Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình đã sơ bộ xây dựng lên một quy trình chung về việc thẩm định giá phối kết hợp với Trụ sở chính và Vietinbank AMC, tạo ra sự kết hợp giữa các bên và thúc đẩy công tác thẩm định TSBĐ ngày càng nhanh chóng, chính xác, thuần thục và uy tín.
Thứ hai, mỗi định giá viên tại Chi nhánh đã có định hướng rõ ràng về quy trình, thủ tục và nội dung cần thực hiện khi sử dụng dụng mỗi phương pháp cụ thể, đặc biệt là quy định và thực tiễn áp dụng phương pháp so sánh. Nhờ sự chuẩn bị và trang bị đầy đủ cho chuyên viên thẩm định, hoạt động định giá đã được tuân thủ nghiêm chỉnh và đạt tốc độ nhanh chóng.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình đã tự xây dựng hệ thống thơng tin nội bộ lưu trữ hồ sơ về khách hàng và chia sẻ với các chi nhánh trong cùng hệ thống để đánh giá khách hàng đồng thời với xem xét cấp vốn vay. Trong đó, khách hàng được phân loại theo tình trạng và chất lượng lịch sử tín dụng (có nợ quá hạn hay lãi treo), lịch sử giao dịch và những lưu ý theo dõi với những khách hàng có nợ quá hạn kéo dài hoặc chậm thanh toán thường xuyên.
Cán bộ, chuyên viên và lãnh đạo tại Chi nhánh cũng nhận thức rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của hai bên trong quan hệ cho vay thế chấp có TSBĐ. Kết hợp với những kinh nghiệm trong cơ sở dữ liệu giao dịch với khách hàng, Chi nhánh có thể lưu ý vận dụng và cân nhắc với vị thế của mỗi bên trong quá trình thẩm định, giải ngân, thu hồi và xử lý nợ.
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
a. Hạn chế
Bên cạnh những thành công nhất định, hoạt động định giá TSBĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đìnhvẫn cịn những tồn tại và hạn chế.
Thứ nhất việc định giá tại cơ sở, Chi nhánh như Vietinbank Hà Thành được thực hiện bởi các bộ tín dụng trực tiếp xử lý hồ sơ và xin phê duyệt từ các cấp có thẩm quyền, dẫn đến rủi ro thiếu tính khách quan cũng như năng lực nghiệp vụ, chun mơn, kinh nghiệm chưa đầy đủ từ phía ngân hàng. Do vậy, việc xác định và lựa chọn chủ thể thực hiện cơng tác định giá cịn chưa có quy định rõ ràng cho từng trường hợp mà chủ yếu dựa vào đánh giá và chỉ đạo trực tiếp.
Thứ hai là hạn chế về số lượng và chất lượng nguồn nhân lực trong công tác định giá TSBĐ. Tuy các cán bộ thẩm định tại Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình có nhiều kinh nghiệm thực tiễn về hoạt động định giá, hiện nguồn nhân lực vẫn chưa có bằng cấp, chứng chỉ và được đào tạo bài bản liên quan đến chuyên ngành này ở cả cấp chuyên viên lẫn cán bộ lãnh đạo. Điều này khiến cho quy mô, cách thức hoạt động không đồng nhất, chuyên nghiệp, tuân thủ và tận dụng các nguyên tắc trên thế giới mà chỉ được tiếp cận với lý thuyết và các bài học thực tiễn tại Việt Nam. Các chỉ tiêu so sánh của TSBĐ cần phải đa dạng và hợp lý, do vậy cán bộ tín dụng, chun viên thẩm định cần có năng lực tiếp cận thơng tin, cập nhật xu hướng thị trường về giá cả, nhu cầu và dự báo để tránh làm chậm trễ trong việc phân tích, đánh giá thơng tin cũng như gây sai lệch kết quả định giá của tài sản, không phản ánh đúng đắn quy luật thị trường. Ngồi ra, các cán bộ lãnh đạo đóng vai trị kiểm tra, rà sốt và phê duyệt cũng chưa có chun mơn nghiệp vụ và cập nhật với các tổ chức trong nước và ngoài nước để đưa ra những nhận định tổng quan và hướng dẫn cho toàn thể nhân sự.
