NPV IRR Tổng đầu tƣ - 131,76 tỷ đồng 13,12% Chủ đầu tƣ - 192,89 tỷ đồng 12,81% Nguồn: Tác giả tính tốn Bảng 3.2: Kết quả tính tốn hệ số an toàn trả nợ DSCR
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 1,59 0,21 (0,07) 0,89 0,56 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10
0,65 0,77 0,91 1,09 1,31
Nguồn: Tác giả tính tốn
Nhƣ vậy, dựa vào tiêu chí NPV và IRR thì dự án khơng khả thi về mặt tài chính, kết quả cho thấy NPV theo quan điểm của tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ đều nhỏ hơn 0, đồng thời IRR của tổng đầu tƣ và chủ đầu tƣ đều nhỏ hơn chi phí vốn bình quân trọng số của dự án và chi phí vốn của chủ sở hữu. Với kết quả phân tích nêu trên, thì chủ đầu tƣ khơng nên đầu tƣ vào dự án.
Ngoài ra, hệ số đảm bảo an tồn trả nợ thấp, bình quân là 0,73 cho thấy dự án không đảm bảo khả năng trả nợ. Nhƣ vậy, việc đầu tƣ dự án sẽ không mang lại lợi nhuận nhƣ mong đợi cho nhà đầu tƣ và ngân hàng sẽ không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án trừ khi có sự bảo lãnh trả nợ của Chính phủ.
Tóm lại, kết quả phân tích tài chính dự án có xét đến tác động của lạm phát cho thấy dự án không khả thi về mặt tài chính. Dự án khơng khả thi về mặt tài chính có thể do các ngun nhân nhƣ chi phí đầu tƣ ban đầu quá lớn; giá cho thuê thấp; chi phí sử dụng vốn cao... Để đƣa ra kết luận cụ thể hơn về khuyến nghị cần có thêm sự phân tích rủi ro và độ nhạy của dự án.
3.3. Phân tích rủi ro
Sử dụng các cơng cụ phân tích rủi ro bao gồm phân tích độ nhạy một chiều, độ nhạy hai chiều, phân tích tình tình huống và mơ phỏng Monte Carlo nhằm đánh giá tác động của một số yếu tố quan trọng ảnh hƣởng đến hiệu quả của dự án. Từ đó tiên liệu những tình huống có thể xảy ra và đề xuất những giải pháp thích hợp.
3.3.1. Phân tích độ nhạy đối với phần tài chính
Phân tích độ nhạy để xem kết quả thẩm định thay đổi thế nào trƣớc sự thay đổi một biến số đầu vào nhất định. Luận văn lựa chon các biến số có khả năng ảnh hƣởng lớn đến hiệu quả của dự án để đánh giá độ nhạy, các biến số bao gồm mức đầu tƣ, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê cho thuê và lãi suất vốn vay.
3.3.1.1. Độ nhạy một chiều
Yếu tố lạm phát: Yếu tố lạm phát có tác động đến các dịng ngân lƣu của dự án. Do đó,
việc phân tích độ nhạy sẽ giúp xác định rõ hơn mức độ ảnh hƣởng của yếu tố này tới hiệu quả của dự án. Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố lạm phát đƣợc thể hiện qua bảng số liệu sau.
Bảng 3.3: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của yếu tố lạm phát
Đơn vị tính: Tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% NPV Tổng đầu tƣ -157,6 -131,8 -116,7 -88,8 -63,6 -35,9 -8,1
NPV Chủ đầu tƣ -223,8 -192,9 -173,5 -144,5 -119,6 -94,2 -70,4
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy yếu tố lạm phát có tác động đồng biến đối với hiệu quả tài chính của dự án, nguyên nhân là do khi lạm phát gia tăng thì tốc độ tăng doanh thu sẽ tăng nhanh hơn tốc độ tăng chi phí của dự án. Tuy nhiên, khi lạm phát tăng lên tới 13% thì dự án vẫn chƣa đạt hiệu quả về mặt tài chính. Với tình hình kinh tế và dự báo lạm phát Việt Nam trong thời gian tới thì lạm phát Việt Nam sẽ khó có khả năng tăng cao hơn mức 13% và do đó NPV tài chính sẽ khó hốn chuyển đƣợc từ âm sang dƣơng nếu chỉ thay đổi yếu tố này.
