thương mại
1.2.5.1. Phương pháp so sánh
• Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ thơng qua việc tiến hành phân tích mức giá mua hoặc giá bán phổ biến của tài sản, hàng hóa, dịch vụ cùng loại hoặc tương tự trên thị trường trong nước và khu vực thế giới.
• Cơ sở lý luận: giá thị trường của tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá cả của các tài sản tương tự
• Nguyên tắc ứng dụng: nguyên tắc thay thế, nguyên tắc đóng góp
Tài sản, hàng hóa, dịch vụ cùng loại với tài sản, hàng hóa, dịch vụ cần định giá phải là tài sản, hàng hóa, dịch vụ có sự giống nhau về mọi phương diện bao gồm:
- Đặc điểm vật chất
- Chất lượng sản phẩm
- Danh tiếng nhãn hiệu của sản phẩm
giá là tài sản, hàng hóa, dịch vụ có các đặc trưng cơ bản giống nhau bao gồm
- Được làm từ các nguyên liệu, vật liệu tương đương, có cùng phương pháp chế tạo
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
- Chất lượng tương đương nhau
- Có thể hốn đổi cho nhau trong giao dịch thương mại
• Những căn cứ để áp dụng phương pháp so sánh
- Giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ đã có trên thị trường
- Thông số kinh tế, kĩ thuật chủ yếu của tài sản, hàng hóa, dịch vụ
- Điều kiện kinh doanh trên thị trường trong nước và quốc tế.
• Các bước tiến hành đối với cả bất động sản và động sản
- Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về tài sản, hàng hóa, dịch vụ tương đương với tài sản, hàng hóa, dịch vụ cần định giá.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được.
- Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh thích hợp nhất
- Bước 4: Xác định các yếu tố khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản cần định giá để thực hiện điều chỉnh.
- Bước 5: Ước tính giá trị của tài sản cần định giá trên cơ sở các tài sản so sánh đã được điều chỉnh.
Cơng thức tính: Khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch mua bán trên thị trường.
Ứng dụng thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao. Trong hoạt động định giá tại NHTM thường sử dụng phương pháp này là phổ biến, đặc biệt đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị và hàng hóa.
Ưu điểm:
- Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được cơng nhận vì nó dựa vào chứng cứ thị trường.
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì khơng có cơng thức hay mơ hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị
trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị.
- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng và cơ quan pháp lý cơng nhận vì dựa vào đánh giá của thị trường- các bằng chứng rõ ràng, đã được thừa nhận trên thực tế.
Nhược điểm:
- Do tính chất đặc biệt về kĩ thuật của tài sản định giá nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn tồn giống với tài sản cần định giá, địi hỏi cán bộ định giá phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
- Các thông tin chứng cứ thường mang tính lịch sử nên tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.
- Phương pháp này cũng chứa đựng những yếu tố chủ quan của người định giá nên địi hỏi cán bộ định giá phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường.
1.2.5.2. Phương pháp chi phí
• Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị tài sản, hàng hóa, dịch vụ dựa trên cơ sở chi phí thực tế hợp lý sản xuất, kinh doanh tài sản, hàng hóa, dịch vụ và mức lợi nhuận dự kiến.
• Cơ sở lý luận: Giá trị của tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự và coi đây là vật thay thế. Người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý thì khơng bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn chi phí bỏ ra để tạo ra một tài sản tương tự như tài sản cần định giá.
• Nguyên tắc ứng dụng: Ngun tắc thay thế, ngun tắc đóng góp.
• Các bước tiền hành:
- Đối với tài sản là BĐS:
Bước 1: Ước tính giá trị miếng đất trống
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế cơng trình có trên đất
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn tích lũy của cơng trình xây dựng trên đất
Bước 4: Khấu trừ giá trị hao mịn tích lũy vào chi phí xây dựng cơng trình trên đất cộng với giá trị đất trống.
