2.2. Thực trạng công tác thẩm định tài sản bảo đảm đối với KHDN tại Ngân hàng
2.2.4. Nghiên cứu thực tiễn nghiệp vụ
(Vì chính sách bảo mật đuợc áp dụng theo quy định của Ngân hàng Agribank nên tên công ty cũng nhu một vài thông tin cơ bản đã bị thay đổi nhằm bảo mật thông tin khách hàng)
Công tác thẩm định giá trị TSBĐ trong cho vay KHDN đối với “Khoản vay ngắn hạn để phục vụ hoạt động kinh doanh trị giá 100.000 triệu đồng của Công ty Cổ phần XP”
Buớc đầu, sau khi cán bộ tín dụng tiếp nhận hồ sơ pháp lý do khách hàng cung cấp, Ngân hàng thực hiện nghiệp vụ thẩm định hồ sơ pháp lý.
Hồ sơ pháp lý của chủ doanh nghiệp bao gồm: CMND, SHK, bản sao sổ đỏ chứng minh QSD đất của chủ hộ (chủ doanh nghiệp), giấy đề nghị vay vốn kiêm phuơng án trả nợ, giấy tờ chứng minh nguồn trả nợ và phuơng án vay vốn phục vụ
hoạt động kinh doanh ô tô, phụ tùng ô tô và vật tư thiết bị cho ngành đường sắt.
• Thơng tin về TSBĐ:
Tài sản là BĐS:
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AĐ 769008 tại thửa đất số N6-6 tại Khu Sống Hoàng, Phường Mai Động, Quận Hoàng Mai, MS: 10125450813, vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất hồ sơ gốc số 1582/QĐ-UB/0850 do UBND Quận Hoàng Mai cấp ngày 15/08/2006.
- Quyền sử dụng 36 m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 174, tờ bản đồ số 6I-III-04, địa chỉ số 266 đường Trần Khát Chân, tổ 9C, Phường Thanh Nhàn, Quận Hai Bà Trưng, theo Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 10107213207, hồ sơ gốc số 20.2003.QĐUB do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 12/05/2003.
- Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số AK 509399 tại thửa đất số 10, tờ bản đồ số 08, tổ 7, Khu 10 - Quang Hanh - Cẩm Phả - Quảng Ninh, số vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất H2610 do UBND Thị xã Cẩm Phả cấp ngày 04/01/2008.
- Căn hộ chung cư số P.703, địa chỉ 172 phố Ngọc Khánh, Phường Giảng Võ, Quận Ba Đình, TP. Hà Nội theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY076036, số vào sổ cấp GCN: CS00154 do Sở tài nguyên và môi trường TP Hà Nội, TUQ của UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 27/12/2014 đứng tên Công ty Cổ phần XP.
- QSD đất, QSH nhà ở và TS khác gắn liền với đất theo GCN QSD đất số CH 123273 tại địa chỉ Lô AD03-15, khu dô thị sinh thái Vinhomes Riverside, phường Phúc Lợi, Quận Long Biên, TP Hà Nội.
TSBĐ bổ sung:
- Hàng tồn kho luân chuyển. - Khoản phải thu luân chuyển.
- Quyền địi nợ ln chuyển với Cty CP XNK Ơ tơ Long Biên.
- Tồn bộ xe ô tô tồn kho tại thời điểm thẩm định. Chi nhánh chủ động xuất kho hồ sơ xe khi KH trả nợ tương ứng hoặc có bảo lãnh thanh tốn của Ngân hàng.
cấp với các giấy tờ pháp lý chứng thực hoàn toàn trùng khớp. Khách hàng đưa ra được phương án trả nợ là từ nguồn thu nhập của doanh nghiệp. Ke hoạch trả nợ gốc theo quý, lãi suất sẽ được trả định kỳ vào ngày 15 hàng tháng.
Việc kiểm tra hồ sơ pháp lý của khách hàng vô cùng quan trọng, góp phần giúp Chi nhánh bước đầu xác thực được thông tin cơ bản của khách hàng. Điều này cũng giúp Ngân hàng tiết kiệm được thời gian và chi phí nếu khách hàng khơng đáp ứng được điều kiện về hồ sơ pháp lý.