Yếu tố tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tƣ thể hiện mức chi phí đầu tƣ của dự án, đối với
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí đầu tƣ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí của dự án và do đó cũng có ảnh hƣởng lớn tới hiệu quả của dự án. Tổng mức đầu tƣ của dự án hiện tại chƣa đƣợc phê duyệt chính thức, hơn nữa chƣa có thống kê cụ thể về hiện trang khu vực đất quy hoạch, chƣa áp giá đến bù nên độ chính xác chƣa cao. Do đó, luận văn chọn biên độ biến động trong khoảng ± 30%, để đánh giá tác động của yếu tố này tới hiệu quả của dự án. Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố tổng mức đầu tƣ đƣợc thể hiện tại Bảng 3.4
Bảng 3.4: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của mức đầu tƣ
Đơn vị tính: Tỷ đồng Tăng/Giảm 0% -30% -25% -10% 10% 25%
NPV Tổng đầu tƣ -131,8 136,0 57,2 11,3 -252,0 -425,0
NPV Chủ đầu tƣ -192,9 146,2 90,1 -79,3 -306,5 -477,0
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả cho thấy NPV tài chính dự án khá nhạy với biến số suất đầu tƣ và có tƣơng quan nghịch biến với yếu tố này.Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, dự án đạt hiệu quả khi tổng mức đầu tƣ giảm 10% so với mức hiện tại tƣơng ứng với mức giá trị 1.179 tỷ đồng, giá trị chuyển đổi tính tốn đƣợc là 1.188 tỷ đồng tức là giảm 9,37% so với tổng mức đầu tƣ ban đầu. Nhƣ vậy, với các yếu tố khác không đổi nếu Chủ đầu tƣ có các biện pháp để tiết kiệm chi phí đầu tƣ, tận dụng tối đa sự phối hợp với cơ sở hạ tầng giai đoạn 1 sao cho mức đầu tƣ giảm khoảng 9,37% thì dự án sẽ đạt hiệu quả.
Yếu tố tỷ lệ lấp đầy: Đây là một trong những tiêu chí quan trọng đối với dự án KCN. Theo
dự tính thì tỷ lệ lấp đầy của dự án sẽ đạt mức tối đa, tuy nhiên trên thực tế mức tỷ lệ này không dễ đạt đƣợc. Mặc dù Đồng Nai là tỉnh có thế mạnh trong việc phát triển KCN, thực trạng hiện nay cho thấy chỉ có một số KCN đƣợc đầu tƣ từ trƣớc đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, các KCN đạt tỷ lệ rất thấp, mức lấp đầy khả thi vào khoảng 80%. Đối với dự án này, khi tính tốn với giả định tỷ lệ lấp đầy tối đa thì dự án đã khơng hiệu quả, do đó nếu tỷ lệ này thấp hơn thì dự án cũng sẽ khơng hiệu quả. Do đó, đề tài khơng đánh giá độ nhạy của yếu tố này dƣới góc độ tài chính mà sẽ đánh giá độ nhạy đối hiệu quả kinh tế ở phần tiếp theo.
Yếu tố giá cho thuê: Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng của dự án, có ý nghĩa
quyết định đối với dòng ngân lƣu vào của dự án do đó, việc tính tốn tác động của yếu tố giá cho thuê đối với dự án là cần thiết. Đối với dự án này, do phần diện tích cho th theo hình thức thu phí hàng năm chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu doanh thu của dự án nên đề tài tiến hành phân tích độ nhạy đối với giá cho thuê hàng năm, kết quả phân tích độ nhạy một chiều nhƣ sau:
Bảng 3.5: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm
Giá cho thuê
(1000 VNĐ/m2/năm) 30 40 50 60 70 56,12 63,02 NPV Tổng đầu tƣ (Tỷ đồng) -303,5 -187,3 -71,2 44,8 160,3 0,0 79,7 NPV Chủ đầu tƣ (Tỷ đồng) -349,5 -243,6 -137,6 -31,8 73,5 -72,7 0,0
Trong dãy giá biến động từ 30 - 70 nghìn VNĐ/m2/năm, dự án đạt hiệu quả tài chính ngay khi giá cho thuê đạt mức 60 nghìn VNĐ/m2/năm, giá trị chuyển đổi trên quan điểm tổng đầu tƣ tính tốn đƣợc là 56,126 nghìn VNĐ tƣơng đƣơng với 2,7 USD/m2/năm tức là tăng 25,33% so với mức giá cơ sở. Trên quan điểm Chủ đầu tƣ, mức giá hốn chuyển là 63,023 nghìn VNĐ/m2/năm, tƣơng đƣơng 3,03 USD/m2/năm tức là tăng 40,73% so với mức giá cơ sở. Mức giá cho thuê của các KCN trên địa bàn tỉnh hiện nay dao động từ 1,5 USD/m2/năm đến 3,4 USD/m2/năm, do đó việc Chủ đầu tƣ thỏa thuận để cho thuê ở mức hốn chuyển là có thể đƣợc.
