Trong các nước đang phát triển, sự phát triển của thị trường BĐS cĩ mối tương quan chặt chẽ với dịng vốn FDI. Qua 3 đợt sốt BĐS từ trước đến nay chúng ta nhận thấy rằng sự tăng trưởng của ngành BĐS thường cĩ được hỗ trợ bởi dịng vốn FDI.
Cơn sốt BĐS đầu tiên năm 1993-1995 khởi đầu bằng sự ra đời của Luật Đất đai vào năm 1993. Khi đĩ, Nhà nước chính thức cơng nhận việc mua bán quyền sử dụng đất của người dân đã tạo nên tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS. Cũng tại thời điểm này, sau khi Việt Nam và Mỹ bình thường hĩa quan hệ ngoại giao và kinh tế, làn sĩng đầu tư nước ngồi trở nên mạnh mẽ hơn trước. Năm 1996, lần đầu tiên Việt Nam chứng kiến sự ra đời của hàng loạt các cơng ty cĩ vốn đầu tư nước ngồi. Sự xuất hiện của các cơng ty đã tạo nên nhu cầu lớn về cở sở hạ tầng khu cơng nghiệp, văn phịng,... Chính đây là nhân tố làm gia tăng giá cả BĐS. Bên cạnh đĩ, Việt Nam cũng đĩn nhận một lượng kiều hối lớn đổ về và từ những người lao động ở các nước ngồi.
Cơn sốt BĐS thứ hai xuất hiện vào năm 2001-2003 khi hiệp định thương mại Việt-Mỹ đã mở ra xu hướng đầu tư mới. Mặc dù lượng vốn đầu tư đăng ký khơng tăng nhưng lượng vốn FDI thực hiện lại tăng mạnh so với trước. Tỷ lệ giải ngân trong giai đoạn này vào khoảng 80-85% lượng vốn đăng ký.
Cơn sốt BĐS thứ ba cũng gắn liền với một làn sĩng FDI mới. Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO ngày 7/11/2006, đã thu hút sự chú ý của giới đầu tư quốc tế. Nhờ tốc độ tăng trưởng trên 8%/năm trong giai đoạn từ năm 2005-2007, Việt Nam đã thu hút dịng vốn FDI một cách mạnh mẽ. Từ cuối năm 2007, dịng vốn FDI cĩ xu hướng chuyển sang lĩnh vực BĐS.
Qua cả ba cơn sốt, chúng ta nhận thấy một đặc điểm, các cơn sốt giá BĐS thường kết thúc trước 1 năm so với mức đỉnh của dịng vốn FDI. Sự sụt giảm dịng vốn FDI là tín hiệu cho thấy đầu tư vào ngành BĐS hiện nay sẽ gặp khá nhiều rủi ro
60.3% 40.2% 21.6% 16.3% 46.5% 59.1% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2005 2006 2007 2008 2009 2010 T ỷ US D 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% Vốn đăng ký Vốn thực hiên tỉ lệ thực hiện
Nguồn tổng cục thống kê
Qua bảng số liệu trên ta thấy con số đăng ký khổng lồ của năm 2008 chỉ thực hiện được 16.3%. Năm 2009, với sự hồi phục của nền kinh tế tồn cầu, nên tỉ lệ vốn thực hiện đã được cải thiện hơn rất nhiều, mặc dù vốn đăng ký khơng cịn ồ ạt như năm trước.
Theo báo cáo năm 2010 của Cục Đầu tư nước ngồi (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tổng lượng vốn đầu tư nước ngồi (FDI) giải ngân năm 2010 đạt 11 tỷ USD, đạt 59,1% vốn đăng ký. Với kết quả này, các chuyên gia đánh giá đây là mức giải ngân tốt trong hồn cảnh hiện nay. Trong tổng vốn đăng ký, kinh doanh BĐS đứng thứ 3 với 19 dự án cấp mới và 5 dự án tăng vốn đạt 2,854 tỷ USD.
Tp.HCM là địa bàn cĩ tỉ trọng hấp thu dịng vốn FDI lớn nhất và tăng nhanh trong những năm qua : Vốn FDI của thành phố trong năm 2006 là 1.627 triệu USD; 2007 là 2.335 triệu USD (ngành kinh doanh BĐS chiếm 53,3%) và năm 2008 đã lên
đến 8.407 triệu USD (ngành kinh doanh BĐS chiếm 49,7%). Năm 2009 đã sụt giảm cịn 1.035 triệu USD nhưng ngành kinh doanh BĐS chiếm tới 61,6%.
Bảng 2.2.11 . Tăng trưởng Vốn FDI tại TP.HCM qua các năm
- 1,000.0 2,000.0 3,000.0 4,000.0 5,000.0 6,000.0 7,000.0 8,000.0 9,000.0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 tr i ệ u U S D Vốn đăng ký
Nguồn : Cục thống kê thành Phố Hồ Chí Minh.
Hiện nay tính đến cuối năm 2010, tổng vốn FDI đăng ký của Tp.HCM là 1.831,5triệu USD, trong đĩ ngành kinh doanh BĐS là 1.265,2triệu USD chiếm 69%
Trong bối cảnh gia nhập kinh tế tồn cầu WTO, sự gia tăng của dịng vốn là rất cần thiết để phát triển kinh tế đất nước và là nguồn vốn bù đắp quan trọng cho thâm hụt thương mại của Việt Nam. Tuy nhiên, việc mở cửa thị trường vốn cũng đồng nghĩa với việc Việt Nam sẽ phải đối mặt với nhiều áp lực, nhất là khi khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế Việt Nam là chưa cao. Chính vì thế, nĩ vẫn cịn những tác động đa chiều đến nền kinh tế mà chúng ta cần xem xét, cần sàng lọc và quản lý chặt chẽ hơn về nguồn vốn FDI. Một trong những tác động mà chúng ta đang quan tâm là chúng gĩp phần tạo nên bong bĩng trên thị trường BĐS và làm nền cho kinh tế bất ổn định.