2.2. Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm đối với KHDN tại Ngân hàng
2.2.3. Công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm đối với KHDN tại Ngân hàng
Agribank - Chi nhánh Tây Đơ
2.2.3.1. Quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay KHDN tại Chi nhánh Tây Đơ
Quy trình thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm trong cho vay KHDN tại Chi nhánh Tây Đô như sơ đồ sau:
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện thẩm định TSBĐ trong cho vay KHDN tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Tây Đô
(Nguồn: Quyết định 35/QĐ-HĐTV-HSX - Ngân hàng Agribank)
Mô tả chi tiết nội dung công tác thực hiện thẩm định TSBĐ
Bước 1: Tổ chức tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ bảo đảm tiền vay
- CBTD sẽ kiểm tra bản chính của bộ hồ sơ bảo đảm bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, QSD TSĐB về: số lượng theo danh mục, tính hợp pháp, hợp lệ, có đủ chữ ký và xác nhận của cơ quan liên quan, độ tương thích nội dung giữa các tài liệu trong bộ hồ sơ.
- Kiểm tra xem tài sản có thuộc danh mục TSĐB mà chi nhánh được nhận làm TSĐB tiền vay.
- Tổng hợp thơng tin cịn thiếu cho KH bổ sung
Quy trình nhận và kiểm tra hồ sơ TSĐB được thực hiện một cách cẩn trọng, theo thứ tự các bưức, với thời gian chuẩn xác và hợp lý. Việc thu thập thông tin về TSĐB được CBTD thực hiện chủ yếu dựa vào thông tin khách hàng cung cấp. Bên cạnh đó, áp lực tăng trưởng chỉ tiêu dư nợ được phân công sẽ gây áp lực lên từng cán bộ và dẫn đến quy trình kiểm tra hồ sơ bảo đảm tiền vay còn thiếu chặt chẽ điều này dễ dẫn đến rủi ro tín dụng chi nhánh.
Bước 2: Sau khi kiểm tra tính đầy đủ về mặt hồ sơ tài sản, cán bộ tín dụng lập
kế hoạch thẩm định gồm: - Thu thập thông tin :
+Hồ sơ tài liệu và thông tin do khách hàng cung cấp: nguồn thông tin sơ cấp ban đầu để đánh giá tình trạng và giá trị ước tính của TSBĐ
+ Khảo sát thực tế: Kết quả khảo sát thực tế sẽ xác minh lại các thông tin thu thập được từ KH và phát hiện những vấn đề cần làm rõ. Kết quả khảo sát được CBTD đưa vào biên bản kiểm tra của Chi nhánh.
Nội dung khảo sát sẽ bao gồm:
Đối với BĐS: Vị trí hiện tại so với bản đồ địa chính; chi tiết trong và ngồi của TSBĐ; đối với các cơng trình chưa hồn thiện thì liên kết với chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng để kiểm tra các báo cáo tiến độ. Ngoài ra, CBTĐ được yêu cầu chụp lại ảnh của BĐS.
Đối với động sản: CBTD sẽ xem xét và ghi nhận tình trạng hiện tại của động sản, kiểm tra các giấy tờ về mua bán, sửa chữa, thay thế của tài sản. Động sản cũng được yêu cầu phải chụp lại hiện trạng lấy bằng chứng làm cơ sở xác định giá trị.
+Các bằng chứng dữ liệu khác (Tình trạng CIC, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, các hộ dân xung quanh, chính quyền địa phương,...) Thơng tin từ nguồn này có tính khách quan, có độ chuẩn xác, đặc biệt đối trong việc chứng thực quyền sở hữu tài sản, các vấn đề phát sinh như trah chấp, sai lệch thông tin.
- Thẩm định tài sản đảm bảo tại chi nhánh được thực hiện theo các nội dung sau: + Kiểm tra hiện trạng tài sản:
Quyền sử dụng đất: xác định vị trí, lợi thế thương mại, quy hoạch, diện tích, mục đích loại đất, thời điểm được xác định các quyền của người sử dụng đất.
Nhà cửa, nhà xưởng, vật kiến trúc: xác định vị trí, quy hoạch, lợi thế thương mại, diện tích, kết cấu xây dựng.
Dây chuyền cơng nghệ, máy móc, thiết bị: Xác định năm sản xuất, nơi sản xuất, chủng loại, số lượng, tính đồng bộ, chất lượng, tính hiện đại.
Hàng hóa, vật tư: xác định nguồn gốc, xuất xứ, chủng loại, số lượng, chất lượng, khả năng quản lý, giám sát việc bán hàng, thu tiền hàng.
