2.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM PHỤC VỤ
2.2.2. Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm tại Vietinbank Chi nhánh
định được yêu cầu bắt buộc thực hiện qua Vietinbank AMC căn cứ theo quyết định số 5860/TGĐ-NHCT35 ngày 25/4/2013 do NHCT Việt Nam Vietinbank, bao gồm:
- BĐS là TSBĐ thế chấp cho mức cấp tín dụng trên 2 tỷ VNĐ trở lên. - Máy móc thiết bị là TSBĐ cho hạn mức vay từ 1 tỷ VNĐ trở lên. - Phương tiện vận tải thế chấp cho khoản vay từ 500 triệu VNĐ trở lên.
2.2.2. Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm tại Vietinbank Chi nhánhHà Thành Hà Thành
a. Tình hình danh mục TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình
- Giấy tờ có giá: cổ phiếu, ngân phiếu, trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi, séc, chứng chỉ quỹ, ...
- Động sản: phương tiện vận tải, dây chuyền máy móc, thiết bị. - BĐS: quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Tài sản hình thành trong tương lai (không bao gồm quyền sử dụng đất), bao gồm tài sản được hình thành từ vốn vay; Tài sản đang nằm trong giai đoạn hình thành hợp phát khi ký kết hợp đồng bảo đảm.
- Tài sản khác
b. Danh mục hạn chế tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành
- TSBĐ là hàng hóa từ q trình sản xuất, kinh doanh do rủi ro giảm giá trị và rủi ro trong quản lý;
- TSBĐ là động sản (phương tiện vận tải chun dụng, dây chuyền máy móc,
thiết bị, cơng cụ sản xuất, kinh doanh, ...) từ các khách hàng mới, chưa có giao dịch
thế chấp hoặc vay vốn trước đó, hoặc từ khách hàng có lịch sử tín dụng khơng đủ tiêu chuẩn nhằm hạn chế rủi ro mất giá, rủi ro thanh khoản trong trường hợp phát mãi tài sản.
- TSBĐ do bên thứ ba ủy quyền nhắm hạn chế rủi ro pháp lý.
- TSBĐ từ việc thuê hoạt động, th tài chính mà khơng có sự xác nhận xử lý
từ bên cho thuê.
- TSBĐ là quyền tài sản đòi nợ để hạn chế rủi ro chồng chéo liên quan đến bên thứ ba.
c. Căn cứ thẩm định tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình
- Hồ sơ TSBĐ do khách hàng chuẩn bị và cung cấp.
- Thơng tin bên ngồi từ cơ quan nhà nước, CIC, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, báo chí, truyền thơng, ...
- Thông tin nội bộ từ lịch sử giao dịch, lịch sử tín dụng của khách hàng, kết quả thẩm định TSBĐ trước đây (nếu có), các khoản thế chấp khác của khách hàng, kết quả khảo sát, kiểm tra thực tế của ngân hàng.
d. Nội dung thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành
Các nội dung thẩm định mà Chi nhánh hiện nay đề ra bao gồm:
- Tính pháp lý của TSBĐ, bao gồm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quản lý tài sản, tình trạng tranh chấp của tài sản.
- Hiện trạng vật lý của TSBĐ.
- Tính thanh khoản của tài sản, bao gồm khả năng giao dịch, trao đổi, chuyển nhượng nhanh chóng và khơng mất giá.
- Giá trị và mức cho vay tương ứng dựa trên việc thế chấp TSBĐ.
2.2.3. Các phương pháp định giá tài sản bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành
a. Quy trình chung
Quy trình thẩm định giá TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhnhìn chung được thực hiện theo 6 bước mà NHCT
đang áp dụng.
Bước 1: Xác định các vấn đề cơ bản
Hồ sơ đề nghị vay vốn bằng thế chấp TSBĐ được lập và gửi tới Chi nhánh để chuyên viên tín dụng tiến hành kiểm tra và lựa chọn TSBĐ. Sau khi chấp thuận đề nghị thế chấp, chuyên viên tín dụng lập phiếu đề nghị định giá và xác định các vấn đề cơ bản bao gồm:
- Nhận biết TSBĐ qua mơ tả pháp lý, bao gồm địa chỉ địa chính, hồ sơ kỹ thuật, sơ đồ trích thừa, ...