Thứ ba là thiếu sót và hạn chế về các quy định, hướng dẫn công tác thẩm định và tái thẩm định theo chuẩn chung của toàn hệ thống NHCT, đi vào chi tiết từng nhóm tài sản và từng phương pháp nghiệp vụ. Đặc biệt, hướng dẫn về tỷ lệ cho vay tối đa mà Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình được thẩm định và phê duyệt cấp tín dụng cũng chưa được ban hành cụ thể. Các quy định cũng như thực tiễn nghiệp vụ lưu trữ hồ sơ tại Chi nhánh cịn thủ cơng, khơng đồng nhất và thiếu hiệu quả. Các bằng chứng, thông tin thu thập được để xác thực nguyên tắc, thủ tục, phân tích, lập luận và kết quả thẩm định chưa được lưu trữ và bảo quản trên hệ thống hồ sơ, gây ra nhiều khó khăn trong việc theo dõi, rà sốt và tái thẩm định hồ sơ. Ngồi ra, các phương pháp thẩm định và tái thẩm định được sử dụng độc lập dựa trên đánh giá và kinh nghiệm chuyên môn của người thẩm định trong từng trường hợp cụ thể mà khơng có sự đối chứng, khẳng định và phản biện kết quả cũng khiến hiệu quả định giá không đảm bảo. Ngoài ra, Hệ thống NHCT nói chung và Chi nhánh Hà Thành_Vinhomes nói riêng chưa xây dựng và đồng bộ được một hệ thống cơ sở dữ liệu để thu thập, lưu trữ và phân loại các giao dịch TSBĐ làm thông tin đầu vào cho công tác thẩm định.
b. Nguyên nhân
Nguyên nhân đầu tiên có thể thấy từ nội bộ Chi nhánh với NHCT, đó là sự thiếu sót về kế hoạch hành động chi tiết về các loại TSBĐ và định hướng phương pháp sử dụng chính thức, được phê duyệt và áp dụng thống nhất trên hệ thống. Hồ sơ chi tiết của các TSBĐ mà chủ yếu là BĐS thường bị phụ thuốc vào Trụ sở chính thay vì được chủ động chuẩn bị do hạn mức về giá trị khoản vay. Do đó, chất lượng thơng tin và thời hạn xử lý hồ sơ sẽ bị ảnh hưởng bởi vấn đề quá tải, không đủ năng lực tiếp nhận, yêu cầu thời gian gấp rút và áp lực lên thâm định viên.
Về nguyên nhân vĩ mô, thị trường giao dịch BĐS, tài sản gắn liền với đất và động sản (máy móc thiết bị) tại Việt Nam còn chưa minh bách, công khai, chất lượng thông tin không đáng tin cậy dẫn đến phương pháp so sánh chưa đạt được
hiệu quả triệt để. Ngoài ra, tham khảo về khung giá đất của Nhà nước cũng như hệ thống pháp luật về định giá BĐS cũng còn nhiều chồng chéo, dẫn đến tình chênh lệch giá tại cùng một khu vực.
TĨM TẮT CHƯƠNG 2
Chương 2 phân tích và đúc rút những thành cơng đạt được và hạn chế còn tồn tại trong hoạt động thẩm định TSBĐ thế chấp cho vay. Những khó khăn và hạn chế cũng được giải thích và nhận định vướng mắc, nguyên nhân gây ra để có thể đưa ra đề xuất hồn thiện cơng tác định giá TBSĐ tại Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình. Chương III tiếp theo một mặt diễn giải định hướng phát triển chung và chi tiết của nghiệp vụ tín dụng tại Chi nhánh, mặt khác đề xuất giải pháp và kiến nghị đến các bên liên quan, bao gồm Trụ sở chính của NHCT, Bộ Tài chính và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm khắc phục những tồn tại nêu trên.
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NĂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG VIETINBANK CHI NHÁNH HÀ THÀNH, PHÒNG GIAO DỊCH VINHOMES MỸ ĐÌNH 3.1. ĐỊNH HƯỚNG TRONG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG TẠI VIETINBANK
3.1.1. Định hướng trong hoạt động kinh doanh
- Nghiên cứu, nắm bắt sự dịch chuyển trong nhu cầu thị trường để đa dạng hóa dịng tiền huy động và danh mục đầu tư tín dụng trên thị trường tài chính;
- Tăng cường nhận thức và hiệu quả của công tác quản trị rủi ro, đặc biệt là trong công tác sử dụng vốn và quản lý thanh khoản;
- Đẩy mạnh tiến độ và tinh giản quy trình, chính sách và các thủ tục trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là đơn giản hóa quy trình thẩm định TSBĐ ngày càng linh hoạt hơn.