Bước 1: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy móc, thiết bị vào sử dụng
Bước 2: Ước tính giá trị hao mịn lũy tích lũy phù hợp
Bước 3: Khấu trừ giá trị hao mịn tích lũy vào chi phí thay thế máy móc, thiết bị Cơng thức tính:
- Giá trị ước tính của bất động sản = Giá trị ước tính của lơ đất + Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế cơng trình xây dựng trên đất - Giá trị hao mịn tích lũy của cơng trình xây dựng
- Giá trị ước tính của máy móc, thiết bị (Động sản) = Chi phí tái tạo hay thay thế động sản- Giá trị hao mịn lũy kế (do hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình)
Ứng dụng thực tiễn: Phù hợp với các tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, các tài sản chun dụng, các tài sản khơng có đủ thơng tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường; các tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính tốn mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giả tỏa, đền bù và kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định khác.
Ưu điểm:
- Áp dụng được với những tài sản khơng có bằng chứng thị trường để so sánh và các tài sản giao dịch vì mục đích đặc biệt.
- Có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu hiện thái quá. Nhược điểm:
- Việc định giá tài sản này vẫn phải phụ thuộc vào căn cứ thị trường nên hạn chế của phương pháp này cũng là hạn chế của phương pháp so sánh.
- Việc ước tính các khoản giảm giá trong một số trường hợp rất khó khăn, áp dụng phương pháp khấu hao mang tính chất chủ quan cao phụ thuộc nhiều vào trình độ của cán bộ thẩm định và quan trọng nhất là chi phí nói chung khơng bằng giá trị tài sản.
1.2.5.3. Phương pháp thu nhập
• Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá trị của tài sản dựa trên
các khoản thu nhập ước tính trong tương lai do tài sản đó mang lại thành giá trị vốn tại thời điểm hiện tại.
• Cơ sở lý luận: Giá trị của tài sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản
lợi ích trong tương lai có thể nhận được từ tài sản.
• Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai.
• Các bước tiến hành giống nhau giữa động sản và bất động sản
- Bước 1: Ước tính doanh thu trung bình hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến doanh thu.
- Bước 2: Ước tính các khoản chi phí tại ra doanh thu (bao gồm cả thuế, phí) để trừ khỏi doanh thu.
- Bước 3: Xác định thu nhập ròng hàng năm.
Thu nhập ròng hàng năm = Doanh thu hàng năm - Chi phí phát sinh hàng năm
- Bước 4: Ước tính tỷ suất vốn hóa: dựa vào phân tích doanh số bán những tài sản tương tự giao dịch trên thị trường.
- Bước 5: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của tài sản cần định giá.
^∙<.∙1∙~ , . , ,,. , y Γ,'IU tt,’lâp rònJj ,’lànJj năm
Giá trị hiện tại của tài sản =------——.. . , -----
■ ■ ■ Ty SU at ιi⅛n hóa
Hoặc
Giá trị hiện tại của tài sản = ɪ. _ '^; ■ Trong đó:
Ft: thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm t i: tỷ suất chiết khấu
n: thời gian nhận được thu nhập
Tỷ suất vốn hóa: biểu thị mối quan hệ giữa tổng thu nhập rịng hàng năm và giá trị của tài sản đó.Việc lựa chọn tỷ suất vốn hóa phụ thuộc vào: rủi ro, lạm phát, tỷ suất vốn hóa đối với các loại hình đầu tư thay thế, thuế, cung cầu thị trường, tỷ suất hồn vốn đối với những loại tài sản có thể so sánh.
Ứng dụng thực tiễn: Áp dụng đối với các tài sản có các khoản thu nhập thường xuyên trong tương lai, có căn cứ có thể ước tính được khoản thu nhập đó và tỷ suất chiết khấu phù hợp, chủ yếu là các tài sản đầu tư (BĐS, động sản, doanh
nghiệp, tài chính) và tư vấn cho các quyết định lựa chọn đầu tư. Ưu điểm:
- Là phương pháp có lý luận chặt chẽ nhất vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà tài sản mang lại cho một chủ thể, ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dịng tiền thì đây là phương pháp đơn giản
- Có thể có độ chính xác cao nếu các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao và có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được.
Nhược điểm:
- Khi phân tích tài sản cần phải điều chỉnh nhiều mặt tùy thuộc vào đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản đó
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tương lai, kết quả dự báo có độ nhạy cảm lớn trước sự thay đổi của các tham số tính tốn.