Sau khi hoàn tất kiểm tra hồ sơ pháp lý, CBTD bắt đầu lập kế hoạch thẩm định. Cán bộ thẩm định thu thập thơng tin về doanh nghiệp gồm có: tư cách pháp lý, thơng tin quan hệ tín dụng, q trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp, tình hình quan hệ tiền gửi, tiền vay và các nghĩa vụ nợ đối với các TCTD. Sau khi có đủ thơng tin, nghiệp vụ tiếp theo là phân tích ngành hàng của doanh nghiệp. Hoạt động chủ yếu của công ty là cung cấp vật tư thiết bị ngành đường sắt - hoạt động đặc thù, khơng có tính thời vụ, xu hướng biến động của ngành trong thời gian tới được dự báo tiềm năng tăng trưởng tốt. Công ty hoạt động thương mại thuần túy, ít bộ ảnh hưởng bởi các chính sách vĩ mơ.
Về tình hình hoạt động SXKD, DN phụ thuộc vào một số ít khách hàng, khó có khả năng tiêu thụ sản phẩm cho các đối tượng khác, DN khơng có quyền lựa chọn khách hàng. Cách thức thanh toán của DN được khách hàng cung cấp: đối tác tạm ứng 30% giá trị hợp đồng khi ký hợp đồng, 70% giá trị hợp đồng còn lại được thanh toán sau 30 ngày kể từ khi gia nhận hàng theo hình thức thanh tốn là chuyển khoản.
Tiếp đến, cán bộ sẽ kiểm tra tình hình tài chính của DN sau đó đánh giá các chỉ tiêu tài chính. Về khả năng thanh tốn, hệ số thanh tốn của cơng ty >1 cho thấy cơng ty có khả năng thanh tốn các khoản nợ bằng tài sản lưu động. Hệ số thanh toán nhành >0,5, vốn lưu chuyển dương và có có xu hướng tăng dần. Từ đó, khả năng thanh tốn của cơng ty được đảm bảo. Về cơ cấu vốn và địn bẩy tài chính, hệ số tự tàu trợ năm 2019 là 44% và có xu hướng tăng dần từng năm. DN cũng đã có hệ số địn bẩy giảm dần, cơng ty đã dần tăng cường khả năng tự chủ vốn kinh doanh, tích cực dùng vốn tự doanh, rút giảm tiền vay. Xét nhóm chỉ tiêu về khả năng hoạt động và dịng tiền, doanh thu năm 2019 giảm mạnh. Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời đều
thấp do công ty thu hẹp hoạt động kinh doanh. Sau khi đánh giá riêng từng danh mục tiêu chí, cán bộ đã có nhận xét tổng quan: tình hình tài chính của cơng ty có dấu hiệu chua thực sự ổn định. Sau khi đã đánh giá các chỉ tiêu chính, cán bộ chấm điểm và xếp hạng tín dụng cho khách hàng. Đối với cơng ty CP XP, doanh nghiệp đạt hạng A do đáp ứng đủ các chỉ tiêu so với yêu cầu của Chi nhánh.
CBTD tiếp tục đánh giá kế hoạch SXKD năm 2020 của DN. Cơng ty đuợc đánh giá có khả năng thực hiện phuơng án SXKD đáp ứng đuợc nhu cầu cấp tín dụng của Ngân hàng.
Việc đánh giá các tiêu chi xoay quanh DN sẽ giúp đánh giá đuợc hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu phản ảnh cũng góp phần giúp đánh giá khả năng trả nợ, đảm bảo doanh nghiệp khơng có sai phạm hay gian lận trong các hoạt động tài chính và tín dụng. Từ đó có đuợc uớc tính sơ bộ về giới hạn cấp tín dụng đối với doanh nghiệp.
Sau khi hoàn thành xem xét và nắm bắt các thông tin cơ bản của doanh nghiệp, CBTD bắt đầu thẩm định tài sản bảo đảm đuợc DN dùng thế chấp. Đầu tiên là khâu thẩm định hiện trạng TSBĐ. Các TSBĐ đã đuợc đề cập đều có chủ sở hữu đã đuợc xác thực danh tính là chủ doanh nghiệp và là của doanh nghiệp. Các TSBĐ là QSD đất đã đuợc cán bộ kiểm tra thực địa, thu thập thông tin xung quanh khu vực, từ các cơ quan chính quyền địa phuơng, sau đó đối chiếu kiểm tra vị trí, diện tích với sổ đỏ. Từ đó rút ra kết luận các TSBĐ này không nằm trong danh mục tài sản bị pháp luật hạn chế, đuợc phép giao dịch.
Ngoài ra, các TSBĐ là BĐS cũng đã đuợc kiểm tra và cho thấy đã đuợc thế chấp tại các TCTD khác vào năm 2016 và sau đó đã đuợc giải chấp. Vì vậy các TSBĐ này cũng đuợc xác minh khơng có tranh chấp theo nhu cam kết khách hàng đã ký để đảm bảo với Ngân hàng, đáp ứng đuợc yêu cầu theo quy định về dùng TSBĐ để thế chấp.
