố khác về giá.
- Thực tế, đối với một số loại tài sản có thị trƣờng chuyển nhƣợng sôi động nhƣ BĐS, cố phiếu, vàng, sổ tiết kiệm, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm … việc định giá tƣơng đối dễ dàng và nhanh chóng, thị trƣờng BĐS, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng ngoại hối tại Việt Nam hiện nay hoạt động còn mang tính tự phát, chƣa chuẩn, chƣa minh bạch, thiếu cơ chế kiểm soát, các quyết định đầu tƣ chủ yếu mang tính bầy đàn, mang yếu tố tâm lý chủ quan…khiến cho giá cả tài sản cũng tăng giảm khó lƣờng. Nếu tại thời điểm định giá của Ngân hàng đúng lúc thị trƣờng có sự biến động mạnh thì rất có thể mức giá tại thời điểm này mang tính chất ảo. Nhƣ vậy, thiệt hại có thể xảy ra cho ngân hàng nếu mức giá đó cao hơn rất nhiều giá trị thật của tài sản hoặc cho KH vay nếu mức giá đó thấp hơn rất nhiều giá trị thật của tài sản…
- Đối với các loại máy móc, thiết bị… tuy có những cơ sở nhất định nhƣ giá mua, khấu hao,… nhƣng việc định giá vẫn hết sức khó khăn do loại tài sản này còn bị chi phối bởi yếu tố công nghệ, kỹ thuật, thị trƣờng tiêu thụ hạn hẹp, bị xuống cấp trong quá trình sản xuất, bị ảnh hƣởng bởi môi trƣờng và điều kiện bảo quản tài sản…
Phƣơng pháp định giá một số loại TSBĐ
Phương pháp định giá TSBĐ là BĐS
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 39
Trong đó:
G : Giá trị quyền sử dụng đất đƣợc định giá (triệu đồng)
N : Giá trị quyền sử dụng đất theo khung giá Nhà nƣớc tại vị trí BĐS định giá
tại thời điểm định giá (triệu đồng/m2)
K : Hệ số khung giá đất tại vị trí BĐS định giá đƣợc chấp nhận . S : Diện tích BĐS mà NHNo chấp nhận nhận thế chấp.
Hệ số khung giá đất theo quy định của NHNo là hệ số điều chỉnh giá của BĐS mà NHNo chấp nhận giá trị tối đa, đƣợc xác định cụ thể đối với từng đƣờng, từng tỉnh/thành phố và đƣợc ban hành theo từng thời kỳ. Việc xác định hệ số đƣợc thực hiện trên nguyên tắc thận trọng, căn cứ vào giá trị thị trƣờng tại thời điểm hiện tại có xem xét đến xu hƣớng biến động của thị trƣờng BĐS trên địa bàn trong thời gian tối đa 6 tháng.
Một số chỉ tiêu cần lƣu ý khi xác định hệ số khung giá đất: - Vị trí của từng thửa đất
- Hiện trạng sử dụng đất (quy mô diện tích, bề rộng mặt tiền, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng hiện tại).
- Môi trƣờng tự nhiên (nguồn nƣớc, cảnh quan, tiếng ồn) và môi trƣờng xã hội (trật tự an ninh, trình độ dân trí).
- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất
- Kết cấu hạ tầng (đƣờng giao thông, đƣờng nƣớc, chợ, bệnh viện, …).
Phương pháp định giá TSBĐ là phương tiện vận tải, máy móc thiết bị
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 40
Đối với phƣơng tiện vận tải, máy móc thiết bị mới : giá trị định giá tối đa đƣợc xác định theo giá trị ghi trên hóa đơn giá trị gia tăng (bao gồm thuế giá trị gia tăng) hoặc giá ghi trên bộ chứng từ nhập khẩu cộng (+) các loại thuế phải nộp (+) các chi phí phụ tùng, gia công lắp ráp nội địa (nếu có), giá trị tài sản định giá đƣợc quy đổi theo tỷ giá mua vào giao ngay theo phƣơng thức chuyển khoản của NHNo tại thời điểm định giá.
