Sau hơn 45 năm kể từ khi mơ hình đầu tiên được hình thành, REIT đã được thành lập và phát triển ở nhiều quốc gia trên thế giới và trở thành một định chế năng động và ảnh hưởng lớn đối với thị trường BĐS. REIT mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân lẫn tổ chức cĩ thể tham gia vào thị trường BĐS. REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư cĩ khả năng đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho các dự án BĐS và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những cơng ty phát triển BĐS sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác.
Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ cĩ thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai cĩ thể tham gia vào thị trường BĐS. Do đĩ, mơ hình đầu tư này cĩ thể được xem như một cơng cụ xã hội hĩa trong đầu tư BĐS. Thời hạn hoạt động của REIT thường hơn 2 năm. Hoạt động chính của REIT là mua các tài sản đã hình thành để cho thuê. Vì vậy, REIT cĩ thể giúp các cơng ty BĐS cũng như ngân hàng đã cung cấp khoản vay cho các cơng ty BĐS cĩ thể thu hồi vốn cho dự án khác. Hoạt động đầu tư của REIT vẫn cịn duy trì ở các tài sản này thậm chí đến hàng chục năm. Tuy nhiên, nếu cần nhà đầu tư cĩ thể rút khỏi hoạt động đầu tư này thơng qua các sàn giao dịch chứng khốn.
Với một lượng vốn và khoảng thời gian xác định, REIT cĩ thể tham gia kinh doanh các tài sản mà REIT muốn mua sau khi các tài sản này được xây dựng hồn thiện. Điều đĩ cĩ thể giúp các cơng ty phát triển BĐS giảm bớt gánh nặng từ khoản
vay ngân hàng và thoải mái hơn trong việc bán các sản phẩm. Hơn nữa, các ngân hàng cĩ thể bán lại các khoản nợ cho các cơng ty phát triển BĐS vay cho các REIT. Ngồi ra, REIT tạo động lực giúp cho nhiều cơng ty xây dựng và kinh doanh BĐS phát triển chuyên mơn và lợi thế cạnh tranh trên thị trường BĐS. REIT tạo động lực phát triển tính chuyên nghiệp và kinh nghiệm trong các dịch vụ quản lý tài sản. REIT hỗ trợ phát triển một số chương trình nhà ở xã hội như đầu tư các dự án nhà ở xã hội với nguồn vốn dài hạn. Trong điều kiện khơng bị gánh nặng tiền vay ngân hàng, REIT cĩ thể giữ giá bán hoặc cho thuê ở mức hợp lý mà những người thụ hưởng cĩ thể chấp nhận được
Sự hình thành của REIT và các quy định về REIT và hỗ trợ của thị trường chứng khốn cĩ thể bảo vệ hợp pháp cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kinh nghiệm tham gia đầu tư vào BĐS và cải thiện tính thanh khoản trong danh mục đầu tư.
Nhờ đầu tư vào tài sản cho thuê, REIT cĩ thể mang lại một số lợi thế cho nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, giúp tăng hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp mà khơng chịu áp lực từ các khoản đầu tư tài sản cần thiết cho hoạt động doanh nghiệp.
Vì các lợi ích của REIT mang lại, để cĩ thể huy động được nguồn vốn cho phát triển bền vững thị trường BĐS chúng ta cần phát triển quỹ đầu tư tín thác BĐS
2.3.4.3 Ảnh hưởng tử thị trường nguyên vật liệu và thị trường lao động
Ngồi ra lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cịn bị tác động nhiều từ thị trường nguyên vật liệu và thị trường lao động.
* Thị trường nguyên vật liệu :
+ Đối với nguyên vật liệu nhập khẩu : Giá các nguyên vật liệu cĩ biến động lớn là do sự biến động của mặt bằng giá thế giới và sự biến động của tỉ giá.
+ Đối với nguyên vật liệu trong nước : giá các nguyên vật liệu biến động là do nhu cầu tăng cao, khan hiếm nguyên vật liệu (như xi măng, gạch…), và do lạm phát giá cả tăng cao.
Ví dụ điển hình vào năm 2008 nguyên vật liệu xây dựng cả trong nước và nhập khẩu đều biến động rất mạnh do bị tác động đồng thời của : Lạm phát (tăng 23%), giá cả nguyên vật liệu thế giới tăng cao; tỉ giá ngoại tệ biến động mạnh và nhu cầu nguyên vật liệu tăng đột biến cho xây dựng cao ốc, dân cư….Hàng loạt các dự án cần triển khai xây dựng trong năm 2008. Hầu hết giá các loại vật liệu xây dựng đều tăng từ 70-100% so với năm 2007. Đây thực sự l à một khĩ khăn rất lớn đối với hoạt động đầu tư BĐS.
