CHƢƠNG 3 : PHÂN TÍCH DỰ ÁN
3.3. Phân tích rủi ro
3.3.1.1. nhạy một chiều
Yếu tố lạm phát: Yếu tố lạm phát có tác động đến các dịng ngân lƣu của dự án. Do đó,
việc phân tích độ nhạy sẽ giúp xác định rõ hơn mức độ ảnh hƣởng của yếu tố này tới hiệu quả của dự án. Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố lạm phát đƣợc thể hiện qua bảng số liệu sau.
Bảng 3.3: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của yếu tố lạm phát
Đơn vị tính: Tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% NPV Tổng đầu tƣ -157,6 -131,8 -116,7 -88,8 -63,6 -35,9 -8,1
NPV Chủ đầu tƣ -223,8 -192,9 -173,5 -144,5 -119,6 -94,2 -70,4
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy yếu tố lạm phát có tác động đồng biến đối với hiệu quả tài chính của dự án, nguyên nhân là do khi lạm phát gia tăng thì tốc độ tăng doanh thu sẽ tăng nhanh hơn tốc độ tăng chi phí của dự án. Tuy nhiên, khi lạm phát tăng lên tới 13% thì dự án vẫn chƣa đạt hiệu quả về mặt tài chính. Với tình hình kinh tế và dự báo lạm phát Việt Nam trong thời gian tới thì lạm phát Việt Nam sẽ khó có khả năng tăng cao hơn mức 13% và do đó NPV tài chính sẽ khó hốn chuyển đƣợc từ âm sang dƣơng nếu chỉ thay đổi yếu tố này.
Yếu tố tổng mức đầu tư: Tổng mức đầu tƣ thể hiện mức chi phí đầu tƣ của dự án, đối với
các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, chi phí đầu tƣ chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí của dự án và do đó cũng có ảnh hƣởng lớn tới hiệu quả của dự án. Tổng mức đầu tƣ của dự án hiện tại chƣa đƣợc phê duyệt chính thức, hơn nữa chƣa có thống kê cụ thể về hiện trang khu vực đất quy hoạch, chƣa áp giá đến bù nên độ chính xác chƣa cao. Do đó, luận văn chọn biên độ biến động trong khoảng ± 30%, để đánh giá tác động của yếu tố này tới hiệu quả của dự án. Kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố tổng mức đầu tƣ đƣợc thể hiện tại Bảng 3.4
Bảng 3.4: Kết quả phân tích độ nhạy một chiều của mức đầu tƣ
Đơn vị tính: Tỷ đồng Tăng/Giảm 0% -30% -25% -10% 10% 25%
NPV Tổng đầu tƣ -131,8 136,0 57,2 11,3 -252,0 -425,0
NPV Chủ đầu tƣ -192,9 146,2 90,1 -79,3 -306,5 -477,0
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả cho thấy NPV tài chính dự án khá nhạy với biến số suất đầu tƣ và có tƣơng quan nghịch biến với yếu tố này.Trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, dự án đạt hiệu quả khi tổng mức đầu tƣ giảm 10% so với mức hiện tại tƣơng ứng với mức giá trị 1.179 tỷ đồng, giá trị chuyển đổi tính tốn đƣợc là 1.188 tỷ đồng tức là giảm 9,37% so với tổng mức đầu tƣ ban đầu. Nhƣ vậy, với các yếu tố khác không đổi nếu Chủ đầu tƣ có các biện pháp để tiết kiệm chi phí đầu tƣ, tận dụng tối đa sự phối hợp với cơ sở hạ tầng giai đoạn 1 sao cho mức đầu tƣ giảm khoảng 9,37% thì dự án sẽ đạt hiệu quả.
Yếu tố tỷ lệ lấp đầy: Đây là một trong những tiêu chí quan trọng đối với dự án KCN. Theo
dự tính thì tỷ lệ lấp đầy của dự án sẽ đạt mức tối đa, tuy nhiên trên thực tế mức tỷ lệ này không dễ đạt đƣợc. Mặc dù Đồng Nai là tỉnh có thế mạnh trong việc phát triển KCN, thực trạng hiện nay cho thấy chỉ có một số KCN đƣợc đầu tƣ từ trƣớc đạt tỷ lệ lấp đầy 100%, các KCN đạt tỷ lệ rất thấp, mức lấp đầy khả thi vào khoảng 80%. Đối với dự án này, khi tính tốn với giả định tỷ lệ lấp đầy tối đa thì dự án đã khơng hiệu quả, do đó nếu tỷ lệ này thấp hơn thì dự án cũng sẽ khơng hiệu quả. Do đó, đề tài không đánh giá độ nhạy của yếu tố này dƣới góc độ tài chính mà sẽ đánh giá độ nhạy đối hiệu quả kinh tế ở phần tiếp theo.