1.2.5.4. Phương pháp thặng dư (chỉ áp dụng cho tài sản là bất động sản)
• Phương pháp thặng dư theo nguyên tắc đóng góp, giá trị của một tài sản được xác định dựa trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Phương pháp này thường dùng để định giá BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào một dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
• Cơ sở lý luận: Giá trị hiện tại của BĐS là giá trị nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó.
• Ngun tắc áp dụng: Chủ đạo là ngun tắc đóng góp.
• Các bước tiến hành:
- Bước 1: Xác định phương án tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Bước 2: Ước tính tổng giá trị doanh thu phát triển của BĐS.
- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
- Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS. Cơng thức:
Giá trị của BĐS = Doanh thu - Chi Phí - Nghĩa vụ thuế
DT = _
f-i(i+0t
Trong đó:
DTt: doanh thu của dự án năm thứ t n: số năm thực hiện dự án
i: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án, tối thiểu bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn tương đương tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá.
Chi phí dự kiến để tạo ra sự phát triển của tài sản trong tương lai quy đổi về hiện tại
CP =
t-1 (I-Ot
Trong đó:
CPt: chi phí dự kiến phân bổ vào năm thứ t n: số năm thực hiện dự án
i: tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án, tối thiểu bằng lãi suất trái phiếu Chính phủ kỳ hạn tương đương tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá.
Điều kiện áp dụng: Áp dụng cho những BĐS có tiềm năng để phát triển (đất trống, đất có kết cấu xây dựng đã lỗi thời cần phải thay thế hoặc cải tạo).
Ưu điểm:
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển vì vậy đây là phương pháp thích hợp nhất để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Nhược điểm:
- Việc xác định phương pháp sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong nhiều trường hợp khá khó khăn, thường dựa vào dự án đang được lên kế hoạch trên khu BĐS đó.
- Các chi phí và thu nhập có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số và phương pháp này cũng không đề cập đến giá trị thời gian của tiền.
1.2.5.5. Phươngpháp lợi nhuận
• Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị thường của tài sant cần thẩm định
• Nguyên tắc áp dụng: nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
• Các bước tiến hành giống nhau giữa BĐS và động sản
- Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
- Bước 2: Xác định tổng chi phí
- Bước 3: Xác định tthu nhập ròng từ tài sản
- Bước 4: Xác định giá trị tài sản
^∙<.∙.1∙. , , ,,. , rau níiâp TOH5 Jian5 năm
Giá trị thị trường của tài sản =-----—-----=—;------
■ ■ Jysuai liơn hóa
Điều kiện áp dụng: Định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gơn, trung tâm giải trí, khu thể thao, cơng viên...
Ưu điểm: Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể giá trị của tài sản, giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường mà được xác định trên cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được với sự đóng góp của tài sản.
Nhược điểm:
- Phương pháp này đòi hỏi cán bộ định giá phải có kiến thức vững chắc về các loại hình kinh doanh tài sản
- Ước tính lợi nhuận có thể khơng phản ánh mức độ thu nhập thực tế của tài sản
- Một mức thu nhập cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành tài sản đó.
1.2.6. Các nhân tố ảnh hướng đến chất lượng định giá tài sản bảo đảm phục vụ
cho vay tại ngân hàng thương mại
1.2.6.1. Các nhân tố khách quan
của TSBĐ càng phức tạp thì thời gian và cơng việc tiến hành càng nhiều và phức tạp hơn.
- Các văn bản pháp lý quy định và hướng dẫn công tác định giá tài sản nhà nước ban hành. Việc định giá TSBĐ phải tuân thủ theo quy định của pháp luật định giá cũng như các pháp luật liên quan. Các văn bản pháp lý càng hồn thiện càng rõ ràng thì cơng việc định giá tài sản càng dễ dàng hơn và có độ tin cậy cao hơn.
- Cung và cầu của tài sản: Căn cứ phổ biến và chủ yếu nhất của việc định giá tài sản là căn cứ thị trường. Trên thị trường cạnh tranh hồn hảo thì giá cả bằng giá trị tuy nhiên trong thị trường cạnh tranh không hoàn hảo dưới sức ép của cung cầu