CHƢƠNG 3 : PHÂN TÍCH DỰ ÁN
3.2. Phân tích tài chính
3.2.1. Lợi ích tài chính
Lợi ích tài chính của dự án là cơ sở để xác định dòng ngân lƣu vào của dự án. Lợi ích tài chính đƣợc xác định bằng tổng các nguồn thu của dự án bao gồm: doanh thu từ cho thuê đất xây dựng nhà máy, cho thuê kho bãi, thu phí quản lý và phí xử lý nƣớc thải.
Doanh thu từ cho thuê đất xây dựng nhà máy tính bằng tích của Diện tích xây dựng đất cơng nghiệp với Đơn giá cho thuê; Doanh thu từ cho thuê kho bãi bằng tích của Diện tích đất xây dựng kho với Đơn giá cho thuê; Doanh thu từ phí quản lý bằng tích của Diện tích xây dựng đất cơng nghiệp với Phí quản lý.
Trong đó doanh thu từ cho thuê đất chiếm tỷ trọng chủ yếu (chiếm 73%) trong cơ cấu các nguồn thu của dự án, chi tiết doanh thu của dự án qua các năm tại Phụ lục 12
3.2.2. Chi phí tài chính
Chi phí tài chính của dự án bao gồm chi phí đầu tƣ và chi phí hoạt động, trong đó chi phí hoạt động bao gồm chi phí quản lý, chi phí quảng bá, chi phí để xử lý nƣớc thải, chi phí duy tu bảo dƣỡng và chi phí thuê đất. Các khoản chi phí này là cơ sở để xác định dòng ngân lƣu ra của dự án, chi tiết chi phí tài chính tại Phụ lục 13
3.2.3. Lịch khấu hao
Khấu hao đƣợc thực hiện theo phƣơng pháp đƣờng thẳng để khấu trừ khi tính thuế thu nhập. Thời gian khấu hao thực hiện theo quy định của Nhà nƣớc là 25 năm đối với phần tài sản cố định hữu hình, tài sản cố định vơ hình đƣợc khấu hao theo thời gian khấu hao tài sản cố định hữu hình. Vì tồn bộ phần vốn vay của dự án đều dùng để xây dựng cơ sở hạ tầng và chi trả cho phần đền bù giải tỏa, do đó chi phí lãi vay cũng đƣợc tính vào phần tài sản cố định và đƣợc tính khấu hao. Do dự án sẽ phát sinh doanh thu ngay từ năm thứ 1 của dự án nên các khoản đầu tƣ cũng sẽ đƣợc khấu hao lần lƣợt ngay từ năm thứ nhất tƣơng ứng với tiến độ đầu tƣ, chi tiết lịch khấu hao tại phụ lục 14.
3.2.4. Lịch trả nợ
Do cơ cấu vốn của dự án có sử dụng vốn vay, do đó phải xác định lịch trả nợ để tính tốn các dịng ngân lƣu vào, ra và xác định NPV của từng đối tƣợng. Dự án vay vốn từ nguồn vốn tín dụng đầu tƣ của Nhà nƣớc do Ngân hàng Phát triển quản lý. Tổng số vốn vay là 1.082,66 tỷ đồng, dự kiến vay vốn trong 2 năm, năm 0 vay 397,4 tỷ đồng, năm thứ 1 vay 685,2 tỷ đồng. Lãi suất vốn vay là 14,4%/năm. Thời gian vay vốn là 10 năm. Vì dự án đƣợc thực hiện theo hình thức cuốn chiếu, phát sinh doanh thu ngay từ năm thứ 1 do đó lãi vay cũng sẽ trả nợ ngay từ năm thứ 1 tức là thời điểm phát sinh doanh thu, chi tiết lịch trả nợ tại Phụ lục 15.
3.2.5. Báo cáo thu nhập
Trên cơ sở các thơng số về doanh thu, chi phí, khấu hao và vay nợ nhƣ trên, luận văn xác định báo cáo thu nhập của dự án, từ đó xác định các dịng ngân lƣu tài chính của dự án, chi tiết báo cáo thu nhập tại phụ lục 16. Theo đó, dự án khơng có lợi nhuận trong 8 năm đầu kể từ khi đi vào hoạt động, sang năm thứ 9 dự án mới bắt đầu mang lại lợi nhuận, vào năm thứ 8 của dự án lợi nhuận sau thuế của dự án là -16,89 tỷ đồng, sang năm thứ 9 đạt 3,31 tỷ đồng.
3.2.6. Kết quả phân tích tài chính
Xác định NPV và IRR của dự án theo ngân lƣu ròng của dự án trên hai quan điểm tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ. Trong đó ngân lƣu vào bao gồm các khoản doanh thu của dự án, ngân lƣu ra bao gồm các khoản chi phí đầu tƣ, chi phí hoạt động, thuế thu nhập DN, trả nợ gốc và lãi vay (chi tiết tại Phụ lục 17). Với dòng ngân lƣu nhƣ vậy, đề tài xác định đƣợc NPV, IRR và DSCR của dự án nhƣ sau
Bảng 3.1: Kết quả tính tốn NPV và IRR NPV IRR NPV IRR Tổng đầu tƣ - 131,76 tỷ đồng 13,12% Chủ đầu tƣ - 192,89 tỷ đồng 12,81% Nguồn: Tác giả tính tốn Bảng 3.2: Kết quả tính tốn hệ số an toàn trả nợ DSCR
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1,59 0,21 (0,07) 0,89 0,56 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10
0,65 0,77 0,91 1,09 1,31
Nguồn: Tác giả tính tốn
Nhƣ vậy, dựa vào tiêu chí NPV và IRR thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính, kết quả cho thấy NPV theo quan điểm của tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ đều nhỏ hơn 0, đồng thời IRR của tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ đều nhỏ hơn chi phí vốn bình qn trọng số của dự án và chi phí vốn của chủ sở hữu. Với kết quả phân tích nêu trên, thì chủ đầu tƣ khơng nên đầu tƣ vào dự án.
Ngồi ra, hệ số đảm bảo an tồn trả nợ thấp, bình quân là 0,73 cho thấy dự án không đảm bảo khả năng trả nợ. Nhƣ vậy, việc đầu tƣ dự án sẽ không mang lại lợi nhuận nhƣ mong đợi cho nhà đầu tƣ và ngân hàng sẽ không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án trừ khi có sự bảo lãnh trả nợ của Chính phủ.
Tóm lại, kết quả phân tích tài chính dự án có xét đến tác động của lạm phát cho thấy dự án không khả thi về mặt tài chính. Dự án khơng khả thi về mặt tài chính có thể do các ngun nhân nhƣ chi phí đầu tƣ ban đầu quá lớn; giá cho thuê thấp; chi phí sử dụng vốn cao... Để đƣa ra kết luận cụ thể hơn về khuyến nghị cần có thêm sự phân tích rủi ro và độ nhạy của dự án.