Đối với phƣơng tiện vận tải, máy móc thiết bị đã qua sử dụng : giá trị định giá bằng giá trị còn lại theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp của báo cáo tài chính thuế/báo cáo tài chính đã đƣợc kiểm toán tại thời điểm định giá nhƣng trong mọi trƣờng hợp không vƣợt quá giá trị còn lại khi tính toán theo phƣơng pháp khấu hao đều hoặc giá trị hóa đơn giá trị gia tăng.
Phương pháp định giá TSBĐ là vật tư, hàng hóa
Giá trị vật tƣ, hàng hóa bằng giá thành sản xuất hoặc giá theo hợp đồng mua bán, đơn đặt hàng của hàng hóa hoặc giá trị trên hóa đơn giá trị gia tăng hoặc giá trị theo sổ sách kế toán của doanh nghiệp của báo cáo tài chính đã kiểm toán tại thời điểm định giá.
Lƣu ý, khi sử dụng định giá theo nguyên tắc trên, chuyên viên cần kiểm tra đối chiếu với giá của hàng hóa cùng loại trên thị trƣờng nhằm hạn chế tình trạng bên bảo đảm lợi dụng thỏa thuận ký hợp đồng, hạch toán giá trị với mức giá cao hơn thực tế để tăng giá trị định giá tài sản của AGRIBANK. Trƣờng hợp giá thị trƣờng tại thời điểm định giá thấp hơn chi phí (giá thực tế hình thành hàng tồn kho) thì CVTD căn cứ giá thị trƣờng để xác định giá trị định giá của TSBĐ.
Phương pháp định giá TSBĐ là GTCG
Giá trị định giá của TSBĐ là GTCG tối đa bằng mệnh giá ghi trên chứng chỉ (+) lãi phát sinh chƣa trả cho KH đến thời điểm định giá (nếu có).
Đối với trƣờng hợp TSBĐ là bộ chứng từ thanh toán hàng xuất, vận đơn thì giá trị định giá bằng giá trị còn lại còn đƣợc thanh toán của bộ chứng từ, vận đơn.
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 41
Nếu GTCG bằng ngoại tệ thì khi quy đổi sẽ tính theo tỷ giá mua vào giao ngay theo phƣơng thức chuyển khoản của AGRIBANK tại thời điểm định giá.
Phương pháp định giá TSBĐ là quyền đòi nợ, khoản phải thu
Đối với giá trị định giá TSBĐ là quyền đòi nợ, khoản phải thu đƣợc xác định dựa trên: biên bản đối chiếu công nợ gần nhất có xác nhận các bên (tối thiểu hai bên: bên mua hàng và bên bán hàng) và Bảng chi tiết khoản phải thu theo từng KH (chi tiết theo dõi tài khoản 131) có chữ ký và dấu xác nhận của Bên bảo đảm tại thời điểm định giá hoặc tại thời điểm không quá một tháng tính đến thời điểm định giá.
Giới hạn đảm bảo các nghĩa vụ tài chính (tín dụng, bảo lãnh, L/C, …) của KH là giá trị tối đa CN đƣợc cấp tín dụng (và/hoặc cung cấp các sản phẩm dịch vụ khác) cho KH, đảm bảo nguyên tắc thận trọng, giá trị TSBĐ khi đƣợc xử lý đảm bảo thu hồi đƣợc các nghĩa vụ tài chính của KH đối với AGRIBANK.
3.3.3 Đăng ký giao dịch bảo đảm
Đăng ký giao dịch bảo đảm để bảo đảm cho quyền lợi của ngân hàng trong trƣờng hợp TSBĐ đó đƣợc sử dụng đề bảo đảm cho nghĩa vụ nợ của KH. AGRIBANK quy định phải đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tất cả các TSBĐ của ngân hàng.
Trƣờng hợp TSBĐ là BĐS thì việc đăng ký giao dịch đảm bảo. Tuy nhiên do một số điều kiện khách quan mà một số TSBĐ của ngân hàng không thể đăng ký nhƣ: Bất động sản chƣa có sổ đỏ (là TSBĐ hình thành từ vốn vay).