Giá VLXD tăng đã đẩy chi phí xây dựng các cơng trình BĐS tăng thêm từ 30- 40% trên giá thành xây dựng, đẩy các nhà thầu xây dựng vào tình cảnh cực kỳ khĩ khăn. Khơng chỉ nhà thầu mà các chủ đầu tư BĐS cũng khĩ khăn khi các cơng trình
thi cơng bị dang dở,chậm tiến độ. Các hợp đồng ký kết mới với các nhà thầu xây dựng cũng phải nâng giá thành xây dựng lên cao hơn nhiều.
* Thị trường lao động : Sự biến động trên thị trường lao động chủ yếu do nhu
cầu về lao động để thực hiện dự án tăng cao, nhưng đối với nước ta cĩ một nguồn lao động dồi dào chính vì thế biến động giá cả trên thị trường lao động chủ yếu vẫn là do sự biến động của giá cả tiêu dùng , người lao động cần được trả lương cao hơn để bù đắp cho chi phí sinh hoạt của mình .
2.3.5 Nhĩm các yếu tố dân số, văn hĩa xã hội 2.3.5.1 Mức độ tăng dân số. 2.3.5.1 Mức độ tăng dân số.
Tp.HCM là thành phố lớn nhất Việt Nam, với diện tích khoảng 2.100 km2 và dân số hiện nay theo số liệu của Cục thống kê là 7.437.900 người, chiếm khoảng 8.4% dân số Việt Nam. Tuy nhiên nếu tính những người cư trú khơng đăng ký thì dân số thực tế của thành phố vượt trên 8 triệu người. Dân số thành phố tăng nhanh trong 10 năm qua, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vịng 10 năm. Khơng những là thành phố đơng dân nhất Việt Nam, quy mơ dân số của Tp.HCM cịn hơn phần lớn các thủ đơ ở châu Âu ngoại trừ Moscow và London. Mật độ dân số theo thống kê hiện nay là 3.542 người/km2, một trong những tỷ lệ cao nhất nước. Nguyên nhân chính khiến dân số thành phố tăng nhanh là do sự mở rộng của thị trường lao động đã tác động tới lượng dân di cư. Thời kỳ di cư mạnh nhất là giai đoạn 2004 - 2010 do lượng khu chế xuất, KCN được mở ra nhiều.
Theo số liệu thống kê năm 2009, dân cư sống khu vực thành thị và Tp.HCM cũng cĩ gần 30% là dân nhập cư từ các tỉnh khác. Tỷ lệ tăng cơ học rất cao so với tăng tự nhiên. Theo số liệu năm 2010, tỉ lệ tăng tự nhiên là 10,35%, trong khi tỉ lệ tăng cơ học lên tới 20,72%. Ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày đã cĩ khoảng 1 triệu khách vãng lai tại Tp.HCM. Đến năm 2010, con số này đã lên tới 2 triệu.
Bảng 2.2.13 Tốc độ tăng dân số TP.HCM 2.6% 2.9% 3.0% 3.5% 4.6% 3.0% 3.8% - 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ng ườ i 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% Dân số TP HCM Tốc độ tăng dân số
Nguồn : Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh.
2.3.5.2. Mơi trường văn hĩa xã hội.
Tp.HCM vừa là một trung tâm kinh tế, vừa là trung tâm văn hĩa lớn nhất của cả nước. Các gia đình khá giả, người cĩ trình độ văn hĩa cao ở các tỉnh, thành phố lân cận đều muốn chuyển đến sống tại thành phố. Chính vì vậy làn sĩng di cư của người dân từ các tỉnh lân cận ngày càng nhiều, người thì do nhu cầu về việc làm tìm kế sinh nhai, người khá giả thì muốn tạo cơ sở cho con cái học hành và sinh sống để cĩ điều kiện phát triển tốt hơn. Chính vì thế, Tp.HCM ngày càng phải mở rộng các khu đơ thị mới, các chung cư cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều để giải quyết cho nhu cầu nhà ở tăng nhanh, và cũng là niềm mơ ước của những người dân nhập cư, đặc biệt là các gia đình trẻ.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, lối sống người dân thành phố cũng cĩ những biến đổi. Một gia đình lớn bao gồm nhiều thê hệ sống chung với nhau đã dần được biến đổi thay thế bằng mẫu gia đình hạt nhân. Mơ hình mới này trung bình chỉ cĩ cha mẹ và con cái, đang cĩ xu hướng ngày càng tăng ở các khu vực đơ thị lớn. Các cặp vợ chồng trẻ, các cá nhân vì nhu cầu học tập và cơng việc đang cĩ khuynh hướng sống tách riêng và độc lập với gia đình. Với lối sống và quan niệm sống như vậy sẽ làm cho nhu cầu về căn hộ, chung cư,… tăng lên nhanh chĩng.