Nội dung chính của cơng tác thẩm định giá BĐS đuợc liệt kê nhu sau:
• Mục đích sử dụng của tài sản là BĐS: đất ở, đất thuơng mại phục vụ SXKD.
• Phuơng pháp định giá: Phuơng pháp so sánh và phuơng pháp chi phí.
• Căn cứ định giá:
+ Quy trình định giá theo quy định của Agribank
dụng tối đa của Ngân hàng Agribank.
+ Hồ sơ pháp lý.
+ Các văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, NHNN, UBND TP Hà Nội,
UBND Tỉnh Quảng Ninh.
+ Bảng giá đất quy định bởi UBND Thành phố Hà Nội. + Bảng giá đất quy định bởi UBND Tỉnh Quảng Ninh. • Định giá BĐS
+Nguồn tham khảo: Thông tin từ internet; tham khảo trực tiếp giá trị đất giao
dịch thực tế thành công đối với các BĐS khác trong khu vực nội thành Hà Nội và thị xã Cẩm Phả; các BĐS khác xung quanh BĐS dùng làm TSBĐ, các BĐS có tuơng đồng về cở sở hạ tầng.
+ Đánh giá và đề xuất giá thị truờng:
Đối với BĐS ở Thị xã Cẩm Phả: 2,5 triệu đồng/m2
Đối với BĐS ở Quận Hoàng Mai: 80 triệu đồng/m2
Đối với BĐS ở Quận Hai Bà Trung: 340 triệu đồng/m2
Đối với BĐS ở Quận Ba Đình: 39 triệu đồng/m2
Đối với BĐS ở Quận Long Biên: 660 triệu đồng/m2
Đối với các TSBĐ còn lại là HTK luân chuyển, khoản phải thu luân chuyển và quyền đòi nợ luân chuyển, CBTD đã căn cứ theo hóa đơn mua hàng, giá trị cịn lại trên sổ sách, các giấy tờ chứng từ có giá để đua ra thỏa thuận về mức giá trị của TSBĐ. Các TSBĐ này còn phụ thuộc nhiều yếu tố nên trên thực tế rất khó đề đạt một mức giá trị hợp lý và không đuợc thể hiện trong tờ trình đề xuất phê duyệt khoản vay. Việc định giá đối với loại tài sản này Ngân hàng hiện rất khó thực hiện, phải nhờ đến sự trợ giúp của cơng ty thẩm định giá vì vậy làm tốn một khoản chi phí khơng nhỏ cho Ngân hàng.
CBTD xem xét đến khả năng phát mại của TSBĐ. Các tài sản này đều nằm trong khu vực dân cu, địa thế có lợi cho hoạt động thuơng mại. ước tính thời gian phát mại đối với các BĐS này là 3-4 tháng. Nhu vậy, việc tính tốn đến khả năng phát mại của TSBĐ là vô cùng cần thiết. Công việc này đòi hỏi CBTD thực sự nghiêm túc, nếu không khi khách hàng sử dụng những tài sản này ra thế chấp sẽ khơng đem lại lợi ích gì cho Chi nhánh trong truờng hợp rủi ro xảy ra.
Nghiệp vụ tiếp theo là lập báo cáo thẩm định giá trị TSBĐ. Việc đầu tiên trong quy trình này là định giá TSBĐ và xác định mức cho vay tối đa đối với tài sản là BĐS cho cơng ty CP XP. Mục đích của nghiệp vụ là xác định giá trị của QSD đất và tài sản gắn liền với đất. Thời gian định giá vào ngày thị truờng BĐS ổn định.
Cơ sở định giá bao gồm hồ sơ pháp lý, các giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất, căn cứ vào các quyết định của Ngân hàng Agribank, của các cơ quan pháp lý có thẩm quyền.
Thực trạng tài sản gồm đất và nhà. Các danh mục này đều có diện tích và hình thức đúng nhu khách hàng cung cấp và đúng nhu theo sổ đỏ, giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền với đất. Các tài sản này đều thuộc diện khơng có tranh chấp và thuộc chủ sở hữu chính là khách hàng và doanh nghiệp vay vốn.
Sau đó, CBTD xác định mức tín dụng tối đa đối với các BĐS dựa vào các bảng giá cung cấp bới UBND địa phuơng, giá đất thực tế chuyển nhuợng và thông tin từ nhiều nguồn. Từ đó đua ra kết luận về giá trị TSBĐ là BĐS của khách hàng đuợc xác định là 50.078 triệu đồng.