Tuy tỷ lệ thay đổi không đồng đều qua các năm nhƣng vẫn chiếm tỷ trọng cao chứng tỏ ngân hàng nâng cao vấn đề đảm bảo an toàn cho nguồn vốn, giảm rủi ro cho Ngân hàng.
3.3.4 Quản lý và giám sát TSBĐ
Đối với TSBĐ là bất động sản thì việc quản lý khá là đơn giản, CVQHKH nhận bàn giao hồ sơ từ KH. Biên bản bàn giao hồ sơ tài sản đƣợc lập theo mẫu của AGRIBANK. Sau đó sẽ thực hiện nhập kho hồ sơ TSBĐ đầy đủ theo đúng quy định
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 42
tại quy trình nhận TSBĐ. Ngoài quản lý hồ sơ, ngân hàng còn phải giám sát việc sử dụng tài sản. AGRIBANK thƣờng chỉ giữ hồ sơ về tài sản, còn tài sản thƣờng do bên thế chấp tự quản lý và họ tiếp tục đƣợc sử dụng bình thƣờng, do vậy CVQHKH phải thƣờng xuyên xuống xem xét tài sản để phát hiện các trƣờng hợp mua bán trái phép, các trƣờng hợp tài sản bị hƣ hỏng xuống cấp, các trƣờng hợp xảy ra tranh chấp…để có biện pháp xử lý kịp thời.
Đối với TSBĐ là động sản nhƣ máy móc, thiết bị, phƣơng tiện giao thông, hàng hóa…thì ngân hàng không có kho hàng để chứa tài sản cầm cố nên thƣờng phải xuống cơ sở để kiểm tra đối với tài sản cầm cố. Tùy thuộc vào các loại động sản, tùy từng KH, loại giao dịch hoặc phƣơng án kinh doanh, dự án đầu tƣ cụ thể, CVQHKH có thể đề xuất các biện pháp quản lý tài sản cho phù hợp. Hiện nay, ngân hàng vẫn chƣa có kho hàng để quản lý tài sản cầm cố nên biện pháp mà ngân hàng áp dụng chủ yếu, thứ nhất là quản lý hàng theo phƣơng thức kho hàng ba bên tức là tài sản cầm cố đƣợc quản lý tại kho hàng của một bên thứ ba theo hợp đồng thuê kho bên giữa AGRIBANK, ngƣời cầm cố và ngƣời cho thuê kho. Thứ hai, quản lý tại kho KH, AGRIBANK giữ chìa khóa, niêm phong kho và chỉ giải tỏa hàng cầm cố khi KH trả nợ gốc vay tƣơng ứng hoặc thay đổi bằng TSBĐ khác.
Bên cạnh đó, định kỳ CVQHKH kiểm soát/định giá lại TSBĐ theo quy định của NHNo. Việc kiểm soát/định giá lại TSBĐ đƣợc thực hiện định kỳ hằng năm hoặc kỳ hạn ngắn hơn khi cần thiết hoặc đột xuất hoặc trong những trƣờng hợp đặc biệt nhƣ có dấu hiệu suy giảm, nguy cơ tổn thất tài sản, CVQHKH tiến hành định giá lại TSBĐ, lên phƣơng án xử lý kịp thời đảm bảo thanh toán đầy đủ các nghĩa vụ với ngân hàng.
Sau khi kiểm tra định kỳ TSBĐ, CVQHKH thực hiện lập báo cáo và định giá lại TSBĐ bằng văn bản và báo cáo cấp phê duyệt, các bộ phận liên quan khi có yêu cầu. Báo cáo kiểm tra TSBĐ phải nêu rõ tình trạng của TSBĐ tại thời điểm kiểm tra, việc đáp ứng các điều kiện của TSBĐ theo phê duyệt và đề xuất các biện pháp thực hiện trong trƣờng hợp TSBĐ không đáp ứng đƣợc yêu cầu.
