5. Kết cấu luận văn
2.3 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM giai đoạn hiện nay
2.3.2.2 Các chính sách thuế liên quan đến đầu tư kinh doanh BĐS
Một số chính sách thuế cĩ ảnh hưởng quan trọng đến đầu tư BĐS trong thời gian gần đây là Luật thuế thu nhập cá nhân trong kinh doanh BĐS và nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất.
* Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 cĩ hiệu lực từ ngày 01/1/2009.
Theo luật này, trong chuyển nhượng BĐS, nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ thay thế nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất đã được ban hành theo luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994 (người bán nộp thuế 4% trên giá trị chuyển nhượng)
Luật đưa ra hai phương thức nộp thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng BĐS là :
- Thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng
- Hoặc áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế.
Luật đưa ra hai phương thức tính thuế, nhưng khơng đưa ra các quy định cụ thể cho từng phương thức, cho từng loại hình hợp đồng BĐS vì tình trạng pháp lý thực tế của BĐS là rất đa dạng bao gồm : Hợp đồng mua bán, hợp đồng gĩp vốn và giá trên hợp đồng gĩp vốn của người đầu tiên đến người cuối cùng là như nhau mặc dù đã sang nhượng qua nhiều lần. Vậy thì làm sao cĩ cơ sở để tính được thu nhập chịu thuế ? Như vậy, Nhà nước cĩ thất thu thuế khơng nếu người chuyển nhượng áp dụng tồn bộ theo phương thức thứ hai. Chính vì những điều này đã làm các cơ quan chức năng tính thuế bị lúng túng vì khơng biết áp dụng và xử lý như thế nào?, áp dụng phương thức nào? và hàng loạt các nghị định, thơng tư hướng dẫn ra đời để hướng dẫn thi hành luật cho phù hợp tình hình thực tế : Nghị định 100/2008/NĐ-CP Thơng tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008, Thơng tư 161/2009/TT-BTC, Thơng tư 02/2010/TT-BTC,…
Từ khi luật thuế ra đời đã gây xáo trộn ảnh hưởng tâm lý rất lớn cho các nhà đầu tư thứ cấp, và giao dịch BĐS bị đình trệ trong một thời gian dài. Một mặt khơng dám đầu tư do luật chưa rõ ràng, một mặt do khơng chuyển nhượng được vì cơ quan tính thuế phải chờ các thơng tư hướng dẫn cụ thể thì mới thực hiện được.
Đến nay luật thuế thu nhập cá nhân đã được áp dụng ổn định trong chuyển nhượng BĐS, và phần lớn áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng vì việc xác định thu nhập chịu thuế là rất khĩ khăn và khơng đủ chứng từ hợp lệ. Xem ra hiệu quả của việc áp dụng luật thuế này chỉ hơn luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ở
chổ các hợp đồng gĩp vốn cũng phải cơng chứng và nộp thuế TNCN, trước đây các hợp đồng này chỉ sang tên ở chủ đầu tư và khơng cần nộp thuế.
* Nghị định 69/2009/NĐ-CP
Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 chi tiết quy định về quy hoạch sử dụng đất, đơn giá thuê đất, bồi thường hổ trợ tái định cư cho luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/3/2003.
Điểm nổi bật của Nghị định này là việc nộp tiền sử dụng đất được xác định căn cứ vào giá chuyển nhượng trên thị trường, và để cĩ được giá này các doanh nghiệp phải nhờ các cơng ty thẩm định giá xác định giá đất và dựa trên đĩ doanh nghiệp phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Theo quy định trước đây các doanh nghiệp chỉ phải nộp theo đơn giá trên bảng giá quy định của Nhà nước, và thường đơn giá này rất thấp so với giá thị trường.
- Mặt tích cực : Nghị định 69 ra đời đã giải quyết được nhiều bất cập của
thị trường BĐS như khắc phục tình trạng người bị thu hồi đất với giá rẻ mạt, giảm những thủ tục hành chính phiền hà, thúc đẩy tiến độ giải phĩng mặt bằng, tăng thu ngân sách Nhà nước, thu hẹp khoảng cách giữa đầu vào và đầu ra của các dự án, khơng tạo cho doanh nghiệp phát triển dự án hưởng siêu lợi nhuận quá dễ dàng, mà phải chia sẻ lợi nhuận đĩ với người dân cĩ đất trong các dự án và Nhà nước.