Yếu tố giá cho thuê: Đây cũng là một trong những yếu tố quan trọng của dự án, có ý nghĩa
quyết định đối với dịng ngân lƣu vào của dự án do đó, việc tính tốn tác động của yếu tố giá cho thuê đối với dự án là cần thiết. Đối với dự án này, do phần diện tích cho th theo hình thức thu phí hàng năm chiếm tỷ trọng chủ yếu trong cơ cấu doanh thu của dự án nên đề tài tiến hành phân tích độ nhạy đối với giá cho thuê hàng năm, kết quả phân tích độ nhạy một chiều nhƣ sau:
Bảng 3.5: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm
Giá cho thuê
(1000 VNĐ/m2/năm) 30 40 50 60 70 56,12 63,02 NPV Tổng đầu tƣ (Tỷ đồng) -303,5 -187,3 -71,2 44,8 160,3 0,0 79,7 NPV Chủ đầu tƣ (Tỷ đồng) -349,5 -243,6 -137,6 -31,8 73,5 -72,7 0,0
Trong dãy giá biến động từ 30 - 70 nghìn VNĐ/m2/năm, dự án đạt hiệu quả tài chính ngay khi giá cho thuê đạt mức 60 nghìn VNĐ/m2/năm, giá trị chuyển đổi trên quan điểm tổng đầu tƣ tính tốn đƣợc là 56,126 nghìn VNĐ tƣơng đƣơng với 2,7 USD/m2/năm tức là tăng 25,33% so với mức giá cơ sở. Trên quan điểm Chủ đầu tƣ, mức giá hoán chuyển là 63,023 nghìn VNĐ/m2/năm, tƣơng đƣơng 3,03 USD/m2/năm tức là tăng 40,73% so với mức giá cơ sở. Mức giá cho thuê của các KCN trên địa bàn tỉnh hiện nay dao động từ 1,5 USD/m2/năm đến 3,4 USD/m2/năm, do đó việc Chủ đầu tƣ thỏa thuận để cho thuê ở mức hốn chuyển là có thể đƣợc.
Yếu tố lãi suất vay vốn: Trong cơ cấu nguồn vốn dự kiến của dự án, vốn vay chiếm tỷ
trọng lớn, lên tới 67%. Nhƣ vậy, yếu tố lãi suất vốn vay sẽ có tác động khơng nhỏ tới dịng ngân lƣu của dự án. Do đó, luận văn sẽ phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ ảnh hƣởng của biến số này đối với dự án. Luận văn lựa chọn mức biến động ±2% so với mức lãi suất vốn vay cơ sở để phân tích độ nhạy dự án, kết quả phân tích độ nhạy một chiều nhƣ sau:
Bảng 3.6: Kết quả phân tích độ nhạy yếu tố giá cho thuê hàng năm
Đơn vị tính: Tỷ đồng 10,27% 18,40% 16,40% 14,40% 12,40% 10,40% 8,40% NPV Tổng đầu tƣ -49,27 -199,91 -167,13 -131,76 -93,51 -52,10 -7,47
NPV Chủ đầu tƣ -87,89 -294,57 -243,73 -192,89 -142,06 -91,22 -40,64
Nguồn: Tính tốn của tác giả
Kết quả chạy độ nhạy cho thấy, hiệu quả dự án tỷ lệ nghịch với mức lãi suất vốn vay, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi lãi suất vốn vay càng tăng, dự án càng không hiệu quả. Mặc dù, dự án đã đƣợc vay vốn với lãi suất ƣu đãi, tuy nhiên vẫn không đạt đƣợc hiệu quả tài chính
Kết luận: Qua phân tích một chiều đối với một số yếu tố quan trọng đối với dự án, có thể
thấy trong các biến số có ảnh hƣởng đến hiệu quả tài chính của dự án thì hai yếu tố mà Chủ đầu tƣ nên đặc biệt quan tâm là yếu tố giá cho thuê hàng năm và yếu tổng mức đầu tƣ của dự án. Việc điều chỉnh các yếu tố này tại giá trị thích hợp có thể mang lại hiệu quả tài chính cho dự án.