2.3.6. Yếu tố hội nhập của nền kinh tế. 2.3.6.1 Gia tăng nhu cầu BĐS. 2.3.6.1 Gia tăng nhu cầu BĐS.
Từ khi gia nhập WTO vào năm 2006, nhu cầu về BĐS tăng rất nhanh, nhất là ở các thành phố lớn. Các cơng ty và các tập đồn nước ngồi chính thức bước vào nền kinh tế Việt Nam. Nhu cầu đất đai cho nhà xưởng, văn phịng, cư trú cùng các dịch vụ, tiện ích phục vụ sinh hoạt như : nhà hàng, khách sạn, căn hộ cho thuê,… là
rất lớn. Các cơng ty, doanh nghiệp trong nước cũng phải mở rộng nhà xưởng, lập văn phịng giao dịch,… để tăng cường năng lực cạnh tranh. Vì vậy giá BĐS phục vụ cho các nhu cầu này gia tăng liên tục trong khi nguồn cung chưa được đáp ứng đủ. Bên cạnh đĩ nhu cầu về nhà ở, các tiện ích phục vụ cho người lao động cũng tăng nhanh và đang gặp nhiều khĩ khăn. Đây cũng là lý do Chính phủ vừa ban hành các nghị định ưu tiên phát triển nhà cho người cĩ thu nhập thấp, phát triển nhà cho cơng nhân thuê…
2.3.6.2 Sự phát triển của cơng nghệ và chất lượng dự án.
Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế và chuyển giao cơng nghệ giữa các nước trên thế giới, Việt Nam đã tranh thủ cơ hội để tiếp thu và ứng dụng các cơng nghệ mới vào các cơng trình xây dựng, rút ngắn thời gian thi cơng, tăng chất lượng, cũng như là giảm giá thành. Hàng loạt cơng nghệ xây dựng mới đã và đang được áp dụng tại Việt Nam : phương pháp thi cơng top-down giúp giảm thời gian thi cơng; phương pháp thi cơng tầng hầm, tường vây mĩng cọc, cơng nghệ bêtơng tự dầm; cơng nghệ chống ăn mịn kết cấu thép; cơng nghệ xây dựng đổ sàn nhanh khơng cần cốt pha, giảm thời gian, tăng khả năng chịu tải; cơng nghệ xây dựng nhà sử dụng tấm panel 3D tường, sàn, trần; cơng nghệ thang máy 2 tầng giúp tăng khối lượng vận chuyển. Việc ứng dụng cơng nghệ tin học vào việc điều hành quản lý thi cơng, thiết kế, vận hành, bảo trì, bảo hành giúp giảm chi phí, giảm số lượng nhân cơng,… Cùng với sự phát triển kinh tế, nguồn vốn đầu tư nước ngồi tăng dần trong tỉ trọng đầu tư chung nên đã cĩ những thay đổi nhận thức về chất lượng cơng trình. Điều này là tác nhân tích cực trong việc nâng cao trình độ quản lý, chất lượng dịch vụ của dự án cũng như chuyên mơn của ngành xây dựng nước ta, tạo ra các khu nhà ở ngày càng đẳng cấp hơn, cung cấp cho các nhà đầu tư các sản phẩm ngày càng chất lượng và đa dạng hơn.
2.3.6.3 Du lịch
Nằm ở vị trí miền Đơng Nam Bộ, Tp.HCM từng được gọi là : “Hịn ngọc Viễn Đơng” vì là một trung tâm quan trọng về kinh tế, văn hĩa, du lịch, khoa học và cơng nghệ của Việt Nam. Dù rất trẻ và hiện đại, nhưng Tp.HCM vẫn là một địa danh của những giá trị nhân văn, văn hĩa và lịch sử được kết tinh từ sự giao thoa của nhiều nền văn hĩa truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc. Tp.HCM thường là điểm đến đầu tiên cho các du khách đến thăm Việt Nam. Từ khi gia nhập WTO lượng khách nước ngồi đến thành phố gia tăng rất nhanh. Họ là khách du lịch, doanh nhân, chuyên gia, ...