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 43
Cấp phê duyệt kiểm soát báo cáo kiểm tra và định giá lại TSBĐ định kỳ hoặc tại thời điểm thực hiện định giá lại TSBĐ và phê duyệt các phƣơng án thực hiện trong trƣờng hợp TSBĐ không đáp ứng đƣợc yêu cầu. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 44
CHƢƠNG 4: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO
CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG AGRIBANK – CHI NHÁNH TÂY SÀI GÒN. 4.1 Nhận xét và đánh giá
4.1.1 Kết quả đạt đƣợc
Năm 2013, với sự quan tâm chỉ đạo của các cơ quan, ban ngành có liên quan, hoạt động kinh doanh của CN đã đạt đƣợc những kết quả nổi bật, phát triển đồng đều và toàn diện trên tất cả các mặt công tác, góp phần đáng kể vào hệ thống AGRIBANK, cũng nhƣ sự phát triển của nền kinh tế trên địa bàn thành phố.
Các CVTD luôn chấp hành tốt quy trình tín dụng, quy chế BĐTD. Đối với tất cả các khoản vay có TSBĐ, CVTD đều tham khảo giá trị định giá của Công ty Quản lý và khai thác tài sản – Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn. Do đó, tài sản đƣợc định giá ở mức không quá cao mà cũng không quá thấp, vừa đảm bảo cho yêu cầu vốn của KH, vừa đảm bảo tính an toàn cho Ngân hàng.
Sau khi CN thẩm định giá trị tài sản, việc xác định mức cho vay dựa trên giá trị TSBĐ luôn thực hiện đúng và tuân thủ mức cho vay của AGRIBANK. Bên cạnh đó, CN luôn chấp hành nghiêm chỉnh theo đúng chế độ, đúng các nghị định thông tƣ quyết định của các ngành có liên quan.
Các CVTD luôn học hỏi kinh nghiệm các ngân hàng trong và ngoài hệ thống trong việc xử lý TSBĐ, xóa nợ đóng băng của CN.
4.1.2 Hạn chế và nguyên nhân
4.1.2.1 Hạn chế
Công tác thẩm định TSBĐ còn nhiều bất cập: Vấn đề xuất phát chủ yếu từ chuyên viên thẩm định tại ngân hàng. Do CVTD tập chung chủ yếu về việc tăng doanh số đạt chỉ tiêu mà chƣa thực sự tăng về mặt chất lƣợng. Việc thẩm định chủ yếu dựa
Báo cáo thực tập cuối khóa GVHD: Nguyễn Minh Hải
SVTT: Nguyễn Thị Ngọc Lan Trang 45
vào đánh giá và cảm nhận chủ quan của CVTD hay chuyên viên thẩm định, thiếu cơ sở đánh giá chính xác, tính hợp lý của kết quả định giá.
Các quyết định cấp tín dụng vẫn chủ yếu dựa trên giá trị, loại hình của TSBĐ thay vì phải đánh giá hiệu quả của phƣơng án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh, thu nhập dự án, khả năng trả nợ, uy tín của KH.
Công tác xử lý tài sản cầm cố, thế chấp để thu hồi nợ còn nhiều hạn chế: do nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và khách quan chẳng hạn nhƣ việc thẩm định TSBĐ của chuyên viên thẩm định không tốt, hay do những quy định, chính sách của các cơ quan, ban ngành còn nhiều bất cấp, đã gây ra những tranh chấp, khó khăn trong việc xử lý tài sản thu hồi nợ đọng, nợ quá hạn, tốn kém nhiều công sức và chi phí.
Quản lý TSBĐ: Tuy ngân hàng có quy định việc kiểm tra định kỳ đối với bất động sản và động sản do KH nắm giữ nhƣng CVTD thƣờng bỏ qua khâu này hoặc chỉ kiểm tra mang tính chiếu lệ. Vì vậy, ngay cả khi ngân hàng nắm giữ bản gốc giấy chứng nhận sở hữu hay quyền sử dụng nhƣng cũng không tránh khỏi việc tài sản đƣợc bán hay chuyển nhƣợng bất hợp pháp, gây thiệt hại cho ngân hàng khi xử lý TSBĐ.
4.1.3 Nguyên nhân
Thứ nhất, nguyên nhân từ ngân hàng
Hiện tại công tác thẩm định tài sản của ngân hàng chỉ ở mức độ sơ qua, chƣa