- Quyền sở hữu và sử dụng của TSBĐ - Mục đích và thời điểm thẩm định giá
- Xác định phương pháp và tài liệu liên quan để thẩm định - Thỏa thuận về giá dịch vụ và thời gian hoàn thành
Các chuyên viên thẩm định tại Chi nhánh đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định trên, tuy nhiên những khó khăn và bất cập vẫn cịn hạn chế liên quan đến tính pháp lý của TSBĐ.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Ke hoạch định giá được chuyên viên hoàn thiện và gửi đến trưởng ban quản
lý TSBĐ, bao gồm các nội dung:
- Đặc điểm cơ bản của TSBĐ và của thị trường liên quan đến TSBĐ. - Các loại tài liệu liên quan cần sử dụng.
- Trình tự thu thập, phân tích và nhu cầu nhân lực của hồ sơ. - Hình thức, hồ sơ mẫu của báo cáo.
Kế hoạch định giá sẽ được thống nhất giữa khách hàng, chuyên viên thẩm định và bộ phận quản lý TSBĐ thực hiện.
Bước 3: Khảo sát thị trường và thu thập thông tin
Chuyên viên tín dụng của Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD
Vinhomes Mỹ Đình tập trung và nỗ lực thực hiện bước thu thập tài liệu để đảm bảo
chất lượng định giá TSBĐ. Thông tin, tài liệu tổng hợp về kinh tế, xã hội, pháp lý, môi trường, cũng như thông số chi tiết về tài sản từ phía khách hàng sẽ được thu thập và kiểm tra theo đúng nội dung bảo đảm.
Bước 4+5: Phân tích thơng tin và xác định giá trị tài sản
Căn cứ vào kết quả phân tích thị trường, tài sản, so sánh, sử dụng và hiệu quả, giá trị TSBĐ được ước tính bằng 3 trong 5 phương pháp phổ biến:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí khấu trừ - Phương pháp lợi nhuận
Trong đó, phương pháp so sánh được sử dụng phổ biến nhất nhờ vào cơ sở vững chắc, nó thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là những bằng chứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS. Phương pháp này cũng gặp ít khó khăn về mặt kĩ thuật và được làm cơ sở cho các phương pháp thẩm định khác.
Bước 6: Báo cáo định giá
Kết quả định giá được báo cáo một cách rõ ràng, dễ hiểu và logic, bao gồm đầy đủ có hệ thống về trình tự, thủ tục thực hiện, các giả thiết và số liệu được áp dụng khi phân tích để người đọc có thể có có kết luận hiệu quả nhất. Ngồi ra, chứng thư thẩm định giá cũng được cán bộ định giá thực hiện theo phụ lục số 02 Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 của BTC.
b. Quy trình đối với tài sản hình thành từ vốn vay
Khi ký hợp đồng bảo đảm, Ngân hàng tạm ước tính giá trị của TSBĐ dựa trên dự toán, khái toán hoặc giá trị đầu tư. Sau khi tài sản được được hình thành nhờ nguồn vốn vay, Chi nhánh và khách hàng kiểm tra giá trị cơng trình sau quyết tốn hoặc nguyên giá tàn sản cố định được ghi nhận vào sổ sách kế toán. Mọi khác biệt so với giá trị ước tính sẽ được ghi vào phụ lục hợp đồng.
c. Quy trình đối với giấy tờ có giá:
Đối với trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu do chính phủ, các cơ quan thuộc chính
phủ phát hành, NHCT xác định giá theo phương thức phát hành: Đối với giấy tờ có
giá phát hành theo phương thức mệnh giá, thì giá trị định giá bằng mệnh giá cộng (+) lãi dự tính trên cơ sở lãi suất ghi trên giấy tờ có giá (trả lãi sau).
Nếu được phát hành theo phương thức chiết khấu: Giá trị gi á trị định giá ngang bằng mệnh giá (trả lãi trước).
Đối với TSBĐ là số dư trên tài khoản tiền gửi tại NHCT hoặc tại Ngân hàng
Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, xác định giá trị tài sản bằng số dư trên tài khoản (NHCT không trả lãi). Đối với TSBĐ là số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín
dụng, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thì Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhxác định giá trị TSBĐ bằng số dư trên tài khoản, chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm (khơng tính l ãi suất nếu các bên khơng có thoả thuận khác).
