5. Kết cấu luận văn
2.3 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư BĐS Tp.HCM giai đoạn hiện nay
2.3.4.1 Sự biến động thị trường vàng và ngoại tệ (USD)
* Ngoại tệ : Sự bịến động của tỉ giá sẽ ảnh hưởng lớn đến đến xuất nhập khẩu
và nhiều mặt của nền kinh tế. Ảnh hưởng rõ nét đến đời sống kinh tế thường ngày của chúng ta là giá cả do phần lớn nguyên vật liệu phục vụ cho sản xuất kinh doanh trong nước phần lớn là nhập khẩu. Trong lĩnh vực BĐS cũng vậy, tỉ giá biến động nhiều làm giá nguyên vật liệu biến động theo, gây rủi ro cho các doanh nghiệp khi thực hiện dự án vì thường các dự án BĐS phải thực hiện trong một thời gian dài từ 1 – 5 năm. Ngồi ra, đối với nhiều dự án, hàng loạt các chi phí thiết kế, tư vấn xây dựng, giám sát, tiếp thị, quảng cao đều được thuê qua các cơng ty nước ngồi với chi phí tính bằng USD hoặc gắn trực tiếp với tỉ giá USD.
Bảng 2.2.7 Biến động tỉ giá từ năm 2001 đến 2010 theo giá niêm yết của NHNN.
2.32% -0.12% 0.21% 0.83% 1.19% 6.66% 7.68% 5.53% 6.14% 1.95% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 đồ ng -1.00% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 7.00% 8.00% 9.00% tỉ giá % tăng so với năm trước
Nguồn Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh
Thoạt nhìn ta thấy tỉ giá biến động khơng nhiều qua các năm, và tác động của nĩ khơng lớn vì nĩ là tỉ giá niêm yết của NHNN. Trên thực tế trong thời điểm biến động tỷ giá, chênh lệch giữa tỷ giá niêm yết và tỷ giá trên thị trường tự do là rất lớn (cao điểm 9-10%) so với biên độ cho phép của NHNN. Chính vì vậy, các doanh nghiệp cĩ nhu cầu nhập khẩu thiệt hại rất nặng nề khi phải mua ngoại tệ trên thị trường tự do để thanh tốn hàng nhập khẩu do ngân hàng khơng cung ứng được nguồn ngoại tệ theo tỉ giá niêm yết mà phải theo giá thỏa thuận tương đương với giá trên thị trường tự do. Vì thế giá cả lại leo thang.
Từ năm 2009 đến cuối năm 2010 tỉ giá đã biến động nhiều hơn và diễn biến phức tạp hơn trong từng cơn sốt và đặc biệt từ cuối tháng 10/2010, từ khi NHNN cĩ quyết định tăng tỉ giá liên ngân hàng, thị trường ngoại hối lại trở nên hết sức căng
thẳng. Tỷ giá Đơla Mỹ/đồng Việt Nam trên thị trường tự do tăng liên tục, cĩ lúc lên tới 21.400 đ/USD, cao hơn tỷ giá trần của NHNN tới gần 10%.
Một thay đổi lớn trong chính sách điều hành tỉ giá là ngày 11/2/2011 NHNN bắt đầu áp dụng chính sách tỉ giá linh hoạt, với động thái tăng tỉ giá liên ngân hàng lên 9,3% (20.693đ/USD) gần sát với tỉ giá thị trường tự do và thu hẹp biên độ dao động cho phép là +/- 1%. Mặt khác tỉ giá liên ngân hàng khơng được giữ cố định lâu dài như trước đây mà sẽ thay đổi để tương đối bám sát những diễn biến của thị trường ngoại hối, tạo điều kiện đưa tỉ giá giao dịch của các tổ chức tín dụng sát với cung cầu ngoại tệ trên thị trường, gĩp phần hạn chế rủi ro trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, cũng như các tổ chức tín dụng.
Sự thay đổi tỉ giá lớn này cùng với lạm phát tăng cao hiện nay đang đẩy chi phí đầu vào tăng lên rất nhanh, các nhà đầu tư BĐS trên thị trường sơ cấp đang phải đối mặt với những rủi ro rất lớn từ sự thay đổi này .
Để tránh sự biến động tỷ giá lớn trên thị trường tự do, Nhà nước liên kết với các bộ ngành cấm mua bán ngoại tệ trên thị trường tự do, triệt để chống hiện tượng Dollar hĩa, hướng dần tới việc chỉ giao dịch mua bán bằng một đồng tiền Việt Nam.
* Thị trường vàng
Trong nền kinh tế hội nhập sâu rộng ta thấy sự biến động của giá vàng khơng chỉ đơn thuần phụ thuộc vào quan hệ cung cầu vàng vật chất mà giá vàng rất nhạy cảm và biến động rất mạnh với sự biến động của thị trường tài chính và kinh tế thế giới cùng với các yếu tố khác của nền kinh tế trong nước. Do việc cất trữ vàng là vịnh tránh bão an tồn trong thời kỳ kinh tế suy thối, do tính thanh khoản nhanh và độ nhạy cảm lớn của nĩ nên thị trường vàng bao giờ vẫn là kênh đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ với thị trường chứng khốn và BĐS.