- Mặt hạn chế : Mặt bằng giá đất thị trường hiện nay đang ở mức cao nếu
doanh nghiệp vừa phải thực hiện bồi thường theo giá thị trường vừa phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá thị trường đang là một khĩ khăn cho doanh nghiệp khi giá thành sản phẩm quá cao trong khi nhu cầu phải phát triển các khu đơ thị của Việt Nam là rất lớn. Mặt khác, để cạnh tranh được trong hồn cảnh thị trường khơng tốt như hiện nay, doanh nghiệp khơng thể tăng cao giá bán.
2.3.2.3 Chính sách tiền tệ.
Thị trường BĐS là thị trường rất nhạy cảm với chính sách lãi suất và chính
sách tiếp cận tín dụng BĐS trong việc điều hành chính sách tài chính của Nhà nước.
Vì kinh doanh BĐS, bao giờ cũng địi hỏi nguồn vốn rất lớn trong thời gian dài. Nguồn vốn cĩ tính quyết định và giữ vai trị lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS vẫn là ngân hàng. Thực tế chứng minh đa phần các nhà đầu tư BĐS từ cá nhân cho đến cơng ty đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luân chuyển đầu tư sản phẩm. Cá nhân nếu muốn mua căn hộ cũng phải cần tiền từ ngân hàng để xoay, trả gĩp, và các cơng ty cần nguồn vốn từ trung đến dài hạn để đầu tư dự án, cơng trình. Theo sốá liệu điều tra, số DN kinh doanh BĐS cĩ quy mơ vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chiếm gần 30% tổng số, số DN vốn từ 500 tỷ đồng trở lên (30 triệu USD) chỉ chiếm 2,4%, cịn lại phần lớn là các DN vốn nhỏ khơng cĩ khả năng thực hiện dự án
lớn nếu khơng cĩ sự hỗ trợ của ngân hàng. Trường hợp nguồn vốn từ ngân hàng gặp khĩ khăn thì DN khơng triển khai dự án được. Nên các DN thường phải huy động vốn trong dân bằng cách vay vốn, gĩp vốn hoặc bán nhà hình thành trong tương lai, và nhà đầu tư thứ cấp tham gia gĩp vốn một phần chủ yếu là vay ngân hàng. Do vậy việc ngân hàng thắt chặt cho vay khơng chỉ ảnh hưởng lớn đến tiến độ nhiều dự án mà cịn đến nhu cầu mua của khách hàng và nhà đầu tư. Thị trường BĐS trầm lắng hay biến động của giá BĐS một phần do thơng tin biến động về chính sách tài chính tiền tệ, cũng như chính sách hoạch định vĩ mơ từ phía Nhà nước. Chính sách tiền tệ tác động đến thị trường BĐS thơng qua chính sách lãi suất, các chính sách tín dụng.
Ta hãy xem qua chính sách lãi suất và tiếp cận tín dụng BĐS đã tác động như thế nào đến thị trường BĐS qua diễn biến sau :
Bảng 2.2.5 Diễn biến của lãi suất từ 2005 đến nay
8.8% 12.0% 10.0% 13.0% 13.5% 18.0% 15.0% 12.5% 15.5% 12.5% 14.5% 14.0% 13.0%12.0% 11.0% 8.5% 7.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.0% 8.25% 9.0% 7.8% 8.25% 19.5% 12.8% 16.5% 17.5% 21.0% 12.0% 18.8% 18.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 2005 2006 20074/2008 19/5 /08 11/6 /08 21/10/ 08 5/11/ 08 21/11/ 08 5/12/ 08 22/1 2/08 2/2/ 09 12/2 009 Quy1/ 2010 Quy2/ 2010 Quy3/ 2010 31/12/ 201 0
lãi suất cơ bản lãi suất cho vay
Bảng 2.2.6 Dư nợ cho vay BĐS tại TP.HCM từ năm 2005 đến tháng 9/2010
13.9% 14.0% 15.4% 20.0% 11.1% 15.5% - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ng hì n t ỷ 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% Dư nợ cho vay BĐS Tổng dư nợ cho vay Tỷ lệ dư nợ BĐS/ Tổng dư nợ
Nguồn : Ngân hàng nhà nước
Tín dụng BĐS liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007 : Dù thời kỳ 2003 đến 2006 là thời kỳ trầm lắng của thị trường BĐS, nhưng tín dụng BĐS vẫn tiếp tục tăng. Cĩ thể nĩi do lãi suất cho vay ở mức ổn định thấp, người đầu tư BĐS vẫn cĩ khả năng
vay để mua bán, người dân cĩ nhu cầu nhà ở vẫn cĩ khả năng vay mua nhà. Hơn nữa trong thời kỳ này các ngân hàng đều cĩ chính sách khuyến khích tín dụng BĐS.