2017 2018 2019 Chênh lệch
18/17 Chênh lệch 19/18
Tỷ VNĐ % Tỷ VNĐ %
d. Quy trình đối với TSBĐ là máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, nguyên vật liệu, hàng hóa
Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhcăn cứ vào giá trị hợp đồng mua bán, giá thị trường, giá trị còn lại theo sổ sách kế tốn của tài sản đó để xác định. Đồng thời, căn cứ vào hiện trạng của tài sản, khả năng biến động về giá trị của tài sản, khả năng bảo quản, cất giữ, bán, thanh lý để xác định giá.
e. Quy trình đối với TSBĐ là giá trị quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất
Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhcó thể căn cứ vào khung giá của Nhà nước, giá trị chuyển nhượng của giao dịch tại đại phương trong cùng khoảng thời gian tại thời điểm thế chấp hoặc giá của các cơ quan chuyên môn cũng như đánh giá lợi thế thương mại, khả năng chuyển nhượng, mua bán, thanh lý TSBĐ để thỏa thuận giá trị của TSBĐ được thẩm định.
Chi nhánh cũng áp dụng Điều 110, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 để xem xét việc thế chấp quyền sử dụng đất xây dựng chung cư.
Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước bàn giao cho dân cư, hộ gia đình được địn giá dự trên giá đất quy định bởi UBND tỉnh và TP trực thuộc TW. Khoảng thời gian đã sử dụng và khấu hao không được không bị khấu trừ.
Quyền sử dụng đất thuê được chấp thuận với hợp đồng cịn thời hạn ít nhất 5 năm đã tính đến tiền hồn trả nguyên trạng mặt bằng và chi phí thuê đất trong thời hạn còn lại. Trong trường hợp này, chuyên viên thẩm định của Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình cần cân nhắc về giá trị tài sản gắn liền với đất bao gồm:
- Giá trị sổ sách kế toán, được xác định bằng nguyên giá (sau khi lắp đặt, vận chuyển) trừ đi khoản khấu hao lũy kế đến thời ngày định giá.
43
- Thời gian khấu hao nằm trong khung quy định của Nhà nước.
- Đánh giá thực tế về hiện trạng của TSBĐ để xác định các điều chỉnh giảm giá do mức xuống cấp nhanh hơn. Ngược lại, nếu giá trị còn lại trên sổ sách thấp hơn hiện trạng thực tế thì chuyên viên sẽ cân nhắc định giá theo giá thị trường.
f. Kết quả thẩm định giai đoạn 2017 - 2019
Hoạt động thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình được ưu tiên và tập trung thực hiện bởi cán bộ phịng Tín dụng để hạn chế rủi ro tín dụng. Đặc biệt đối với BĐS do đây là TSBĐ chiếm đa số trong cơ cấu dư nợ cho vay, công tác thẩm định được thực hiện cẩn thận, kỹ càng, tuân thủ chặt chẽ quy trình chung của NHCT và AMC để đạt được kết quả tốt nhất.
Bảng 2.2: Công tác thẩm định TSBĐ tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình
Tổng dư nợ cho vay
(tỷ VNĐ) ■ 1,307 1,541 2,180 234 18% 639 41%
Bất động sản 922 1,072 1,612 150 16% 540 50% Giấy tờ có giá 185 242 251 57 31% 9 4% Phương tiện vận tải 132 157 253 25 19% 96 61% Máy móc, thiết bị 36 18 - -18% -50% -18 -100% Hàng hóa - - - - 0% 0% 0% Tài sản khác 32 52 64 20 63% 12 23%
Loại hình TSBĐ Giá trị cuối năm 2019 (tỷ VNĐ) Tỷ trọng
Bất động sản 428,4 89,1%
Giấy tờ có giá 38,25 8,0%
Phương tiện vận tải 14,3 3,0%
Tổng 480,95 100%
(Nguồn: Báo cáo Kết quả Hoạt động kinh doanh tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình, 2017-2019)
44
Cơng tác thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình đang phát triển nhanh chóng với số lượng cuộc thẩm định tăng từ 106 hồ sơ vào năm 2017 lên đến 367 hồ sơ năm 2018, đạt 14,7% và tăng gấp rưỡi lên 2280 hồ sơ trong năm 2019. Trong đó, BĐS ln chiếm tỷ trọng đa số trong cơ cấu TSBĐ thế chấp tại Chi nhánh với trên 80% tổng số hồ sơ thẩm định, cụ thể như sau:
Bảng 2.3: Cơ cấu TSBĐ tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình2019
Chỉ tiêu 2017 2018 2019
Số lượng hồ sơ TSBĐ thế chấp cần thẩm định 235 310 355 Số lượng hồ sơ được cho vay sau thẩm định 195 264 323
Tỷ lệ 83% 85% 91%
Thời gian thẩm định
- Dưới 1 ngày 11 17 9
(Nguồn: Báo cáo Hoạt động Tín dụng tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình năm 2019)
Ngồi BĐS, giấy tờ có giá cũng chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu TSBĐ thay vì máy móc, thiết bị, công cụ dụng cụ sản xuất Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhchủ yếu phục vụ nhu cầu cư dân, người dân nằm trong khu vực Vinhomes Gardenia với các khoản thế chấp mua nhà bằng hợp đồng mua bán.