Bảng 2.2.8 Diễn biến giá vàng qua các năm
5.83% 19.18% 26.78% 11.63%15.89% 26.85% 7.42% 58.93% 32.96% 30.06% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ngà n đồ ng 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% Giá vàng % tăng giá so với năm trước
Nhìn chung sự biến động của giá vàng sẽ ảnh hưởng đến thị trường BĐS ở một số khía cạnh như sau:
Thứ nhất : Sự biến động nhanh của giá vàng đã kéo các nhà đầu tư và vốn
sang thị trường vàng để nhằm mục đích thu lợi nhuận nhanh. Mặt khác, người ta phải tạm dừng các giao dịch BĐS và chờ đợi.
Thứ hai : Khi giá vàng tăng cao hàng hĩa BĐS như : nhà ở, nhà mặt tiền,…
mà trước đây thường được định giá bằng vàng sẽ rất khĩ bán. Và nếu quy ra tiền để bán thì người bán cũng phải bán với giá cao hơn trước đây.
Tại Tp.HCM thời điểm trước năm 2009, khi giá vàng chưa tăng quá cao thì hầu hết các giao dịch nhà ở, nhất là nhà mặt tiền đều được rao bán bằng vàng. Khi giá vàng đã tăng quá cao so với giá trị thật do giá vàng thế giới tăng nhanh từ ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và sự mất giá của đồng USD, thì các giao dịch nhà ở phần lớn được qui ra bằng tiền. Như vậy đứng về mặt giá thị trường nĩi chung, việc tăng cao của giá vàng cũng gĩp phần đẩy giá BĐS tăng lên và ảnh hưởng đến lớn đến tình trạng giao dịch BĐS.
Thứ ba : Từ xưa đến nay giá trị BĐS thường được so sánh với vàng, khi giá
vàng tăng cao thì giá trị BĐS được xem là bị định giá thấp so với vàng nảy sinh những tâm lý đối nghịch. Nhà đầu tư thấy việc đầu tư BĐS khơng cịn thu được lợi nhuận cao so với đồng vốn mình đã bỏ ra trước đây. Như vậy đứng trên khía cạnh đầu tư dài hạn, nhà đầu tư sẽ họ tự hỏi cĩ nên đầu tư vào BĐS hay khơng khi sự biến động của giá vàng thời gian qua là quá lớn.
Ta cĩ thể thấy đều đĩ qua biểu đồ so sánh sự biến động của giá vàng, ngoại tệ và giá nhà ở, vật liệu xây dựng.
Bảng 2.2.9 Diễn biến chỉ số giá vàng, giá nhà ở và VLXD, tỷ giá USD
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Chỉ số nhà ở & VLXD Chỉ số giá vàng Chỉ số Tỷ giá USD
Biểu đồ trên cho thấy giá vàng bao giờ cũng biến động lớn nhất so với nhà ở, nhưng trong lúc giá vàng tăng ở mức cao, cũng cĩ nhà đầu tư chuyển vốn sang BĐS vì cho rằng BĐS đang bị định giá thấp so với vàng và trong tương lai giá BĐS phải tăng. Sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 mà bắt đầu từ cuộc khủng hoảng BĐS tại Mỹ, bằng các chính sách cứu trợ cho nền kinh tế đã làm cho đồng USD mất giá và tạo lực đẩy giá vàng thế giới lên cao liên tục khi nĩ là kênh đầu tư an tồn cho nhà đầu tư .
Ở Việt Nam, trong thời gian từ năm 2008 đến nay giá vàng cịn biến động tăng nhanh do chịu tác động kép từ sự tăng giá của giá vàng thế giới và sự mất giá của đồng tiền Việt Nam do mất cân đối cung cầu ngoại tệ từ sự sa sút của hàng hĩa xuất khẩu do ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế thế giới, từ nợ nước ngồi tăng nhanh, nhập siêu, đầu tư cơng kém hiệu quả khơng tạo ra được giá trị gia tăng cho nền kinh tế, tâm lý lo sợ và giữ vàng, ngoại tệ của người dân, sự làm giá của giới đầu cơ…và thêm vào đĩ là sự điều hành kinh tế vĩ mơ yếu kém của Chính phủ.
Tất cả những điều đĩ đã đẩy thị trường ngoại tệ và vàng vào dịng xốy tăng giá. Từ đầu tháng 10/2010 đến tháng 3/2011, giá vàng trong nước liên tục leo thang và lần lượt chinh phục các cột mốc 32, 33, rồi 34 triệu đồng/lượng, trong đĩ đỉnh điểm là vào ngày 8/11 khi giá vàng trong nước vọt lên 38,2 triệu đồng/lượng. Sự biến động mạnh của giá vàng đã thu hút các nhà đầu tư chuyển hướng sang thị trường này, trở thành kênh đầu tư cạnh tranh mạnh mẽ với thị trường chứng khốn và BĐS. Hiện nay, Nhà nước đang cĩ chủ trương kiểm sốt chặt chẻ thị trường vàng thể hiện qua việc cấm mua bán vàng miếng. Do vậy thị trường vàng đã cĩ dấu hiệu trầm lắng hơn.