- Đa dạng hóa và mở rộng quy mơ của các hoạt động kinh doanh sẵn có và bổ sung, đồng thời chú trọng công tác quản trị rủi ro để đảm bảo an toàn và hiệu quả. Phát triển hệ thống quản trị rủi ro tách rời với hoạt đông kinh doanh tại chi nhánh nhưng đồng nhất với chủ trương của NHCT và Nhà nước.
- Phát triển đa dạng các dịch vụ có thu phí đồng thời xác định nhóm dịch vụ cốt lõi để tập trung phát triển.
- Phát triển hoạt động kinh doanh đi đôi với chất lượng dịch vụ, ứng dụng công nghệ hiện đại để gia tăng mức độ thỏa mãn của khách hàng, lấy nhu cầu và mong muốn của khách hàng làm định hướng phát triển.
3.1.2. Định hướng hoạt động bảo đảm tiền vay
Trong thời gian tới Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình định hướng mở rộng quy mô, chất lượng hiệu quả của hoạt động tín dụng, trong đó tập trung quản trị, giảm thiểu rủi ro. Bên cạnh gia tăng tỷ trọng của hoạt động cho vay có TSBĐ trong cơ cấu dư nợ, danh mục TSBĐ cũng
sẽ được chú trọng đa dạng hóa với mục tiêu mở rộng tỷ lệ trung bình tại chi nhánh là từ 60-70%.
Thứ hai, Chi nhánh cam kết với NHCT về việc tn thủ quy định của Nhà nước trong cơng tác tín dụng và sử lý TSBĐ và đảm bảo phù hợp với đối tượng và tính chất khoản vay.
Thứ ba, Chi nhánh Hà Thành_Vinhomes có kế hoạch nâng cao nhận thức của cán bộ nhân viên và lãnh đạo đối với hoạt động định giá TSBĐ trong cho vay, định hướng gia tăng vai trò của hoạt động thẩm định trong tồn hệ thống. Nhờ đó, Chi nhánh cam kết tiến hành các hoạt động quản trị rủi ro cùng với các chi nhánh trong toàn bộ hệ thống nhằm tập trung mở rộng quy mơ tín dụng bán lẻ với cơ cấu tín dụng an tồn. Tỷ lệ nợ xấu đề ra là dưới 3%.
Ngân hàng Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình lên kế hoạch đưa Giám đốc Chi nhánh tham gia vào việc rà sốt cơng tác thẩm định, rà soát TSBĐ và chất lượng nợ tại ngân hàng, trong đó ưu tiên kiểm tra các hồ sơ thế chấp TSBĐ đang nằm trong diện chờ xử lý, các khoản vay đang tạm thời theo dõi ngoại bảng. Các hoạt động bao gồm:
- Rà sốt danh mục TSBĐ tiền vay để nhanh chóng, kịp thời bổ sung TSBĐ và đa dạng danh mục một cách linh hoạt;
- Đánh giá, thẩm định TSBĐ cùng các cơ quan hữu quan; - Tổ chức thực hiện kiểm tra, rà soát TSBĐ định kỳ theo quý;
- Tổ chức thực hiện kiểm tra, rà soát hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo đảm khoản vay và các giao dịch bảo đảm định kỳ mỗi 6 tháng;
- Giám sát, phê duyệt công tác đăng ký giao dịch bảo đảm của TSBĐ và cập nhật, hồn thiện kịp thời;
- Lựa chọn rà sốt và đối chiếu giá trị thực tế của TSBĐ với thông tin trên sổ sách của khách hàng cũng như của chi nhánh;
- Tham gia giám sát, phê duyệt các buổi chức kiểm kê TSBĐ với chủ đầu tư và tổ chức để so sánh với số liệu tài chính mà khách hàng cung cấp.
- Phối hợp với chủ đầu tư, khách hàng vay vốn để tổ chức kiểm kê TSBĐ theo số liệu tài chính do chủ đầu tư cung cấp.
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM
3.2.1. Xác định rõ ràng chủ thể thực hiện thẩm định giá
Hiện nay, Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình có thể lựa chọn các chủ thể thẩm định giá tùy vào đặc thù mỗi khoản vay cũng như độ phức tạp của TSBĐ để tiết kiệm thời gian và chi phí, bao gồm các phương án sau:
Giao cho bộ phận tín dụng thực hiện kiêm nhiệm công tác định giá, do Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình chưa có phịng ban định giá độc lập riêng, đồng các khoản vay của chi nhánh không quá lớn do yêu cầu định mức của Trụ sở chính, TSĐB khơng q đặc thù mà thường là BĐS dễ dàng định giá. Nội bộ chi nhánh cũng có các chun viên tín dụng dày dặn kinh nghiệm thẩm định tài sản.
