Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.3. Mơ hình đăng ký đất đai của một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.3.3. Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký BĐS được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính khơng có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố.
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với BĐS, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng BĐS liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗở) và một số quyền đối nhân liên quan đến BĐS (thuê dài hạn). Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người cịn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS.
Trình tự Đăng ký BĐS: Việc đăng ký BĐS được thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên đăng ký thuộc Văn phòng đăng ký - Cơ quan địa chính.
Nguyên tắc giao dịch:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết. Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch. Nhờ những đặc tính riêng của văn bản cơng chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an tồn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà khơng bị bất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn kỳ sự tranh chấp nào.
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính nối tiếp trong việc đăng ký: Mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký. Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thơng tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó. Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một BĐS nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền vềsau này đối với BĐS đó sẽkhơng được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba.
- Thông tin về chủ thể
Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai điều hành một vị trí quan trọng cho mục thơng tin về sở hữu chủ. Do vậy cần xác định một hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thơng qua người đại diện. Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thơng tin đăng ký kinh doanh của pháp nhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó. Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên.
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ thơng tin cụ thể về BĐS. Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một BĐS thì thơng tin đó phải ln ln giống nhau. Đối với một BĐS được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, đi tặng, thông tin về BĐS đó phải hồn tồn phù hợp với thơng tin trích
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Cơng nghệ thông tin –ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn lục từ hồsơ địa chính.
Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thơng tin sau đây được coi là khơng thể thiếu: tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồđịa chính. Bên cạnh các thơng tin này, trong thực tiễn, người ta cịn ghi thêm: tính chất của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi,…).
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của BĐS đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó. Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mơ tả tình trạng phân chia của BĐS chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) (Nguyễn Văn Chiến, 2006).