+Thẩm định quyền sở hữu hoặc QSD quản lý tài sản của bên đảm bảo
CBTD thực hiện thẩm định tính pháp lý của các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/ quyến sử dụng, quản lý TSĐB.
CBTD chi nhánh thẩm định bằng cách đi khảo chứng thực các nguồn dữ liệu khác để xác minh tài sản hiện khơng có tranh chấp.
Yêu cầu khách hàng vay, bên thứ ba cam kết bằng văn bản khẳng định tài sản hiện khơng có tranh chấp và chịu trách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình.
+Thẩm định khả năng giao dịch, chuyển nhượng của tài sản
CBTD chi nhánh thực hiện việc đối chiếu TSĐB với danh mục tài sản không thuộc danh mục hàng hóa khơng được giao dịch, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. CBTD yêu cầu KH vay, bên thứ ba xuất trình bổ sung các văn bản của cơ quan có thẩm quyền; các chứng từ, tài liệu có liên quan đến TSĐB (nếu có). CBTD chi nhánh luôn chú trọng đến tính thanh khoản (dễ chuyển nhượng) của TSĐB khi gặp tình huống phải xử lý TSĐB.
+ Thẩm định giá trị tài sản:
Xác định giá trị TSĐB nhằm làm cơ sở xác định mức vay tối đa và tính tốn khả năng thu hồi nợ vay trong trường hợp buộc phải xử lý TSĐB. TSĐB được CBTD xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng đảm bảo; để làm cơ sở xác định mức cấp tín dụng và khơng áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị TSĐB tiền vay được thực hiện bằng biên bản định giá và định kỳ có sự xác định lại làm cơ sở quản lý nợ trích lập DPRR, đặc biệt là đối với các TSĐB có giá trị lớn, giá cả thay đổi bất thường và nghiêm trọng, hoặc QSD đất.
Theo quy định của Ngân hàng Agribank, giá trị của tài sản được xác định như sau:
- Vàng miếng: giá mua vào tại trụ sở chính của DN, TCTD sở hữu nhãn hiệu vàng miếng tại thời điểm cuối ngày truớc khi định giá.
- TPCP đuợc niêm yết trên SGD chứng khoán, chứng khoán cdo doanh nghiệp phát hành đuợc niêm yết trên SGD chứng khoán: Giá tham chiếu tại SGD chứng khoán tại thời điểm cuối ngày truớc ngày định giá.
- Giá trị QSD đất đuợc xác định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai.
- Tài sản hình thành trong tuơng lai: Dựa trên cơ sở thỏa thậu giữa Agribank và bên bảo đảm, tối đa bằng mức tổng đầu từ đuợc cấp có thẩm quyền hoặc chủ đầu tu phê duyệt của tài sản hoặc các hợp đồng mua bán tài sản đó.
- Động sản, BĐS (trừ QSD đất) và các loại TSBĐ khác: Giá trị của những tài sản này do Agribank và bên bảo đảm thỏa thuận trên cơ sở các loại giá sau: Giá quy định của Nhà nuớc; giá trị giao dịch mua bán của tài sản đó (hóa đơn bán hàng, hợp đồng mua bán, tờ khai hải quan,...); giá trị cịn lại của tài sản đó đuợc ghi nhận trên sổ sách kế toán của bên bảo đảm (bảng CĐKT,BCTC)
Sau khi sử dụng những phuơng pháp định giá chủ yếu và có những thơng tin cơ bản về giá trị của TSBĐ. Chi nhánh chia việc định giá TSBĐ làm 2 huớng, cụ thể:
- Đối với tài sản có giá trị ≤ 50 tỷ đồng, CBĐG của Chi nhánh tự tiến hành thẩm định giá dựa vào phuơng pháp so sánh và chi phí.
- Đối với tài sản có giá trị > 50 tỷ đồng, Chi nhánh th ngồi các cơng ty chuyển môn về thẩm định giá TSBĐ tiến hành định giá nhằm xác định đuợc chắc chắn về mức giá trị của các TSBĐ này.
Các nội dung thẩm định TSĐB nêu trên đã thực hiện theo quy trình thẩm định TSĐB của Agrbiank - Tây Đô tuy nhiên vẫn gặp một số bất cập nhu:
- Khi thẩm định tính pháp lý của TSĐB, chi nhánh chua huớng dẫn đối với từng truờng hợp cụ thể, vì vậy CBTD gặp nhiều khó khăn vuớng mắc khi thực hiện.