Đối với các khoản cho vay lớn hơn định mức đã nêu ở các phần trên, Chi nhánh được yêu cầu bàn giao hồ sơ cho Vietinbank AMC thẩm định hoặc đối với các khách hàng có khối lượng cho vay nhiều và thường xuyên. AMC sẽ thực hiện định giá độc lập và đảm bảo kết quả khách quan, hợp lý và là căn cứ chính xác để bộ phận tín dụng tại Chi nhánh đưa ra quyết định cấp tín dụng với hạn mức cho vay và mức chiết khấu phù hợp.
Ngồi ra, Chi nhánh có thể sử dụng kết quả cũng như thuê định giá từ bên thứ ba khi khối lượng hồ sơ vượt quá khả năng tiếp nhận và xử lý của số lượng cán
bộ tín dụng tại Chi nhánh. Việc sử dụng dịch vụ bên ngoài cần được cân nhắc, xin phê duyệt và yêu cầu lựa chọn các đối tác có kinh nghiệm, uy tín, đầy đủ năng lực.
3.2.2. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
Quan điểm và nhận thức của cán bộ lãnh đạo Ngân hàng đóng vai trị định hướng kinh doanh và định hướng hoạt động tín dụng tại chi nhánh. Việc Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình xác định rõ vai trị của cơng tác thẩm định TSBĐ một cách chính xác, hợp lý và phản ánh đúng giá trị là tiền đề vững chắc cho việc xây dựng chính sách tín dụng và đánh giá chất lượng tín dụng của ngân hàng. Nhờ đó, hoạt động định giá cũng sẽ được đảm bảo chất lượng và hiệu quả.
Các NHTM thường cho rằng việc định giá BĐS thế chấp chỉ nhằm giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, tuy nhiên tại Chi nhánh Hà Thành, nhận thức về tầm quan trọng của TBSĐ để phát triển và đứng vững trong thị trường đầy tính cạnh tranh đã thúc đẩy nội bộ ngân hàng mở rộng các phương thức cho vay hấp dẫn hơn mà trong đó gia tăng giá trị và quy mơ tín dụng là những giải pháp hiệu quả nhất. Từ đó, Vietinbank Chi nhánh Hà Thành, PGD Vinhomes Mỹ Đình đã chú trọng hoạt động lựa chọn phương pháp định giá, xây dựng và tuân thủ quy trình chặt chẽ, hợp lý. Ngân hàng cũng đầu tư đào tạo chuyên sâu nguồn nhân lực về lĩnh vực này một cách chuyên nghiệp với những khóa học nội bộ, đào tạo tập trung, đào tạo online nhằm phát triển hoạt động tín dụng ngày càng chuyên nghiệp. Cán bộ nhân viên tại Chi nhánh cũng được khuyến khích theo đuổi và hồn thiện bằng cấp, chứng chỉ liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá theo tiêu chuẩn quốc tế.
3.2.3. Hoàn thiện quy trình và hệ thống văn bản hướng dẫn thẩm định giá tài sản bảo đảm
Công việc định giá bao gồm nhiều khâu, quy trình phức tạp, đòi hỏi rất nhiều thời gian và năng lực chuyên môn của người định giá. Bởi vậy để hồn thiện quy trình định giá BĐS thế chấp trước hết địi hỏi phải có sự phối hợp chặt chẽ
giữa các bộ phận chức năng, quy định rõ quyền hạn và trách nhiệm của bộ phận định giá cũng như nội dung công việc phải tiến hành định giá.
Chi nhánh cần xây dựng hệ thống quản lý và khai thác dữ liệu cũng như phát triển giải pháp công nghệ để quản lý TSBĐ một cách khoa học, đẩy đủ và chính xác. Đồng thời, cần bổ sung các buổi đào tạo cán bộ thẩm định, chuyên viên tín dụng và các phịng ban liên quan để hồn thiện và nâng cao trình độ quản lý, pháp lý về việc xuất/nhập hồ sơ TSBĐ và quản lý TSBĐ.
Quy trình định giá cần được hồn thiện hóa để đảm bảo u cầu đơn giản, ngắn gọn nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả và tính pháp lý cũng như tính chính xác của