5. Kết cấu luận văn
2.3 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM giai đoạn hiện nay
2.3.3. Ảnh hưởng từ tính minh bạch của thị trường và giá cả hàng hĩa BĐS
Ảnh hưởng này xuất phát từ đặc điểm của thị trường BĐS là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin bất cân xứng, khơng đầy đủ).
Giá cả BĐS đang ở mức quá cao và tính thiếu minh bạch của thị trường BĐS đang là một hạn chế rất lớn cho thị trường và các nhà đầu tư BĐS tại Tp.HCM, đặc biệt là các nhà đầu tư thứ cấp.
Trong 5 năm qua, thị trường BĐS Việt Nam đã cĩ những bước phát triển khá mạnh, bên cạnh những thành cơng, thị trường BĐS cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Điển hình là tính minh bạch của thị trường trong tất cả các khâu từ đầu tư, tạo lập BĐS đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê cịn nhiều hạn chế.
Tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn lậu thuế cịn khá phổ biến dẫn đến hoạt động của thị trường thiếu bền vững. Thực tế cơn sốt và xì hơi BĐS ở Hà Nội
vừa qua do dự án phát triển phía tây thành phố cho thấy người dân khĩ tiếp cận thơng tin đầy đủ về dự án.
Thơng thường khi đến mua thì dự án đã được bán xong từ lâu rồi và đều phải mua qua tay với giá cao. Những dự án chào bán cơng khai thường là nhà cao cấp giá rất cao do chủ đầu tư nước ngồi thực hiện. Hoạt động của nhà đầu tư thứ cấp nhiều khi khiến người cĩ nhu cầu nhà ở thực trở nên càng khĩ khăn vì giá bị đẩy lên bởi những mánh thu chênh, găm hàng tạo sĩng.
Sự thiếu minh bạch cịn thể hiện cả thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định tuy nhiên khi áp dụng thực tế phát sinh nhiều hạn chế. Cơ chế lựa chọn nhà đầu tư để được giao đất thơng qua hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thực hiện kém. Ngay như quy định việc mua bán phải thơng qua sàn giao dịch cũng khơng được triển khai tại nhiều địa phương. Sự thiếu minh bạch, cộng với sự lộng hành của giới đầu cơ, mơi giới đã gĩp phần đẩy giá BĐS lên quá cao so với thu nhập của người dân và điều kiện kinh tế. Hậu quả là việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận các đối tượng cĩ thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đơ thị gặp nhiều khĩ khăn.
Giá BĐS cao là một trong những yếu tố hấp dẫn nhà đầu tư trên thị trường sơ cấp, nhưng giá BĐS cao là một hạn chế của thị trường vì nĩ sẽ mang lại rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và cung cầu BĐS sẽ khơng gặp nhau, người cĩ nhu cầu nhà ở sẽ khơng đủ điều kiện tài chính tiếp cận được sản phẩm do vượt quá khả năng chi trả.
Yếu tố thực tế cĩ ảnh hưởng đến sự trầm lắng của thị trường BĐS Tp.HCM trong thời gian hiện nay là gíá BĐS đã ở mức quá cao so với giá trị thực của nĩ qua các cơn sốt trước đây, nhất là cơn sốt năm 2007. Mặc dù sau cơn sốt giá cả đã lao dốc rất nhiều nhưng vẫn cịn ớ mức quá cao so với khả năng chi trả, thu nhập thực tế của người dân.
Ở một số nước, chỉ số nhà ở (bằng giá nhà chia cho tổng thu nhập của một người dân hoặc một hộ dân trong một năm) là 5 - 6. Nghĩa là, một hộ gia đình nếu trừ tiền ăn, tiền ở đi thì tiết kiệm trong 10 - 15 năm là cĩ thể mua được nhà. Con số này ở Việt Nam là 15 - 16, cĩ nghĩa là mỗi hộ gia đình phải tiết kiệm khoảng 30 năm mới cĩ thể mua được một cái nhà.
Hiện nay chính phủ đang tìm ra các giải pháp để làm tăng tính minh bạch của thị trường và quản lý giá qua các quy định như : giao dịch BĐS phải qua sàn, các nhà đầu tư phải bán 80% sản phẩm qua sàn, dự án chỉ được bán khi đã xong mĩng cọc, quy định mở rộng các hình thức huy động vốn,... thơng qua các hệ thống chính sách pháp luật mới như Luật nhà ở, Luật kinh doanh BĐS và điển hình nhất gần đây là Nghị định 71/2010/NĐ-CP như đã phân tích ở trên.