Sau khi hoàn thành định giá và xác định mức cho vay tối đa, báo cáo đuợc trình cho truờng phịng KHDN kiểm tra ra soát lại nội dung báo cáo. Sau đó, báo cáo về việc thẩm định và đề xuất cho vay với Công ty CP XP. Mặc dù không đề cập đến mức giá trị của các TSBĐ bổ sung trong tờ trình nhung trên thực tế, sau khi báo cáo đuợc trình cấp trên và có sự trao đổi giữa các lãnh đạo và phịng ban liên quan thì tổng giá trị thực của TSBĐ công ty CP XP sử dụng để thế chấp đã đạt yêu cầu và đuợc xét duyệt khoản vay.
Tất cả quy trình thẩm định giá cho cơng ty trên đều do một CBTD chịu trách nhiệm làm tồn bộ. Vì vậy q trình thẩm định đã bị kéo dài hơn so với dự kiến, gây tốn kém cơng tác phí. Ngồi ra, q trình thẩm định chỉ xem xét các điều kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần. Nhờ việc tham khảo thị truờng và liên kết với các cơng ty có chun mơn, q trình xác định khả năng thanh lý TSBĐ nhằm thu hồi nợ đã đuợc chú trọng. Đây là một uu điểm mà Chi nhánh đạt đuợc nhằm đảm bảo an tồn cho rủi ro về tín dụng.
Xét trên cả q trình thực hiện cơng tác thẩm định TSBĐ trong khoản vay đối với cơng ty CP XP, có một vài nhuợc điểm cần khắc phục là thời gian từ khi xử lý
STT Loại TSBD (BDS) Giá trị (Triệu đồng) Mức câp tín dụng tối đa dựa trên giá trị TSBD T- QSD đất và tài sản găn liên với đât theo GCN QSD đât
số AD 769008 tại thửa đất số N6-6 tại Khu sống Hoàng, Phường Mai Động, Quận Hoàng Mai, MS: 10125450813, vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất hồ SO gốc số 1582/QĐ-UB/0850 do UBND Quận Hoàng Mai cấp ngày 15/08/2006.
6.037 4.528
^2 ^"
QSD 36 m2 đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 174, tờ bản đồ so 6I-III-04, địa chỉ SO 266 đường Tran Khát Chân, tổ 9C, Phường Thanh Nhàn, Quận Hai Bà Trưng, theo GCN Quyền SỞ hữu nhà ở và QSD đất ở SO 10107213207, hồ SO gốc Số 20.2003.QDUB do UBND Quận Hai Bà Trưng cấp ngày 12/05/2003______________________
12.336 9.082
T" QSD và tài sản gắn liền với đất theo GCN QSD đất Số AK 509399 tại thửa đất số 10, tờ bản đồ Số 08, tổ 7, Khu 10 - Quang Hanh - Cấm Phả - Quảng Ninh, số vào sổ cấp GCN QSD đất H2610 do UBND Thị xã cẩm Phả cấp ngày 04/01/2008 _________________________________________
2.111 1.306
~4~ Căn hộ chung cư so P.703, địa chỉ 172 phổ Ngọc Khánh, Phường Giàng Võ, Quận Ba Đình, TP. Hà Nội theo Giấy chứng nhận QSD quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BY076036, số vào số cấp GCN: CSOO154 do Sở tài nguyên và môi trường TP Hà Nội, TUQ của UBND thành phố Hà Nội cấp ngày 27/12/2014 đứng tênCôn^ ty CP XP_____________________, ,________,_______
3.828 2.871
~T~ QSD đât, QSH nhà ở và TS khác găn liên với đât theo GCN QSD đất số CH 123273 tại địa chỉ Lô AD03-15, KDT sinh thái Vinhomes Riverside, phường Phúc Lợi, Quận Long Biên, TP Hà Nội________________________________
25.766 19.324
hồ sơ đến khi có quyết định cho vay là về mặt thời gian. Công tác này đã kéo dài 7 ngày - 1 khoảng thời gian tương đối dài dù doanh nghiệp hoàn toàn đáp ứng đủ các điều kiện của Chi nhánh. Tiếp đến là tồn bộ q trình chỉ do một CBTD thực hiện nên trong các khâu làm việc chưa hồn tồn thể hiện được sự chuẩn xác. Vì vậy, những hạn chế này thực sự cần được Chi nhánh cần khắc phục để đem lại uy tín cũng như thể hiện trình độ chun mơn trong cơng tác cấp tín dụng.