Số lượng khách du lịch đã gia tăng đều đặn từ năm 2005 đến nay. Hai năm vừa qua do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế tồn cầu lượng khách quốc tế đến thành phố giảm xuống, năm 2008 là 2,8 triệu lượt, năm 2009 là 2,6 triệu lượt người Sang năm 2010, tình hình kinh tế cĩ phần được khơi phục nên lượng khách quốc tế đến thành phố đã tăng lên nhiều. Theo báo cáo của Sở Du lịch, doanh thu du
lịch năm 2010 đả đạt 15.032 tỷ đồng tăng 32,3% so với năm 2009, và đã cĩ hơn 3,1 triệu khách quốc tế đến Tp.HCM tăng 20% so với năm 2009 và vượt kế hoạch đĩn 2,8 triệu khách đề ra trước đây. Ngành du lịch Tp.HCM vừa xây dựng kế hoạch phát triển du lịch năm 2011 với nhiều mục tiêu phấn đấu đĩn 3,5 triệu khách quốc tế, tăng 11% so với năm 2010.
Theo báo cáo của Hội Đồng Du lịch và Lữ hành thế giới (WTTC), Việt Nam sẽ trở thành một trong những quốc gia cĩ tốc độ phát triển ngành du lịch cao nhất thế giới. Dự báo mức tăng trưởng của ngành du lịch Việt Nam từ 10 - 15% mỗi năm
Biểu đồ tăng trưởng khách quốc tế đến Tp. HCM
Bảng 2.2.14 tăng trưởng khách du lịch tại TP.HCM
23% 13% 28% 17% 4% -7% 19% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 tr i ệ u l ượ t -0.1 -0.05 0 0.05 0.1 0.15 0.2 0.25 0.3 lượng khách quốc tế tỉ lệ tăng hàng năm
Nguồn : Cục thống kê thành phố và Sở du lịch thành phố
Để duy trì tăng trưởng, ngành du lịch Tp.HCM tiếp tục phát động chiến dịch nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ du lịch trên tồn địa bàn, giới thiệu và quảng bá rộng rãi hình ảnh du lịch thành phố đến với du khách trong và ngồi nước.
Kết luận chương 2 :
Chương II cung cấp các thơng tin về thực trạng thị trường BĐS qua từng giai đoạn sốt nĩng cũng như đĩng băng trong các năm qua và các nguyên nhân của nĩ. Qua đĩ giúp nhà đầu tư hiểu biết được diễn biến của thị trường và các nhân tố chủ yếu tác động đến thị trường trong thời gian vừa qua.
Ngồi ra, trong chương này cũng đã cung cấp các thơng tin cần thiết về thực trạng và tiềm năng của từng phân khúc của thị trường BĐS, giúp các nhà đầu tư cĩ một tầm nhìn trong việc lựa chọn sản phẩm đầu tư phù hợp, và làm nền tảng để người đọc nhận định được việc đánh giá mức độ tác động của các nhân tố trong chương 3.
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ SỰ TÁC ĐỘNG CỦA CÁC NHÂN TỐ ĐẾN HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ BĐS BẰNG SPSS.
Dựa trên sự kết hợp nghiên cứu giữa lý luận và khảo sát thực tiễn về mức độ đồng tình của các nhà đầu tư, các chuyên gia về sự tác động của các nhân tố đến hiệu quả đầu tư BĐS tại Tp.HCM, đề tài đã sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu để thu thập số liệu qua bảng câu hỏi khảo sát và sử dụng phần mềm SPPSS16 để phân tích. Phương pháp chủ yếu được sử dụng trong nghiên cứu này là phương pháp đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha, phương pháp phân tích nhân tố khám phá EFA và phân tích hồi quy bội.
3.1. Phương pháp thực hiện
3.1.1 Phương pháp định tính.
Thảo luận và thiết kế bảng câu hỏi : Việc thảo luận này được coi là nghiên cứu sơ bộ ban đầu và sẽ được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định tính thơng qua thảo luận, tham khảo ý kiến từ giảng viên hướng dẫn và các chuyên gia