Tính đến 31/12/2007, tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại Tp.HCM tăng đến trên 200% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay BĐS của các ngân hàng tính đến hết năm 2006 là 25.549 nghìn tỉ, năm 2007 là 81.390 tỉ, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của tồn hệ thống. Trong đĩ, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn hiếm khoảng 21%.
Tín dụng BĐS qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết. Trong cho vay cá nhân, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chĩng bơm tiền cho khách hàng thơng qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả gĩp.
Ngồi ra, trong giai đoạn thị trường sốt nĩng, nguồn vốn vay chảy vào BĐS khơng chỉ từ cho vay BĐS mà cịn từ nguồn vốn cho vay sản xuất kinh doanh thơng qua các doanh nghiệp SXKD. Họ đã dùng vốn vay này để đầu tư BĐS để nhanh chĩng thu được lợi nhuận cao từ đầu tư BĐS, và đây cũng là một rủi ro rất lớn cho tồn bộ hệ thống ngân hàng và nền kinh tế khi bong bĩng BĐS tan vỡ, thị trường mất khả năng thanh khoản, vì thường nguồn vốn vay từ doanh nghiệp là rất lớn.
Nhằm kiểm sốt quy mơ, chất lượng tín dụng và cho vay đầu tư và nhằm kiểm sốt lạm phát, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong đĩ cĩ khống chế dư nợ vốn cho vay, ngày
01/06/2007, NHNN đã điều chỉnh tăng tỉ lệ dự trữ bắt buộc lên gấp đơi đối với cả nội tệ
và ngoại tệ : từ 5% lên 10% đối với tiền gửi VND kỳ hạn dưới 12 tháng và từ 2% lên 4% đối với kỳ hạn từ 12 tháng đến 24 tháng, tăng từ 8% lên 10% đối với tiền gửi ngoại tệ kỳ hạn dưới 12 tháng và từ 2% lên 4% đối với kỳ hạn từ 12 tháng đến dưới 24 tháng. Vào đầu năm 2008, Nhà nước tiếp tục dùng chính sách thắt chặt tiền tệ để hạn chế lạm phát và ngăn chặn bong bĩng BĐS đang ở đỉnh điểm thơng qua việc tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc. Cụ thể : Lãi suất cơ bản đã tăng từ 8.25% lên 8.75% (ngày 30/1/2008), lên 12% (ngày 16/5/2008) và đỉnh điểm là 14% vào ngày 10/6/2008. Lãi suất chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn đã lên đến 15%. Tỉ lệ dự trữ bắt buộc đã tăng lên 11% cho cả VND và ngoại tệ và áp dụng cho tất cả các kỳ hạn.
Với hàng loạt các quyết định ra đời nhằm áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng năm 2008 như trên, đã nâng lãi suất cho vay của các ngân hàng đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm tới 18% - 23%, đã đẩy các cơng ty BĐS và các nhà đầu tư rơi vào tình trạng khĩ khăn chưa từng cĩ. Lãi suất tăng cao đã tạo nên một gánh nặng thực sự cho các nhà đầu tư, và là yếu tố chủ yếu đẩy thị trường BĐS lao dốc khơng phanh. Nhiều dự án giá giảm tới 40% - 60%, thậm chí cá biệt cĩ nơi giảm tới 65%. Nhà đầu tư cùng với tồn bộ hệ thống ngân hàng đã phải đối mặt với rủi ro và thiệt hại rất lớn.
Việc phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thơng, đã rút lượng tiền lớn đang lưu thơng trên thị trường về ngân hàng Nhà nước làm cho khả năng cung tiền của các ngân hàng gặp khĩ khăn rất lớn, buộc phải siết chặt, hạn chế cho vay BĐS : Chỉ tiếp tục
giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí cĩ ngân hàng cịn ngưng giải ngân và khơng cho vay vì khơng cịn tiền để cho vay.