Yếu tố lãi suất vay vốn: Trong cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án, vốn vay chiếm tỷ
trọng lớn, lên tới 67%. Nhƣ vậy, yếu tố lãi suất vốn vay sẽ có tác động khơng nhỏ tới dịng ngân lƣu của dự án. Do đó, luận văn sẽ phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ ảnh hƣởng của biến số này đối với dự án. Luận văn lựa chọn mức biến động ±2% so với mức lãi suất vốn vay cơ sở để phân tích độ nhạy dự án, kết quả phân tích độ nhạy một chiều nhƣ sau:
Bảng 3.6: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm
Đơn vị tính: Tỷ đồng 10,27% 18,40% 16,40% 14,40% 12,40% 10,40% 8,40% NPV Tổng đầu tƣ -49,27 -199,91 -167,13 -131,76 -93,51 -52,10 -7,47
NPV Chủ đầu tƣ -87,89 -294,57 -243,73 -192,89 -142,06 -91,22 -40,64
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả chạy độ nhạy cho thấy, hiệu quả dự án tỷ lệ nghịch với mức lãi suất vốn vay, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi lãi suất vốn vay càng tăng, dự án càng không hiệu quả. Mặc dù, dự án đã đƣợc vay vốn với lãi suất ƣu đãi, tuy nhiên vẫn khơng đạt đƣợc hiệu quả tài chính
Kết luận: Qua phân tích một chiều đối với một số yếu tố quan trọng đối với dự án, có thể
thấy trong các biến số có ảnh hƣởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì hai yếu tố mà Chủ đầu tƣ nên đặc biệt quan tâm là yếu tố giá cho thuê hàng năm và yếu tổng mức đầu tƣ của dự án. Việc điều chỉnh các yếu tố này tại giá trị thích hợp có thể mang lại hiệu quả tài chính cho dự án.
3.3.1.2. Độ nhạy hai chiều
Tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều của yếu tố giá cho thuê - yếu độ ảnh hƣởng lớn đến hiệu quả dự án với các yếu tố khác nhằm xác định mối tƣơng quan giữa các yếu tố này.
Bảng 3.7: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và tổng mức đầu tƣ Đơn vị tính: Tỷ đồng Đơn vị tính: Tỷ đồng Tổng mức đầu tƣ -131,8 -30% -25% -10% 10% 25% Giá c ho thuê 30,00 -19,0 -94,0 -165,7 -422,9 -596,2 40,00 86,0 8,4 -45,9 -307,3 -480,4 50,00 190,4 110,3 73,6 -191,7 -364,7 60,00 294,2 211,7 192,6 -76,1 -248,9 70,00 398,1 312,7 311,0 39,4 -133,2
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả độ nhạy cho thấy, khi tổng mức đầu tƣ giảm 10% thì dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính khi giá cho thuê ở mức 50 nghìn VNĐ. Ngƣợc lại, khi giá cho thuê ở mức 70 nghìn VNĐ nếu tổng mức đầu tƣ tăng 10% thì dự án vẫn hiệu quả về mặt tài chính trên quan điểm tổng đầu tƣ. Nhƣ vậy, Chủ đầu tƣ có thể cân đối hai yếu tố này để đạt đƣợc hiệu quả tài chính dự án.
Giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy:
Bảng 3.8: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và tỷ lệ lấp đầy
Đơn vị tính: Tỷ đồng Tỷ lệ lấp đầy -131,8 40,0% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Giá c ho thuê 30,00 -599,4 -492,8 -454,9 -417,1 -379,2 -341,3 -303,5 40,00 -483,2 -376,6 -338,8 -300,9 -263,0 -225,2 -187,3 50,00 -367,1 -260,5 -222,6 -184,7 -146,9 -109,0 -71,2 60,00 -250,9 -144,3 -106,4 -68,6 -30,7 7,1 44,8 70,00 -134,7 -28,1 9,7 47,5 85,1 122,7 160,3
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả phân tích cho thấy nếu tỷ lệ lấp đầy dự án chỉ đạt 60% thì dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính khi mức giá thuê 70 nghìn VNĐ/m2/năm tƣơng đƣơng 3,4 USD/m2/năm và nếu tỷ lệ lấp đầy ở mức 90% thì dự án sẽ hiệu quả khi mức giá cho thuê là 60 nghìn VNĐ/m2/năm tƣơng đƣơng 4 USD/m2/năm.