- Trong nội dung thẩm định TSĐB chua đề cập đến khả năng đua ra dự báo những rủi ro có thể xảy ra đối với tài sản, tính tốn sự tăng, giảm giá trị trong thời hạn cho vay; dự báo khả năng thu hồi nợ vay từ nguồn xử lý TSBĐ.
- CBTD gặp nhiều khó khăn trong thẩm định giá trị một số tài sản đặc thù, do đó phải thuê cơ quan tu vấn định giá bên ngồi, gây tốn thời gina, chi phí.
S T Chỉ tiêu Năm 201 Năm 201 Năm 201 So sánh So sánh 2018/2017 2019/2018
- Chi nhánh chưa thẩm định các điều kiện bảo hiểm tài sản đối với các tài sản quy định phải mua bảo hiểm với mức bảo hiểm tối thiểu bằng phạm vi bảo đảm tiền lãi và chi phí phát sinh trong thời hạn bảo đảm.
Bước 3: Lập báo cáo thẩm định tài sản
- Trên cơ sở được thẩm định qua quá trình trên, CBTD chi nhánh thực hiện viết báo cáo thẩm định nêu rõ đồng ý nhận TSĐB hay khơng. Xác định mức cấp tín dung tối đa trên giá trị TSĐB.
- Sau đó CBTD trình trưởng, phó phịng kiểm sốt nội dung báo cáo và đề xuẩt cho vay hoặc không cho vay hoặc yêu cầu báo cáo rõ thêm.
Trong trường hợp KH được duyệt khoản vay, Chi nhánh sẽ tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm. Với TSBĐ là BĐS và động sản đăng ký giao dịch bảo đảm thường tốn nhiều thời gian hơn do ngân hàng khơng trực tiếp quản lý tài sản đó. Cho nên việc xác minh giá trị cũng như các thủ tục về pháp lý bị kéo dài. Còn đối với trường hợp là giấy tờ có giá trị như sổ tiết kiệm, loại tài sản này không cần lập giao dịch bảm đảm vì sau khi được xét duyệt khoản vay, ngân hàng trực tiếp giữ tài sản, khách hàng không thể tác động được đến tài sản.
Nhiệm vụ thu thập thông tin và xác minh, thẩm định và viết báo cáo thẩm định đều tập trung giao cho một CBTD từ khi gặp đối tác DN đảm nhiệm làm cho công tác thẩm định phần nào thiếu khách quan.
Bước 4: Tiến hành nhập kho TSBĐ, các giấy tờ KHDN lấy làm đảm bảo
khoản vay
Sau khi hoàn thành và giải ngân khoản vay, Chi nhánh tiến hành nhập kho các TSBĐ. Đối với BĐS và động sản thì Chi nhánh nhập kho các giấy tờ pháp lý.
Bước 5: Hạch toán tài sản lên hệ thống IPCAS
Nghiệp vụ này được bộ phận kế toán đảm nhiệm. Hệ thống này nhằm giúp ngân hàng quản lý TSBĐ được doanh nghiệp thế chấp tại Agribank - Tây Đô. Dù vậy, hệ thống này do phịng kế tốn chịu trách nhiệm nên nhiều khi gặp trở ngại trong khâu quản lý, khâu xác định lại giá trị TSBĐ và tái thẩm định.
Bước 6: Tái thẩm định sau khi cho vay
CBTD chi nhánh thực hiện kiểm tra tài sản thế chấp về hiện trạng, giá trị và khả năng chuyển nhượng của tài sản tại thời điểm tái thẩm định định kỳ 6 tháng
46
hoặc đột xuất khi có biến động thị trường. Việc kiểm tra giám sát được ghi vào văn bản đồng thời CBTD ghi rõ đề xuất của mình nếu tài sản khơng đảm bảo hiện trạng, giá trị ban đầu, có ảnh hưởng đến việc xử lý tài sản sau này.
Công tác tái thẩm định TSĐB sau khi cho vay tại chi nhánh đơi khi cịn mang tính hình thức. Tại chi nhánh hiện tại chưa có bộ phận chuyên tái thẩm định sau khi cho vay vì vậy cơng tác này chưa được chú trọng, một CBTD làm tất cả các khâu thẩm định dẫn đến chưa khách quan. Cho nên việc dự báo những rủi ro phát sinh liên quan đến TSĐB cịn gặp nhiều khó khăn..