Sang năm 2009, bằng các chính sách kiềm chế lạm phát và đáp ứng mục tiêu tăng
trưởng kinh tế trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới, ngân hàng Nhà nước đã diều chỉnh giảm lãi suất cơ bản từ 10% xuống dần 8,5%, 7%, nhưng vẫn thắt chặt tín dụng BĐS và đặc biệt là ngày 23/1/2009 theo Quyết định số 131/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ quyết định thực hiện gĩi kích cầu số 1 trị giá 17.000 tỷ đồng trong năm 2009, qua việc Nhà nước hỗ trợ lãi suất 4% (trong vịng 8 tháng) cho khách hàng vay để sản xuất - kinh doanh, nhằm giảm giá thành sản phẩm hàng hố, duy trì sản xuất, kinh doanh và tạo thêm việc làm, trong điều kiện nền kinh tế bị tác động của khủng hoảng tài chính và suy thối kinh tế thế giới. Thực tế gĩi kích cầu này đã giúp các doanh nghiệp đáo hạn được nợ, giảm chi phí sử dụng vốn, Ngân hàng giảm được nợ xấu, đặc biệt đã giúp thị trường BĐS hồi phục được trong một thời gian ngắn, các doanh nghiệp và người đầu tư thứ cấp cũng thanh khoản được một phần trong thời gian này. Nhưng sau đĩ gĩi kích cầu thứ 2 dự định thực hiện khơng được thực hiện đã đưa thị trường tiếp tục đi vào trầm lắng. Giao dịch chỉ được thực hiện hướng vào các nhu cầu thực và giá trị thấp.
Mức lãi suất cơ bản 8% được thực hiện vào tháng 12/2009 và đã được giữ ổn định trong suốt 11 tháng. Đến ngày 5/11/2010 NHNN đã quyết định tăng lãi suất cơ bản lên 9% và khơng quy định trần lãi suất bắt buộc là 150% mà do thỏa thuận của các ngân hàng, khi nhận thấy việc kiềm giữ mức lãi suất thấp khơng cịn phù hợp trong sự biến động phức tạp của tỉ giá, giá vàng và tình hình lạm phát đang cĩ nguy cơ tăng cao trong những tháng cuối năm. Và lập tức lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại đã vượt trần 12%, thiết lập ở mức 13% -13,5%, và lãi suất cho vay trung bình đã lên đến 16% - 19%. Điều đĩ sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chi phí sử dụng vốn của các nhà đầu tư nĩi chung và nhà đầu tư BĐS nĩi riêng, khi phải cân nhắc chi phí sử dụng vốn do tính thanh khoản chậm. Như vậy thị trường BĐS nĩi chung cũng phải cần thêm thời gian dài hơn để hồi phục, nếu như khơng cĩ một tác động mạnh từ một yếu tố kinh tế nào khác.
Trong bối cảnh tình hình lạm phát tăng cao hiện nay, nhằm phịng ngừa nguy cơ bong bĩng BĐS, NHNN đã lần lượt ban hành các chỉ thị như : Thơng tư 13 (cĩ hiệu lực kể từ ngày 01/10/2010) tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh BĐS. Việc gia tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS lên 250%, đồng thời tăng hệ số an tồn vốn (CAR) của các ngân hàng lên 9% sẽ dẫn đến việc vay vốn mua nhà sẽ khĩ khăn hơn, vì các ngân hàng sẽ phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an tồn vốn cho hệ thống ngân hàng. Và mới đây quan trọng nhất, vào ngày 18/2/2011 với quyết tâm hạn chế tình hình lạm phát đang cĩ nguy cơ bùng phát mạnh NHNN với chỉ thị của Thủ tướng chính phủ đã chính thức ban hành khống chế tín dụng năm 2011 dưới mức 20% và xiết chặt
tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất đặc biệt là lĩnh vực đầu tư BĐS. Đây thực sự là khĩ khăn rất lớn cho các doanh nghiệp BĐS nĩi riêng và thị trường BĐS nĩi chung.
Qua đĩ, ta thấy chính sách tiền tệ đã tác động rất lớn đến thị trường BĐS
nĩi chung và nhà đầu tư BĐS nĩi riêng. Chính sách tín dụng mở và dễ dãi sẽ là yếu tố cực kỳ quan trọng tạo nên cơn sốt BĐS và ngược lại chính sách thắt chặt tín