Giá cho thuê và lãi suất vốn vay:
Kết quả độ nhạy tại Bảng 3.8 cho thấy, khi giá cho thuê ở mức 60 nghìn VNĐ/m2/năm thì dự án sẽ đạt hiệu quả tài chính nếu lãi suất vốn vay ở mức 16%. Nhƣ vậy, trong trƣờng hợp Chủ đầu tƣ không vay đƣợc nguồn vốn ƣu đãi, Chủ đầu tƣ vẫn có thể vay các nguồn vốn khác với lãi suất cao hơn với điều kiện thỏa thuận đƣợc mức giá cho thuê tƣơng ứng.
Bảng 3.9: Độ nhạy hai chiều giữa yếu tố giá cho thuê hàng năm và lãi suất vốn vay
Đơn vị tính: Tỷ đồng Lãi suất vay vốn
-131,8 6,0% 8% 10% 12% 14% 16% 24% Giá c ho thuê 1 lần 30,00 -155,8 -195,7 -232,5 -266,3 -297,5 -326,4 -422,1 40,00 -15,7 -61,8 -104,6 -144,0 -180,4 -214,0 -325,8 50,00 123,5 71,4 23,0 -21,7 -63,2 -101,7 -229,5 60,00 262,0 203,9 150,0 100,0 53,7 10,7 -133,2 70,00 400,1 335,8 276,4 221,3 170,1 122,5 -36,9
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết luận: Nhƣ vậy, nếu mức giá cho thuê ở mức 63,023 nghìn VNĐ/m2/năm tƣơng đƣơng với 3,03 USD/m2/năm thì khả năng đạt hiệu quả của dự án rất cao, thậm chí cả khi tổng mức đầu tƣ tăng mạnh, lãi suất vốn vay cao và tỷ lệ lấp đầy thấp, do đó Chủ đầu tƣ nên tập trung các biện pháp để thỏa thuận đƣợc mức giá này với các khách hàng của mình.
3.3.1.3. Phân tích độ nhạy theo kịch bản tỷ lệ lấp đầy
Yếu tố tỷ lệ lấp đầy là yếu tố quan trọng có ảnh hƣởng lớn đến quyết định đầu tƣ dự án của Chủ đầu tƣ cũng nhƣ hiệu quả của dự án. Kết quả phân tích hiệu quả tài chính và độ nhạy một chiều cho thấy, với tỷ lệ lấp đầy tối đa là 100% thì dự án vẫn khơng đạt hiệu quả kinh tế. Tuy nhiên, do tỷ lệ lấp đầy có liên quan đến ba biến số bao gồm tỷ lệ lấp đầy năm đầu tiên, số năm lấp đầy và tỷ lệ lấp đầy tối đa. Việc chỉ đánh giá tỷ lệ lấp đầy tối đa sẽ không thể hiện đƣợc rõ nét tác động của yếu tố này tới hiệu quả dự án, do đó luận văn tiến hành phân tích kịch bản đối với yếu tố này để đƣa ra nhìn nhận rõ nét hơn. Dựa trên những thơng tin chung về tình hình lấp đầy một số KCN, luận văn xây dựng bốn kịch bản đối với yếu tố tỷ lệ lấp đầy nhƣ sau:
Kịch bản 1 (Kịch bản tốt): Tỷ lệ lấp đầy toàn bộ dự án đạt 100%, thời gian lấp đầy 3, năm đầu tiên lấp đầy 70%
Kịch bản 2 (Kịch bản cơ sở): tỷ lệ lấp đầy 100%, thời gian lấp đầy 5, năm đầu tiên lấp đầy 50%
Kịch bản 3 (Kịch bản trung bình): tỷ lệ lấp đầy 80%, thời gian lấp đầy 5 năm, năm đầu tiên lấp đầy 40%
Kịch bản 4 (Kịch bản xấu): tỷ lệ lấp đầy 60%, thời gian lấp đầy 7, năm đầu tiên lấp đầy 20%
Kết quả phân tích độ nhạy theo kịch bản đối với yếu tố tỷ lệ lấp đầy đƣợc trình bày ở Bảng.. cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính khi tỷ lệ lấp đầy theo kịch bản 1, là kịch bản
tốt nhất trong các kịch bản đề xuất. Nhƣ vậy, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, dự án vẫn có khả năng đạt đƣợc hiệu quả tài chính bằng cách tác động vào yếu tố tỷ lệ lấp đầy.
Bảng 3.10: Kết quả phân tích kịch bản đối với tỷ lệ lấp đầy
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Chỉ tiêu Kịch bản thay đổi tỷ lệ lấp đầy