45
Biểu đồ 2.1: Tỷ trọng cơ cấu TSBĐ tại Vietinbank chi nhánh Hà Thành 2019
■ Bất động sản
■ Giấy tờ có giá
■ Phương tiện vận tải
Hiệu quả của công tác thẩm định TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhcũng được đánh giá qua một số chỉ tiêu mà khách hàng vay vốn ưu tiên như số lượng hồ sơ tiếp nhận, số lượng hồ sơ đạt điều kiện và được cấp khoản vay, thời gian thẩm định,... Ngoài ra, nội bộ NHCT cũng đánh giá hiệu quả của hoạt động thẩm định, tập trung các tiêu chí về số lần tái thẩm định, thời gian và hiệu quả xử lý thu hồi nợ sau cho vay cũng như các khoản vay có TSBĐ bị quá hạn hoặc không thu hồi đủ cả gốc và lãi sau xử lý để điều chỉnh và lập dự phòng rủi ro.
- Từ 1 ngày - dưới 2 ngày 23 44 72
- Từ 2 ngày -3 ngày 193 221 259
- Trên 3 ngày 8 28 15
Số lần tái thẩm định TSBĐ/năm 1 3 3
Số tháng trung bình xử lý TSBĐ 24,1 22,7 19,5 Số lượng khoản vay có thời gian xử lý TSBĐ kéo dài 2 3 1 Dư nợ cho vay có thời gian xử lý TSBĐ kéo dài (tỷ VNĐ) 0,7 2,1 1,3 Số lượng khoản vay khơng thu hồi hồn tồn sau xử lý
TSBĐ 0 1 0
Số dư khoản vay khơng thu hồi hồn tồn sau xử lý TSBĐ 0 0.6 0 Tỷ lệ trích lập DPRR cụ thể 1,43% 1,92% 1,21%
2017 2018 2019
Dư nợ cho vay có TSBĐ 1,307 1,541 2,180
Nhóm 1 1,136 1,271 1,864
Nhóm 2 108 162 207
Nhóm 3 43 83 81
46
(Nguồn: Báo cáo Kết quả Hoạt động kinh doanh tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình, 2017-2019)
Nhờ vậy, kết quả hoạt động bảo đảm khoản vay bằng TSBĐ cũng đạt hiệu quả thu hồi trên 80%, cụ thể như sau:
Nhóm 4 18 22 25
Nhóm 5 2 3 3
Tỷ lệ thu hồi sau xử lý TSBĐ 83,5% 82,7% 84,6%
Tỷ lệ xóa nợ rịng 16,5% 17,3% 15,4%
Tỷ lệ dư nợ > nhóm 1 có TSBĐ 13% 18% 14%
Trích lập dự phịng cụ thể 1,43% 1,92% 1,21%
(Nguồn: Báo cáo Kết quả Hoạt động kinh doanh tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình, 2017-2019)
Yếu tố so sánh BĐS thâm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Đặc tính Đất ở, đơ thị loại IV Đất ở, đô thị loại IV
Đất ở, đô thị loại
IV Đất ở, đơ thị loại IV
2.2.4. Ví dụ thực tế về thẩm định tài sản bảo đảm tại ngân hàng Vietinbank
• Đối với TSBĐ là Bất động sản
Quy trình định giá TSBĐ là bất động sản bằng phương pháp so sánh sử dụng các đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của BĐS khác nhau. Bước 1: Tìm kiếm thơng tin những BĐS được bán trong thời gian gần với thời điểm