2.2.3.2. Kết quả công tác thẩm định giá TSBĐ trong cho vay KHDN tại Ngân hàng Agribank - Chi nhánh Tây Đô
Bảng 2.8: Kết quả công tác thẩm định TSBĐ trong cho vay KHDN tại Chi
T 7 8 9 +/- % +/- %
1
Hồ sơ TSBĐ cho vay
DN được tiếp nhận 320 376 425 44 13,75% 49 13%
2
Số lượng hồ sơ TSBĐ cho vay DN được
thẩm định 312 370 403 58 18,6% 33 8,9%
3
Số lượng hồ sơ TSBĐ cho vay DN được cho
vay 298 332 371 34 11,4% 39 11,7% 4 Tỷ lệ số lượng hồ sơ TSBĐ cho vay / Tổng hồ sơ TSBĐ được thẩm định 95,5 % 89,7 % 92 % -5,8% 2,3% 5 Số lượng hồ sơ TSBĐ cho vay DN có thời
gian thẩm định 312 370 403 58 18,6% 33 8,9%
Từ 3 - 5 ngày 271 344 374 73 26,9% 30 8,7%
Trên 5 ngày 27 15 9 -12 -44,4% -6 -40%
6
Số lần tái thẩm định TSBĐ trong 1 năm
đối với 1 khoản vay 2 2 2 - - - -
7
Thời gian trung bình để xử lý một tài sản
thu hồi nợ (tháng) 19,5 17 14 -2,5 - -3 -
8
Số lượng khoản vay có thời gian xử lý
TSBĐ kéo dài 32 25 22 -7 -21,8% -3 -12%
9
Dư nợ cho vay có thời gian xử lý TSBĐ kéo
dài (tỷ) 1,24 1,15 0,97 -0,09 -7,3% 0,18 15,7%
10 Tỷ lệ trích lập DPRRcho vay DN có TSBĐ 0,7% 0,7% 0,6% - - - -
(Nguồn: Phịng KHDN Ngân hàng Agribank - Tây Đơ')
Từ Bảng 2.8, số lượng hồ sơ TSBĐ cho vay DN được thẩm định và được cho vay tăng dần qua các năm. Ngày càng có nhiều DN cả trong và ngồi khu vực đều có nhu cầu vay vốn tại Chi nhánh. Về tỷ lệ số hồ sơ được cho vay trên lượng hồ sơ đã thẩm định năm 2018, con số này có giảm 5,8% do số lượng hồ sơ sau khi được thẩm định được cho vay nhỏ hơn trên tổng số hồ sơ thẩm định. Cụ thể vì có những doanh nghiệp có TSBĐ sau khi thẩm định khơng đáp ứng được điều kiện cho vay của Chi nhánh và một số lí do khác gặp sai sót trong khâu thẩm định. Đến năm 2019, cả số lượng hồ sơ TSBĐ được thẩm định và được cho vay đều tăng. Tỷ lệ giữa số lượng hồ sơ sau khi được thẩm định được cho vay trên tổng số lượng hồ sơ thẩm định đạt mức 92%.
Công tác thẩm định chậm do phát sinh vài nguyên nhân từ cả phía CBTĐ và bên KHDN khi gặp phải một số trở ngại trong q trình thẩm định TSBĐ. Thêm vào đó, việc thực hiện thẩm định kéo dài trên 5 ngày của giai đoạn đã giảm cho thấy công tác thẩm định của Chi nhánh đã có những sự cố gắng cải tiến, chuyên nghiệp hơn trong quá trình xác minh chứng thực và thẩm định giá trị TSBĐ.
Số lần tái thẩm định của Chi nhánh luôn đuợc tuân thủ đúng quy định đuợc đề ra của Ngân hàng Agribank là tối thiểu 2 lần/năm. Điều này giúp tránh những rủi ro của một số TSBĐ đã bị biến đổi giá so với ban đầu.
Công tác xử lý tài sản thu hồi nợ, số luợng khoản vay và số du nợ có thời gian xử lý kéo dài cũng đã giảm trong giai đoạn này. Việc đảm bảo tiền vay, giảm thiểu rủi ro khơng đáng có đuợc Agribank - Chi nhánh Tây Đô luôn luôn chú trọng. Sự cố gắng nghiên cứu xu huớng của thị truờng theo từng giai đoạn cũng nhu phối hợp liên kết cùng các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết các vấn đề phát sinh khi xử lý tài sản đã góp phần tiết kiệm thời gian và tổn thất chi phí của Chi nhánh.
Cũng từ bảng trên, tỷ lệ trích lập DPRR trong cho vay KHDN của Agribank Tây Đơ đã giảm thể hiện nhiều món vay có giá trị khấu trừ tài sản lớn hơn so với du nợ gốc. Nhu vậy, Chi nhánh đang áp dụng tỷ lệ cho vay/giá trị TSĐB giảm dần giúp khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tăng dần trong truờng hợp phải xử lý TSBĐ để thu hồi nợ.